西安房价多少合适? 12000-15000元?

楼市资讯 2020-04-11

2016年西安住宅销量171951套,折合成交面积为1854.19万㎡,较2015年销售面积增量达到了30.31%。

毋庸置疑,2016年的西安楼市成交量依然位于全国前列,并且刷新了历史记录。但与此同时发生的是,西安的房价出现小幅的上涨,以及西安市场上一起又一起的并购、合作开发事件,而年底的融创、万科、蓝光、海亮等大牌地产商集中拿地则让西安的土地市场以“高潮”结尾。

那么,对于刚刚过去的2016年西安楼市,西安市场上的地产商们怎么评价呢?对于西安本土房企与大牌房企合作开发,作为主角的地产商们又怎么看呢?对于2017年的西安地产市场,他们又有着什么样的寄托呢?

2017年1月11日下午,在陕西省房地产商会2016年会暨中国人居发展论坛(西安)上,天朗控股董事长孙茵、雅荷地产董事长徐束萍、中登集团董事长宋玉庆、金辉地产西安公司执行董事总经理周长亮、当代置业陕西公司总经理张国智、协和文旅总裁张金鹏就大家所关心的问题展开了对话,担任对话环节主持人的是创典全程总经理徐正茂。

参与对话的地产大咖从2016年的西安楼市到2017年的西安楼市,从西安市场上的并购合作浪潮到本土房企的生存之道,他们聊了很多。

在谈到大家最为敏感的西安房价这个问题时,中登集团董事长宋玉庆认为,以西安的城市地位和城市定位,合理的西安房价应该在12000-15000元/平米。当然,宋玉庆也提到,这个价格是需要房子的品质提升来支撑这个价格的,西安大多数楼盘目前的品质显然是很难支撑起这个价格的。

实际上,在前不久,天朗控股董事长孙茵也提到,2017年天朗改善型住宅要卖到13000-15000元/平米。

孙茵:本土房企要生存,必须提升产品和服务

对于西安本土房企与全国性大牌房企合作这个话题,天朗控股董事长孙茵无疑最具有发言权。

因为,天朗与融创2015年9月份起开启的合作,在开启本土房企与大牌房企合作的同时,也已经成为案例,其实已经完全可以载入西安地产商学院的教科书。

孙茵用天朗的经验建议西安本土房企要从三个方面适应发展:

第一,本土房企过去的产品已经很难适应市场,必须把产品做好、服务做好。以天朗为例,过去很多年,天朗主要致力于普通住宅的开发,价格在六七千块钱,每年销量100万平米以上位列西安第一位。

但从2014年开始,天朗明显感觉到原有的普通住宅产品销售越来越困难、不具有任何优势,所以与融创开启了合作,因为融创在改善型产品开发方面具有很强的优势。2016年的市场分化进一步佐证了天朗当时的选择,当本土房企销售价格六七千元每平米的普通住宅销售很困难的时候,大牌开发商单价万元以上的改善型产品却销量很好,甚至是一房难求,而这种分化将继续持续下去。所以,本土房企要想生存、要想发展,必须提升自己的产品品质、提升服务,向改善型产品方面迈进。

实际上,在2016年,天朗自己开发的天朗大兴郡、蔚蓝东庭,已经开启了精装修产品开发试水,从目前来看效果不错。

第二,本土房企要与大牌房企、上市公司、国企合作开发,以降低融资难度和成本。因为,对于西安本土房企来说,都属于未上市的公司,企业的规模放在全国又很小,所以在融资难易程度方面、融资成本方面不具有任何优势,而选择与大牌房企、上市公司、国企合作,项目可以拓宽融资渠道,并且降低资金成本。

