2016西安楼市去库存基调不变

楼市资讯 2020-04-16

近两天,多个网站转载了一则《30城楼市库存消化周期排行榜》,北上广深等一线城市,包括西安、沈阳和南京在内的多个二线城市均在这份排行榜中。

榜单显示,太原的库存消化需要60个月,排在30个城市的第一位,随后是呼和浩特、大连、烟台、哈尔滨和沈阳等城市,西安以23.37个月的去化周期排在30城的第七位。

1西安库存压力实际情况如何?在全国城市中西安的库存处于什么水平?

张 计卫:这个榜单包含的主要是一、二线城市,大家都很了解目前一线城市供不应求,不存在去库存的问题;三、四线城市普遍存在库存量过大、需求萎缩的问题,远 比二线城市面临的库存压力严峻;二线城市的情况是北方城市、中西部城市比长三角、珠三角区域城市库存压力大,当然这与城市房地产市场成熟晚,过去几年开发 过度集中有直接关系。

很有意思的城市是太原,去库存周期排第一位。我们可以百度在2011年当时太原的领导班子来西安考察城改模式,可以说太原、西安的高库存的原因都跟城中村密集改造有莫大关系。

根据易道统计数据显示截至2016年2月底,西安商品房(住、办、商、公寓)共3400万㎡,库存消化周期23个月;住宅2105万㎡,库存去化周期17个月。西安在全国二线城市中库存量及去化周期确实属于中上水平。

2目前的库存量在西安房地产市场近几年发展历程中是否处于最高位?

张计卫:2015年房地产“去库存”被广泛提及,大家才真正关心库存问题。其实我们回顾08-15年西安的发展历程来看,当前的库存量并非历史峰值。

商 办类物业在2012、2013年受制于四大因素供应量激增,其一,开发商主动转型,其二高新、经开“退二进三”大量的产业用地转化为商业用地,其三政府有 意加大远郊地块的商业比例,另外还有城改项目用商业冲抵高容积、商业补偿的影响。截止当前商办类物业存量确实达到历史最高点。商办类物业中自持的比例较 大,可以说商办类物业“去库存”压力已经从销售市场向租赁市场转移。

从住宅市场看,08、09、10年,西安房价快速上涨的阶段,库存的去化周期基本在8-9个月。11-12年西安住宅库存去化周期在18-21个月,而当前西安住宅库存去化周期为17个月,可以说压力不及前几年。

3西安库存压力主要表现在什么地方?比如哪些区域、哪类产品?

张计卫:从区域来看,城东、长安去库存周期分别为23、25个月为全市最高;高新、曲江均为13个月为全市最低;其他区域去库存周期差别不大集中在16-18个月。

从 产品来看,70㎡以下小面积住宅产品,去化周期需要48个月,市场已完全饱和,去化压力最大;刚需产品70-90㎡、90-120㎡去化周期为13个月, 压力最小,这也跟西安典型的刚需市场相吻合;120-140㎡首改类产品去化周期16个月; 140㎡以上的再改类产品去化周期超过20个月;200㎡以上高端产品去化周期27个月。整体看市场库存呈现两头压力大,中间部分压力小。

从企业维度来看,西安TOP10为代表的品牌房企,2015年度销售金额的市场占有率为26%,而库存量仅占总库存的15%,可以看出众多的中小房企面临的库存压力远远大于品牌房企。

4西安去库存周期还将持续多久?未来市场走势如何?

张 计卫:2016年1季度,西安住宅成交310万㎡,新增供应175万㎡, 1季度就消化库存135万㎡,月均去实现去库存45万㎡。从14年、15年影响新增供应的房地产投资、土地成交面积、新开工指标来看均呈现出了明显的下滑 趋势,可以预判2016年全年仍会延续1季度成交量远大于新增供应量的市场表现。

当前库存比历年西安库存量最低值950万㎡多出1155万㎡,按45万㎡/月计算,仍需2年时间来进行消化。在市场无重大利好推动下,我们预判2017年上半年西安去库存进入尾期,西安房地产市场会进入供需平衡状态,房价也将迎来补涨机会。

近两天,多个网站转载了一则《30城楼市库存消化周期排行榜》,北上广深等一线城市,包括西安、沈阳和南京在内的多个二线城市均在这份排行榜中。

榜单显示,太原的库存消化需要60个月,排在30个城市的第一位,随后是呼和浩特、大连、烟台、哈尔滨和沈阳等城市,西安以23.37个月的去化周期排在30城的第七位。

1西安库存压力实际情况如何?在全国城市中西安的库存处于什么水平?

