二手房交易营改增不足两年5%全额征

楼市资讯 2020-04-16

基本将营业税政策平移至增值税上;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税,未区分普通住房和非普通住房

【财 新网】(记者 邢昀)营改增5月1日全面推行后,二手房交易税负将如何变化,成为关注的焦点之一。财新记者了解到,营改增试点实施办法中明确,个人购买不足2年的住房对 外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

目前来看,二手房交易营改增基本上相当于将营业税政策平移至增值税上,税负并不会增加。一位地方税务机关人士对财新记者表示,考虑到价税分离部分,营改增后,税负实际上略微降一点。

但是由于二手房交易中通常是卖方占主导地位,会通过各种方式转移税负,他也提醒,要谨防开发商拿增值税炒作,或者价税分离标价,建议购房人注意合同签订,必须搞清楚房款是否含税价。

根 据增值税的算法,需要先计算出销售额,销售额=含税销售额÷(1+征收率),应纳税额=销售额×征收率,比如一套售价150万(含税、购买不足2年)的房 子,最终增值税应纳税额为(150÷1.05)×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为 150×0.05=7.5万。

另一可能减税的 来源是2年以上的非普通住房。现行二手房交易营业税政策是个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住 房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

此次个人二手房交易营改增对2年以上(含2年)的住房采用了统一表述,并未区分“非普通住房”和“普通住房”。有税务咨询人士对记者表示,这可能意味着未来不分差别对待。

普通住房和非普通住房的区别,主要是各地区根据实际情况,结合单套建筑面积、住宅小区建筑容积率、实际成交价格等制定的本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。如果营改增后,2年以上的非普通住房也纳入免征范围,将减轻这部分住房的交易税负。

为确保全面推开营改增平稳实施,国税总局近日也发文称,全面推开营改增后,二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。


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