房企再融资政策收紧 再难出"地王"

楼市资讯 2020-04-13

  证监会官员近日指出,企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

  今年一二线城市“地王”辈出。据Wind资讯不完全统计,2015年房企的公司债出现了明显的井喷,全年发债超4300亿元,是2014年的27倍还多;2016年截至6月13日,房企发债规模已接近4300亿元,相当于2015年全年的发债金额。中原地产研究部最新统计数据显示,截至5月31日,今年全国土地市场上总价超过15亿的有105宗地块,而在被业界人士喻为“地王井喷”的2013年,全国的“地王”数量也不过60宗。且今年“地王”溢价率更是动辄高达300%-400%,让市场瞠目结舌。

  由于国内重点城市楼市持续火爆,地产商为了加快布局,对资金需求量陡增。同时国内融资渠道也逐渐增多、融资成本却不断降低,因此以大型和国资房企为代表的单笔融资规模越来越大,导致大中型房企有息负债“债台高筑”。央行《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示,一季度人民币房地产贷款增加1.5万亿,增量占同期各项贷款增量的 32.5%。快速涌入房地产行业的资金,除了来自债券市场,还有银行贷款。中国房地产协会近日发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,上市房企的净资产收益率和总资产利润率均值两项指标却持续下滑,且负债水平保持较高态势,净负债率均值为96.09%,再创历史新高。其中,有息负债总额排名前十的企业以大中型房企为主,恒大、绿地位列前两位,万达、中国中铁、中国铁建、保利等有息负债也超千亿元。

  显然,房企是在背负巨债争“地王”。

  此次证监会明令禁止房企通过再融资的途径拿地,符合近期对稳定资产价格的要求,对房地产的影响首先是房地产公司的资金链收紧甚至短缺,拿地没有之前那么疯狂了。这些要求是抑制“地王”和地价的一种方式,在房子数量已定的情况下,根据供求关系原理,能够加大市场上新房的销售量。

  经济学家马光远认为,土地市场在经历上半年的疯狂之后,下半年降温是大概率,特别是上半年“地王”频出的情况不会再出现;此外,考虑到上半年房价上涨的情况,下半年货币政策出现明显放松的可能性仍然比较小。2016年下半年中国房地产市场周期将步入拐点,提前进入下行阶段,第四季度更是会随着新房供应的增加,迎来供过于求状态。


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