是谁在误读西安市场上的外地购房者

楼市资讯 2020-04-12

  刚刚过去的这个国庆七天长假很热闹,20个城市轮番出台楼市限购、限贷政策,搅的很多购房者国庆七天假玩回来发现自己没有购房资格了,特别一提的是二套房首付一路从四成提升到五成、六成……南京甚至祭出了二套房首付80%的狠招。

  与20城出台楼市调控政策让上述城市国庆期间楼市成交量急剧降温不同的是,此前被热炒的“外地炒房团来西安抄底”让大家对国庆期间西安楼市的表现充满了期待。当然,也有人担心此轮外地购房者会助推西安房价的上涨,或者担心这些投资客买房后把房子空置在那里……总之,已经有本地人喊出了“不欢迎外地炒房团”!

  在这,大家有一个误解,那就是把外地购房者等同于炒房团。

  关于外地购房者这次涌入西安这个现象,我应该是比较早关注的,详见《微信突然增粉300郑州人,西安楼市有变?》,这篇文章是2016年9月14日推出的,阅读量9300多。在过去的这近一个月时间里,我又推出了几篇关于这个话题的文章,跟数百位要来西安买房的外地购房者聊了很多很多,跟郑州楼市的自媒体同行就郑州市场以及郑州客户涌入西安买房这个现象在西安进行了几个小时的交流,国庆假期期间实地去20多个售楼部看了一下、跟开发商聊了一下……现在看来,很多人对西安市场上此轮集中出现的外地购房者在一定程度上有误读,更有开发商、媒体借此话题虚假宣传和炒作。

  到底是谁在误读西安市场上的外地购房者?

  一.这些外地客户来西安买房的目的。

  专门百度了一下“炒房”这个名词,百度百科上是这么说的:炒房是一个新兴名词,是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响,房市攀升,一些人借机囤积房源,转手获利,这一类的特殊投资行为被称为炒房。炒房是市场经济发展到一定时期的产物,它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。

  也就是说“炒房”是一种特殊的投资行为,简单点说炒房客的目的就是囤积房源、转手获利。

  此轮在西安买房的外地客户,就我所了解到和掌握到的信息,他们在西安买房的目的可以分为两类:

  第一类,自住型的。这类客群目前人在外地,因为教育资源、城市配套资源以及回到家乡等因素影响,在西安买房是为了自住,他们非常关心西安的落户政策。这类客群不用多解释,大家很容易理解。

  第二类,投资型的。这类外地客群,手中积累了一些资金,处于保值的目的选择投资房产,因为目前除了房产没有更好的投资渠道。这些客群大部分本来是准备到郑州、合肥、南京等城市投资房产的,这些城市房价的过快上涨让这些客群转移到了西安。对于西安楼市的投资价值,他们实际上很清楚的看到了西安的库存和城市发展中的弊病,用他们的话来说就是:“我们很清楚西安房价不会大涨,只是为了起到保值目的。”他们在选择楼盘时考虑的是出租的租金和是否好出租,所以地铁口的房子成为他们的首选。

  二.外地购房者在西安买房的消息真真假假。

  1.先来说说那些财大气粗一次买几十套的。对于西安一些开发商宣传的某某炒房团在某某楼盘一次买了几十套这种消息,我不知道真实性到底有多高,反正我看到的是曲江二期某项目,一会标题是南京人一口吞下9套,一会是珠海人一口吞下9套……反正我接触的这几百万外地购房者中,还没有遇到那种财大气粗一次买多套甚至几十套的,他们买一套房子都会反复的对比和咨询。

  2.再来说说众多楼盘都在宣称外地客户来买房。根据这段时间掌握的信息,外地购房者在西安最青睐的是万科、恒大、龙湖、保利、融创、金科、华远等大牌房企的项目,其中保利、龙湖的项目国庆期间外地购房者占比非常高,国庆前三天保利心语花园的成交客户40%都是外地客户,我在这些大牌房企售楼部门口也确实看到了豫字开头的车牌。本土开发商的楼盘,外地购房者的比例跟之前相比其实并没有呈现出太大的变化。也就是说,并不是所有的楼盘都迎来大批外地购房者。

  三.外地购房者已经助推西安房价上涨?