据了解,天朗在西安长安区投资开发的科技小镇项目,这个总投资额高达数百亿元的项目,就选择的是与陕西某大型国企合作的。

第三,西安本土房企要创新发展模式。例如,目前正处于风口上的特色小镇开发,天朗已经在西安城市西南方向储备多个项目。

徐束萍:2017,本土、品牌房企都有很好的机会

雅荷地产作为西安本土老牌房企,过去这么多年实际上在西安城北区域开发了很多品质的楼盘,只是这两年项目较少而没有引起太多的关注。

作为陕西省房地产商会会长,雅荷地产董事长徐束萍,就西安市场的发展在当日也谈了自己的看法。

在徐束萍看来,西安的城市地位与房价是不匹配的,西安的地产市场目前分化越来越明显,并且两极分化会越来越大。那就是本土房企受到城改项目的困扰、产品困扰、销售困扰的同时,大牌房企在西安的项目销售情况却非常好。

城改项目本身的不确定因素给参与城改项目开发的本土房企带来了很多的不确定因素,城改项目的手续问题又进一步困扰着本土房企。

而2017年,对于本土房企和品牌房企来说,都有很好的机会。对于本土房企而言,应该坚持“走正道、傍大款、联合发展。”

在谈到本土房企与大牌房企合作开发时,徐束萍认为,本土企业可以发挥自己在土地方面的优势,大牌房企发挥自己在融资、产品等方面的优势,从而展开合作联合发展。

宋玉庆:西安房价不能太高也不能太低

我在2016年写过一篇文章《前陕西第二大富豪宋玉庆的城改血与泪》,据说宋老板看到了。

1月11日下午,作为陕西省房地产商会副会长的中登集团宋玉庆董事长就西安市场的发展与其它几位大咖展开了对话。

“外来房企在高歌猛进,本土房企在艰难挣扎。”宋玉庆用这句话来评价当前的西安市场环境。

对于这句话,我很同意。

实际上,西安90%以上的城改项目都是本土房企在开发,从一定意义上讲,这些本土房企为这座城市的发展做出了很大的贡献。但在城改项目的复杂性下,越来越多的本土房企陷入困境,纷纷走上被兼并之路。

在当日,宋玉庆谈到,越来越多的本土房企被兼并,他实际上是很担心的,担心的是城市经济的发展。因为,在过去很多年,陕西的经济发展其实依靠的就是能源和房地产的带动,西安发展不错的民营企业,其实大部分都是房地产企业。当这些企业陆续被外来企业兼并后,不得不让人对城市经济的发展担忧。

而在谈到西安房价时,宋玉庆认为房价不能太高,又不能太低。如果房价太高的话,会影响到城市居民的幸福感;如果房价太低的话,那必然影响到楼盘的品质、城市的品质。

“结合西安城市地位和定位,合理的西安房价应该在12000-15000元/平米”宋玉庆说。

我估计我把宋玉庆说的这句话写出来,又有很多人要骂了。但请大家注意,宋玉庆补充到的是,房价和房子的产品品质直接关联,12000-15000元/平米的价格是需要房子的品质提升来支撑这个价格的,西安大多数楼盘目前的品质显然是很难支撑起这个价格的。

张金鹏:本土房企要“走正道、傍大款、乘大风”

西安协和文旅集团总裁张金鹏,总结了当前西安地产市场的现状,并向西安本土房企指明了生存发展之路。

“埋头拉车很辛苦,抬头看路很迷茫。”张金鹏用这句非常简练的话概括出了西安本土房企的内心。同时,他用“加速”、“热闹”、“失眠”三个词语概况了当前的西安楼市现状。

一方面,房企之间的整合、西安的土地市场、西安的商品房市场销量在不断“加速”;

另一方面,房企、土地、销量等各方面的加速,看起来很“热闹”,实际上加速的背后是行业的集中度提升;

同时,卖的好的地产商“失眠”是因为没房子卖、在着急,卖的不好的地产商“失眠”是因为房子卖不出去、在担心,还有的地产商“失眠”是因为拿不到好的土地。

针对本土房企想要发展,张金鹏给出了三条建议:

第一,继续走正道,做好产品,做好服务,用公道的价格赢得市场;

第二,本土房企还得“傍大款”,也就是与大牌房企合作。“ 傍大款”没什么不好的,这是全国普遍现象,只有合作才能为下一步发展输血。

第三,乘大风。在企业转型中,要关注国家目前支持的以及行业发展的趋势,比如说特色小镇、大健康产品、文旅地产等风口上的模式。


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