西安房价回到4年前?NO!稳中上涨!

楼市资讯 2020-04-18

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12月1日,中国指数研究院发布数据显示,2014年11月,西安房价环比下跌0.25%,跌至6878元/平方米。而2010年11月,房价为 6834元/平方米。于是,有不少声音惊呼:“房价已经跌至四年前水平。”房价是否真如“虫洞”一般,把时空隧道撕了个口子,也玩起了穿越呢?

低价格项目集中备案 拉低了整个市场平均值

市 场供应压力下,楼盘促销优惠力度不断加大。楼市大面积出现4字头、5字头楼盘,于是西安开始出现“房价穿越回四年前”的论断。从中国指数研究院发布的数据 来看,2010年、2011年、2012年、2013年连续4年的11月,西安房价分别为6834元/平方米、7270元/平方米、6992元/平方米、 7296元/平方米,而目前的6878元/平方米,最接近2010年11月房价。但是仅从这一数据能否简单断定房价穿越到了2010年呢?

“综 合分析各区域、各类型楼盘价格,事实上房价并没有下跌。”西安光魔机构总经理游勇表示,今年市场销售比较好的是5字头、6字头的刚需盘,甚至出现了很多4 字头楼盘,而曲江、浐灞等区域一些均价过万的高端项目,成交并未有明显上升。表现在备案价格中,低价格的项目集中备案拉低了整个市场平均值。这一数字,虽 然是这个月成交备案的房源平均价格,却不能全面反映市场情况。多位业内专家、开发商均表示,仅以个别月份或者较短时间内的数据去评价房价是否回到四年前没 有太大的意义,这一数据太过片面,不能真实反映实际情况。全年数据才能更客观地反映市场情况,也才具有一定指导性。

这四年房价稳中上涨 只是涨势不明显

2011 年2月,西安限购令颁布,至此,西安限购、限贷全面实施。此项调控政策在西安延续三年半之久,有效遏制了房地产市场投机、投资的势头。投资需求被遏制,市 场只能极力释放刚性需求,但是市场的供应量却由于之前几年的累积持续上涨。数据显示,截至2014年10月31日,西安住宅业结转可售面积达到了 1935.06万平方米。供需倒挂,2011年开始,西安房价上涨的脚步放慢了。综合克而瑞、西安房地产信息网、搜房网等相关数据来看,2010年西安住 宅均价5992元/平方米、2011年6497元/平方米、2012年6693元/平方米、2013年7242元/平方米,涨幅分别为8.4%、 3.0%、8.2%。而按照国家统计局公布的房价指数,2014年1-10月,西安市新建商品住宅销售均价同比增长5.5%。近四年来,西安房价稳中上 涨,但是涨幅不大。

陕西房地产研究会会长王圣学认为,西安房价在2009年到2010年期间有过大幅上涨。接下来的几年,受限购政策影响,价格一直比较稳定,基本上都是在6500元-7200元/平方米之间浮动。

“其 实西安的房价总体还是上涨的趋势,只是涨势不明显罢了。”浐灞一号营销总监朱瑞峰表示,供需关系对西安房价的影响很大,大量的库存之下,尽管各项开发成本 都在上涨,房价的上涨幅度却很有限。如果参照西安GDP、CPI上涨的数据,对于开发企业来说,西安房价实际的涨幅基本为零。朱瑞峰说,他们公司在其他省 会城市如兰州、郑州等也开发了房地产项目,但是这些城市的房价远远高于西安。

产品分化速度加快 有“原地踏步”也有“慢步小涨”

不同区域、同一区域不同项目、同一项目不同阶段,房价都会有差别。但记者发现,西安房地产市场也在上演“冰火两重天”,品质好的项目不仅涨价快甚至还带动了整个区域的发展,但品质一般的项目却面临着被市场“抛弃”的结果。

有 些项目在销售之初,自带学校、周边配套还未健全,因而定价较低。但随着相关配套完善,优势会很快显现,自然会涨价。比如,位于省人民医院北侧的东泰城市之 光,2010年3月面市,半年时间内均价一直维持在6000元/平方米左右,而随着自带幼儿园开园,能够就近入学的大学南路小学落实,加之社区园林、商业 等建成,房价呈现飙升之势,目前均价稳定在10000元/平方米,涨价幅度超过67%,仍然好房难求。但是,并不是所有项目都这么“好命”,比如御锦城、 金地湖城大境、大华曲江公园世家等项目,四年间房价不仅“原地踏步”,还略有下降。

“可以肯定地说,西安楼市产品分化速度正在加快。”独立 地产评论人李连源表示,西安是一个以刚需为主导的城市,但由于同质化产品较多,且差异不大,这类产品一定会在价格上做出让步。但对于热点区域如曲江、高新 等品质好的项目,针对改善性设计的产品,由于小宗且差异化销售,并未受到多大影响,其价格自然稳定或“慢步小涨”。总之,好的产品,市场自然认可。


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