下半年写字楼仍以消化库存为主

楼市资讯 2020-04-13

美城机构数据显示,2016年上半年商业地产共销售60.6万平方米,同比销量上涨60%;而上半年办公物业也销售了54.43万平方米,同比上涨15%。虽然上半年商业地产取得了不俗成绩,但戴德梁行7月发布的数据依然严峻:在写字楼方面,截至2016年第二季度,西安市甲级写字楼库存量达到136.1万平方米;商业部分,包含购物中心及百货类存量则达365.5万平方米。

相关专家预测,2016年下半年,写字楼仍将以消化现有库存为主,整体租金水平还将走低,商业地产也将进入蓄力发展期,传统商圈压力持续加大。

商业库存集中在办公物业

售价、租金均有下滑

华商报记者从某研究院了解到,西安商业市场预计去化周期达113个月,办公市场预计去化周期为54个月,和2015年年底相比无明显变化。

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为,真正的库存主要集中在办公物业,“有很多商业存 量是开发商自持的,所以实际数据并没有表现得那么惨,像绿地中心、万众国际、中铁西安中心、迈科商业中心、永利国际金融中心、永威时代中心等写字楼都是在 今年入市的,甲级写字楼的供应量超过46.5万平方米,已经远远超过过去9年市场供应的总和。”

记者在市场上了解到,大量写字楼积压,导致销售均价、租金出现小幅下降,多个项目推迟入 市。在西安高新区,目前租金下跌至每月每平方米88.28元;在城北,为了吸引更多企业入驻,政府和开发商均加大了租赁补贴力度。办公物业二季度仅凯德广 场二期入市,原计划入市的中晶科技广场也将推迟到第三季度。“上半年商业地产的销售数据有回暖,但是销售均价、租金都有下滑。办公物业最为严重,销售均价 同比下跌了15%,而全市租金环比下滑了1.04%。”美城机构首席分析师沈玮接受记者采访时说。

西安以“大盒子”商业为主

同质化严重

相关数据显示,目前西安市累计优质商业达到372.6万平方米,其中,购物中心也就是通常 所说的“大盒子”商业达到了241.2万平方米。目前运营情况良好的商业如金地广场、印象城、阳光天地、熙地港无一例外都是“大盒子”,未来将陆续开业的 绿地正大乐城、华润万象城、深圳益田假日世界等也均为“大盒子”商业。

美城机构首席分析师沈玮认为,西安的商业街发展不起来,可能跟气候有关,西安冬天太冷,夏天又太热。她同时表示:“在市场上,我们发现能卖的、能出的基本上都是住宅底商,西安的存量商业这么大,‘大盒子’商业很难再以销售的形式往外出货了。”

戴德梁行西安公司商业地产部副董事张昊表示:“各区域的购物中心纷纷开业,市场也陷入了同质化竞争漩涡。市场期待明星项目和更有经验及能力的开发商、运营商入市,带来更先进的开发运营理念,以带动整体市场发展,不断进行产品升级。”

2017年

将迎来购物中心供应大潮

戴德梁行西北区董事总经理巫保民先生认为:“西安房地产市场投资环境整体偏稳,住宅市场整 体表现抢眼,而商业和办公楼市场竞争仍然激烈。到2017年,将迎来购物中心供应大潮,商业市场竞争白热化,写字楼也将在2020年之前达到供应高峰,西 安下半年的楼市整体环境仍然看好,市场投资信心将进一步提升。”

对于未来商业地产的提升空间,马健认为,西安的商业地产开发商需要学习更多的专业知识,拥有更前瞻的视野,也需要更强大的实力,才可能开发出与一线城市水平相当的项目。

肖云龙则认为,硬件容易模仿,软性服务特别是运营能力才是考验未来商业的关键。“商业地产 未来的提升空间一定是产品向服务转化,卖产品永远有尽头,而服务能体现良性循环,商业向服务迈进,恐怕是必由之路。西安商业地产的发展模式已经由原来的简 单购物式商业消费转变成了体验式商业消费,比如西安传统的老牌百货开元商场,通过调整业态转变为购物中心,重新焕发青春;龙首村的深国投中心也代表了西安 在区级商圈里‘小而精’的城市综合体的典范。”


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