西安商业地产库存反增 7年才能卖完

楼市资讯 2020-04-16

在政策面到市场方不断喊出“去库存”的背景下,西安住宅库存也出现逐月缩减之势。但商业地产库存却不减反增,并成为商品房去化周期仍处于23个月的“罪魁”之一。

西安库存是23个月还是14个月?

多个网站近两天转载一则《30城楼市库存消化周期排行榜》,北上广深等一线城市,包括西安、沈阳和南京在内的多个二线城市均在这份统计中。

该 榜单显示,太原的库存消化需要60个月,排在30个城市的第一位,随后是呼和浩特、大连、烟台、哈尔滨和沈阳等城市。西安以23.37个月的去化周期排在 30城的第七位。该榜单提到:“单个城市去化周期小于6个月,就认为该城市房价存在上行压力,如果去化周期大于10个月,则存在下行压力。”

记 者从美城机构了解到,截止2月底西安住宅库存为1779.65万㎡,按近一年的月均销量计,全部消化完大约需要14个月。那么,问题来了,西安的房产库存 到底是14个月还是23个月?“23个月指的是商品房库存。”美城机构首席市场分析师沈玮表示,西安的商品房库存达到3316.39万㎡,按近一年月均销 量计,全部消化完的确需23个月左右。

她说, 商品房包括住宅、商业和写字楼等各种房地产产品。由于开发偏好,在此前很长一段时间内,住宅库存曾是房地产市场中的“老大难”问题,例如:去年同期西安的 住宅库存去化周期就达21个月。但随着近一年各项利好政策的刺激,加上市场新增供应的缩量,目前西安的住宅库存正逐步得到缓解。

商业地产去化压力远超住宅市场

“其 实商业地产的去库存压力远远超过住宅市场。”克而瑞西安机构总经理朱郁表示,首先商业地产的购买门槛高,目前西安商品住宅均价不过6800元/㎡左右,而 商业地产则超过26000元/㎡,贷款还要求5成以上首付;其次商铺等物业投资属性较强,在楼市下行期反不如住宅这样的“大众消费品”有吸引力;去年以来 频频出现的商铺空置、无人“接盘”的现象进一步让业主失去兴趣,“所以导致商业比住宅还要难卖。”

据媒体估算,非住宅库存占用的资金规模在全国约有十余万亿元,除了杭州等多地曝出商业地产库存高企的现状,即便是一线城市,也有不少商业设施处于无人问津状态。

美 城机构数据显示,西安商业地产截止2月底的存量为658.88万㎡,按近一年的月均销量计算,全部卖完需要约84个月。去年同期的存量为620.86万 ㎡、去化周期70个月。等于近一年来库存不减反增,去化周期增加14个月,与库存逐渐缓解的住宅、办公类物业形成鲜明对比。

沈玮说,经济增速放缓固然是制约商业地产投资的外因,但一些项目“名为开发、实为融资”,在缺乏招商和管理经验的前提下一哄而上,败坏了市场口碑与公信力。

陕西经典派商业地产管理有限公司董事长朱林表示,有些开发住宅出身,甚至完全没有做过房地产的企业,纷纷上马商业项目;或者在人气、客流远远不足的阶段就匆匆推项目,这样做如何获得市场认可?

朱郁说,商业地产去化本来就慢,申领预售证时往往又是整幢申请套数多,加上互联网对传统零售业的冲击,“商业地产的过剩要比住宅库存更为严峻。”


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