张 计卫:这个榜单包含的主要是一、二线城市,大家都很了解目前一线城市供不应求,不存在去库存的问题;三、四线城市普遍存在库存量过大、需求萎缩的问题,远 比二线城市面临的库存压力严峻;二线城市的情况是北方城市、中西部城市比长三角、珠三角区域城市库存压力大,当然这与城市房地产市场成熟晚,过去几年开发 过度集中有直接关系。

很有意思的城市是太原,去库存周期排第一位。我们可以百度在2011年当时太原的领导班子来西安考察城改模式,可以说太原、西安的高库存的原因都跟城中村密集改造有莫大关系。

根据易道统计数据显示截至2016年2月底,西安商品房(住、办、商、公寓)共3400万㎡,库存消化周期23个月;住宅2105万㎡,库存去化周期17个月。西安在全国二线城市中库存量及去化周期确实属于中上水平。

2目前的库存量在西安房地产市场近几年发展历程中是否处于最高位?

张计卫:2015年房地产“去库存”被广泛提及,大家才真正关心库存问题。其实我们回顾08-15年西安的发展历程来看,当前的库存量并非历史峰值。

商 办类物业在2012、2013年受制于四大因素供应量激增,其一,开发商主动转型,其二高新、经开“退二进三”大量的产业用地转化为商业用地,其三政府有 意加大远郊地块的商业比例,另外还有城改项目用商业冲抵高容积、商业补偿的影响。截止当前商办类物业存量确实达到历史最高点。商办类物业中自持的比例较 大,可以说商办类物业“去库存”压力已经从销售市场向租赁市场转移。

从住宅市场看,08、09、10年,西安房价快速上涨的阶段,库存的去化周期基本在8-9个月。11-12年西安住宅库存去化周期在18-21个月,而当前西安住宅库存去化周期为17个月,可以说压力不及前几年。

3西安库存压力主要表现在什么地方?比如哪些区域、哪类产品?

张计卫:从区域来看,城东、长安去库存周期分别为23、25个月为全市最高;高新、曲江均为13个月为全市最低;其他区域去库存周期差别不大集中在16-18个月。

从 产品来看,70㎡以下小面积住宅产品,去化周期需要48个月,市场已完全饱和,去化压力最大;刚需产品70-90㎡、90-120㎡去化周期为13个月, 压力最小,这也跟西安典型的刚需市场相吻合;120-140㎡首改类产品去化周期16个月; 140㎡以上的再改类产品去化周期超过20个月;200㎡以上高端产品去化周期27个月。整体看市场库存呈现两头压力大,中间部分压力小。

从企业维度来看,西安TOP10为代表的品牌房企,2015年度销售金额的市场占有率为26%,而库存量仅占总库存的15%,可以看出众多的中小房企面临的库存压力远远大于品牌房企。

4西安去库存周期还将持续多久?未来市场走势如何?

张 计卫:2016年1季度,西安住宅成交310万㎡,新增供应175万㎡, 1季度就消化库存135万㎡,月均去实现去库存45万㎡。从14年、15年影响新增供应的房地产投资、土地成交面积、新开工指标来看均呈现出了明显的下滑 趋势,可以预判2016年全年仍会延续1季度成交量远大于新增供应量的市场表现。

当前库存比历年西安库存量最低值950万㎡多出1155万㎡,按45万㎡/月计算,仍需2年时间来进行消化。在市场无重大利好推动下,我们预判2017年上半年西安去库存进入尾期,西安房地产市场会进入供需平衡状态,房价也将迎来补涨机会。

关键词:2016 西安 楼市  库存

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