中国楼市会崩盘吗?

楼市资讯 2020-04-14

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中国楼市崩盘论已经被反复讨论很多次,今年国内部分城市房价飞涨,“中国楼市将重蹈日本的覆辙”、“房价将暴跌”等观点不绝于耳,但是事实果真如此吗?

先来了解一下什么是楼市崩盘

楼 市崩盘,主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌,房地产开发和销售陷入两难的地步,购房行为大幅减少,房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩 盘,在相当长的时间内,该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞,烂尾楼大量出现,银行大量的坏账无法收回,规划好的待开发土地闲置,土地价格暴跌,很多 二次置业的人购买的房屋变成负资产。

楼市崩盘的惨重后果在日本表现得淋漓尽致。上世纪 90年代初,日本房地产泡沫破灭,至今仍未完全恢复,这是世界历史上迄今为止最大的一次房地产危机之一。泡沫破灭后,许多日本居民成为千万“负翁”,家庭 资产大幅度缩水,长期背上沉重的财务负担,在相当长的时间里难以正常消费;日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元,最后成为坏账的达到几十万 亿日元;倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数,大量建筑成为“烂尾楼”……日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。

事实上,美国、泰国、日本、中国香港等多个国家和地区都曾出现过楼市崩盘,而楼市崩盘的前兆也惊人地相似。

楼市崩盘的前兆呈现一定的规律性

第一,一线城市房价大跌。楼市在最后崩溃之前,住房市场泡沫严重的一线城市房价会出现大跌。

第二,房价大跌前股市疯狂,股市与楼市泡沫破灭相伴而生。当房地产泡沫即将破裂时,股市会经历一段疯狂上涨后暴跌,并且在楼市真正崩盘以前出现一段“癫狂 期”。例如,1989年东京房地产价格出现下跌时,1989年12月29日的日本股市却创下历史新高,紧接着自1990年首个交易日起开始大跌,陷入长期 的下跌通道。

第三,房地产有价无市。如果某国家或地区的住房市场成交量出现下降,房地产呈现有价无市的局面时,这说明住宅市场已经出现观望情绪。2007年3月,美国成屋销售下降了8.4%,随后房价直线下滑直到2012年中才企稳回升。

对 于“中国楼市崩盘论”,很多人不以为然。中国首富、万达集团懂事长王健林就曾表示,“楼市崩盘论在10年前就已经出现,但市场却一直没有崩盘,现在又出现 了,只是借着杭州楼盘降价的消息延续了这种论调,在我看来,提出这种观点的人要么是别有用心,要么是智慧不够,是弱智。

不仅是国内人士,著名的摩根大通J.P. Morgan很看好中国地产股,认为人们对中国房地产泡沫的担忧理由并不充分。

许多观察家指出,中国房价已经超出了人们的购买力。但摩根大通表示,实际上只有一线城市房价过高。一线城市月供占家庭收入的比例高达69%,但二三线城市这一比例只有36%和22%。

其次,房地产库存也已经有所下降。摩根大通表示,住宅库存已经从2014年底的17个月供给降至11个月供给,其中一线城市和部分二线城市已经不足10个月。

此外,虽然中国房地产政策有所收紧,但相比以前,“房地产政策依然宽松,抵押贷款利率和房地产交易税都比以前更低,”摩根大通分析师Adrian Mowat及其团队写道。

实际上,尽管最近一二线城市房价有所回落或涨幅下降,房地产市场依然火热,这从“地王”频出可以看出来。

6 月1日,信达集团以总价58.05亿元拍得上海宝山区顾村一幅地块。据估算,该项目未来的保本售价将超过7万元/平方米,是当前该区域销售均价的2倍。5 月30日,被称为二线城市楼市“四小龙”之一的安徽省合肥市成交了12宗土地,有10宗溢价率超过200%,其中包河区两幅地块溢价均超过350%,一日 揽金近百亿元,有的地块竟吸引近20家房企参与竞拍。

上海、合肥土地拍卖的火爆表现仅仅是一二线城市高总价、高单价(楼面价)、高溢价“三高”地块频出的缩影。据统计,今年以来,22个热点城市“三高”地块达118宗,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%。


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