国家发改委隔空发令去库存

楼市资讯 2020-04-13

  楼市步入下半场,新一轮房地产调控新政频频出台。先是中央政治局会议定调抑制资产泡沫,接着证监会指出“企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款”。

  8月3日,国家发展和改革委员会在《更好发挥投资对经济增长的关键作用》一文中指出,针对当前楼市,国家将进一步加大房地产调控力度,加大去库存力度,并防范一二线城市土地价格快速上涨。

  国家发改委在文中指出,因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度,可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目,通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国房地产报记者指出,国家发改委此次表态,更多的是从投资角度出发,通过去库存和去产能,能够鼓励各地房企积极回笼资金和加速新一轮投资。

  交通银行总行高级分析师夏丹在接受中国房地产报记者采访时则表示,国家发改委给出的是方向性指引,并没有实际性举措,后续还要看各部委、各地方具体政策。但各部委层面能用到的政策已经比较多了,再出台一些程度更深的政策空间比较小。后续各地方出台一些有争论性的政策可能性大。

  一线城市防范土地价格快速上涨

  中指数据显示,2016年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平方米。百城房价环比上涨1.63%,涨幅较上月扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看,66个城市环比上涨,30个城市环比下跌,4个城市持平。同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨 12.39%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为22945元/平方米,环比上涨2.2%,涨幅较上月扩大 0.68个百分点;同比上涨17.19%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。

  同策咨询研究总监张宏伟认为,这表明,进入下半年以来,热点城市的房价仍然在高位上涨,楼市仍然没有出现降温的迹象。尤其是去年下半年至今,随着大部分一二线城市楼市出现复苏和好转,北上广深一线城市、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“日光盘”和“买涨不买跌”的火热局面,甚至土地市场也是“地王”频现。

  根据易居研究院最新库存数据,截至6月底,有20个城市存销比小于或等于8个月,包括合肥、南京、惠州、燕郊、苏州、昆山、郑州、杭州、珠海、南昌、东莞、固安、济南、上海、厦门、佛山、大厂、南通、武汉和香河。其中,苏州库存仅为5个月,燕郊、惠州的库存周期分别为4个月和3个月,而南京与合肥的库存消化周期仅为2个月左右。昆山、苏州、大厂、南京6月底新建商品房库存面积同比分别下调41.8%、47.4%、49.2%和56.2%,合肥库存面积同比下调更是高达 66.5%。

  “此类城市存销比偏小,已面临库存荒的问题。下半年补库存动力强劲,进而将体现出供给侧结构性改革的思路。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

  国家发改委表态称,一二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给,防范土地价格快速上涨。这无疑是从土地供应侧入手,通过调整地价进而调整房价。

  “考虑到抑制地价和房价的政策目标,下半年如何设计出一套更有效率的土地出让制度,以及如何加大土地供应规模,成为地方相关政府需要考虑的内容。”严跃进建议道。

  发放补贴去库存

  鼓励房企入场

  上海易居房地产研究院最新报告显示,在大多数城市库存下调的同时,26个城市的库存规模则不降反升。其中,济南新建商品房库存规模同比上涨34.6%,大连同比上涨35.1%,荆门同比上涨35.6%,蚌埠、三亚同比分别上涨37%和37.5%,海口、淮南同比分别上涨40%和48.9%,太原同比上涨 56.2%,济宁同比上涨67%,茂名库存同比涨幅更是高达69.2%。

  截至6月末,沈阳、晋江等8个城市去化周期仍高达20个月以上,其中,丹东、唐山去化周期高达30个月。“在经历一段较长时间的去化下,房地产库存已得到不同程度的释放。但对于库存压力较大的三四线城市来说,积极去库存依然是其未来的主要任务。”严跃进指出。

  如何化解高库存难题?国家发改委提出,将进一步促进房地产投资健康发展,因城施策加大调控力度。对于高库存城市,鼓励进一步加大去库存力度,可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。同时,鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目,通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存;完善教育、医疗、商业等配套服务设施,提高住房吸引力。

  房企间的并购重组并非仅在品牌大房企和中小房企之间进行,央企间、国企间、民企间、国企与民企间整合成为一种客观趋势。克尔瑞研究中心数据表明,今年上半年,前100名房企的金额、面积排名门槛双双大幅提升,其中,金额门槛同比增幅均在60%以上。重组、并收购已大大提升了市场集中度。仅2015年前三季度并购案就达176宗,涉及金额1600亿元。

  地方政府也在想方设法加大去库存力度。今年上半年,已有山西、内蒙古、广西、海南、云南、江西、福建、辽宁、广东等50多个省区市出台去库存新政。

  对于下半年金融货币政策如何走向,国家发改委在文中并未明确提及,但指出,坚定不移降低各种企业成本。择机进一步实施降息、降准政策,加快民营银行审批节奏。鼓励商业银行创新信贷产品和担保方式。大力发展多层次资本市场。由此可以预计,在去库存大方针指引下,货币政策不会出现明显收紧。

  商业地产去库存形势最严峻

  相比住宅,目前商业地产面临更为严峻的去库存问题。国家统计局的最新数据显示,截至6月末,全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米,同比激增23%。

  同策咨询研究部数据显示,6月末,全国十大城市商业市场累计存量刷历史新高,已达5267.75万平方米,同比上涨幅度达10%。其中北京、成都、天津、杭州等4个城市商业存量创新高,成都、天津、南京存销比(即去化周期)分别高达141个月、96个月、83个月;北上广深4个一线城市的存销比分别为56个月、42个月、23个月、36个月。二三线城市商业地产存销比多在50个月以上,一些城市商业地产存销比甚至达100个月以上。

  对此,国家发改委在政策建议中提出,根据市场状况,适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例,合理规划住宅配建的商业设施面积。这也是对过去几年商业地产大干快上,各种规划不合理的一个纠偏。

  为消化现有库存,地方政府也在出招。如四川、福建、昆明等省市细化“商改住”政策,即在满足一定条件下,允许商业用地调整成为住宅用地;已建在建的商业用房在一定前提下,可改变建筑使用功能,用于教育培训、文化、旅游等经营性、公益性用途。

  8月1日,沈阳市政府相关会议研究通过《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》,其中,重点解决商业地产去库存问题,加大对大中专毕业生购房的支持力度,为沈阳振兴发展留住更多人才。

  具体包括:新建商业地产达到一定面积可以落户,可以当学区住房;商住或酒店式公寓也可调整为自住公寓,在孩子入学的问题上享受住宅同等政策。大中专毕业未满8年,买房子可以用父母公积金付首付。

  有分析指出,沈阳这一政策借鉴了宁波等地做法,将加快商业地产去库存,同时有助于鼓舞市场信心。

  数据显示,今年上半年,沈阳全市商品房备案面积816.1万平方米,同比增长16.7%,其中商品住房备案面积695.1万平方米,同比增长13.9%。截至6月末,沈阳新建商品房去库存周期达20个月。

  商业地产也存在并购重组商机。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示,并购是否可行,要看企业在经营商业这一块是否有优势,一些房企试水商业地产开发之后觉得盈利能力只是一般的话,或许还是会集中做原有资源强的领域。对于一些有经营商业优势的企业可能是很好的机会,市场整体没有钱赚并不代表所有人都没有钱赚。


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