  相信大家已经看到了西安很多楼盘非常高调的宣布国庆后要涨价,有些楼盘在国庆前已经上调了价格,涨幅最大的每平米上调了600-1000元。

  在全国楼市一片限购、限贷的环境下,西安各楼盘敢高调的宣布涨价,确实让人比较佩服。实际上,对于这个涨价要分三种情况:

  1. 真涨的。万科、龙湖、金科、华远等卖的不错项目,有的已经提前完成了全年销售任务,这段时间又有那么多的外地购房者涌入,不涨价还怪呢!这种是真涨的。

  2. 不同产品下的涨价。还有一些楼盘的售价较前段时间有所上涨,实际上是由于所推产品的不同价格不同罢了,业内人士其实很清楚,同一小区不同楼栋、不同朝向、不同楼层、不同户型的差价也是很大的。举个例子,我接触的一位购房者定了中国铁建万科翡翠国际,同一楼栋同一户型的2楼和9楼每平米相差了1000多块钱。

  3. 虚涨的。还有那么一些楼盘纯属借机炒作,高调宣称每平米上调100块……然后在实际销售中把优惠折扣稍微让出一点,价格又回到了原来的价格,甚至更低。这种纯属虚涨。

  所以说,购房者近期不要被个别楼盘的高调涨价冲昏了脑袋,从各方面来说,西安房价还不具备大幅上涨的可能性,更别提外地购房者在短期内助推西安房价普遍上涨了。

  四.我们该如何对待外地购房者?

  实际上,不管是开发商还是媒体、专家,我们都非常清楚,西安楼市目前面临的最重要的任务还是去库存。去库存依靠西安本地人肯定是无法完成的,这么多年西安的人口增长已经回答了这个问题,去库存最重要的还是要依靠外地人来西安买房。

  前两天跟郑州一购房者交流,他看到西安870万人占到陕西省人口的22%以上,而郑州937.8万人仅占河南省人口的不到10%。与此相对应的是西安的房子有一半卖给了西安人,而郑州的房子只有不到两成卖给了郑州本地人。

  对于今年以来非西安市户籍家庭购房占比同比大幅增长,西安本地媒体《西安晚报》今年6月份在报道中评价到:“在1~5月销售的商品房中,外地户籍家庭购房占比接近一半。这表明,从去年开始相继实施的购房落户、异地公积金贷款等楼市政策发挥了积极的促进作用,同时也说明西安市社会经济发展及人居环境的改善对外来人口落户西安产生了较大吸引力。”

  同时,在今年6月份西安市出台的《西安市政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称“楼十条”),其中提出,非西安市户籍的居民在西安市购房落户的优惠政策时限,由2016年12月31日截止延长至2017年12月31日截止。

  意见第22条显示:对在西安市具有合法稳定职业的非本市户籍居民,想在西安落户,在西安市行政区内购买建筑面积90平方米(含90平方米)以上商品住房(以买卖合同网签备案时间为准)和二手住房(以买卖合同网签时间为准)的,取得房屋所有权证且缴纳一年以上社会保险后,即可在房屋所在地办理购房本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续的政策,有效截止时间为2017年12月31日。

  这表明,西安官方已经将西安的去库存与外地购房者来西安买房落户紧密相连,从官方对外地购房者来西安买房落户予以了肯定。

  此项政策执行,必将化解西安人口流入一直处于低位的难题。

  所以,当我们一方面在关注西安人口流入急剧下降时,另一方面又在称“不欢迎外地购房者”,这是很难解释的。

  抛开地域歧视,我们应该以一种胸怀来欢迎、接纳外地购房者。


关键词:   误读 西安市

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