住建部规定土地需有偿续期

楼市资讯 2020-04-15

近日,温州住宅建设用地使用权20年期间届满有偿续租的做法引起了全国关注。《物权法》中有关使用权期间届满自动续期的说法“是否有偿”又引起各方争议。

澎湃新闻翻阅目前国内多地土地出让文件发现,各个地方政府对于土地出让期限到期后有具体说法。其中非住宅用地明确规定了续期时需要支付土地有偿使用费。

非住宅明确规定需付费续期

澎湃新闻在住建部网站上找到的一份《国有土地使用权出让合同》示范文本中发现,第五章中有四条内容对于期限届满之后如何处理给出相关界定,包括出让人同意续期的受让人应当依法办理有偿用地手续,与出让人重新签订土地有偿使用合同,支付土地有偿使用费。

这意味着所有土地到期后都将支付土地有偿使用费。

住建部官网显示,这一示范文本的上传日期为2006年11月23日,官网上并没有相关更新文件,而《物权法》的颁布时间为2007年。

澎湃新闻随后翻阅了上海、广州等地的土地出让合同,里面除了住建部网站上《国有土地使用权出让合同》里的相关规定,加入了《物权法》所规定的对住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”的条款。

不过,在土地出让合同中尽管加入了自动续期条款,但对是否收费并未有详细解释。而对于需申请的非住宅类土地,则明确了需要支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

住建部规定土地需有偿续期专家:建议基本住房免收

住建部规定土地需有偿续期建议基本住房免收

(广州市《国有建设用地使用权出让合同》)

住宅自动续期是否无偿?

2007 年颁布实施的《物权法》第149条第1款规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。第二款为:非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定 办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

锦天城律师事务 所合伙人李斌辉表示,对于住宅用地使用权到期后我们的住房何去何从的主要矛盾源头在于我们的土地是归国家所有。在市场经济的情况下,国家将国有土地的使用 权切割出来,比如供房地产商开发等,以此来收取土地出让金。而使用权只是所有权的一个方面。而这衍生出来的问题就是,土地使用权期限届满后,如何处理。

《物 权法》中,对住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”,并没有规定任何条件。对于这一点,业内学者也有不同的争议:一是认为没有规定自动续期的条件,就意 味着应该是无条件的;二是认为,自动续期并非无条件,《物权法》没有细化是当时埋下的伏笔,需要更进一步的法律来明确。

李斌辉称,当时在 《物权法》立法过程中,有很多声音提出在使用权期间届满后,应规定续期相关的条件,但出于各方面因素的考虑并没有在《物权法》中细化。但可以肯定的是,住 宅建设用地使用权到期后,自动续期是肯定的,并不需要业主申请后续期,但是否有偿续期目前法律还没有给出规定,需要等待相关法律来规定。

专家建议基本住房免收续期费用

北 京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长、中央财经大学不动产法研究所所长尹飞表示,对于土地使用权期限满后如何操作还需要中央的顶层设计,需要法律层面 的规范。“个人认为,补交土地出让金也不是一个好方法,可以改收房产税。因为土地出让金和房产税之间的关系本来就存在争议,对于现在拥有的房产征收房产税 显然也不太合理,因此可以考虑将土地使用权期满后的房子征收。”

全国政协委员、上海社科院教授张泓铭的观点是,在满足居民基本住房需求的情 况下,基本住房的土地不应该收取土地出让金,可以设置一个免费的基数,对超过部分征收,可以是一次性征收也可以是年租制,“我的主张是提倡年租制”。在 《物权法》没有明确规定的情况下,需要相关部门重新细化。

“如果相关部门愿意放弃掉一部分利益,其实完全可以将土地使用权永久化。”李斌辉指出。


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