城北涨幅大城西降价多 房价大起底

楼市资讯 2020-04-18

2010年到2014年,西安哪个区域的房价变化大?谁“穿越”得最为彻底?导致房价波动的原因又是什么?综合克而瑞西安机构、房价点评网数据,华商报记者对比了2010年和今年前11个月住宅均价,城北涨幅最大,城西降价最多。

城北

现在:6236元/㎡ 2010年:5340元/㎡

上涨896元/㎡由点到面价值攀升

截至11月底,城北区的普通住宅成交均价为6236元/㎡,相比2010年的5340元/㎡上涨约14%,涨幅较其他区域更明显。

与 四年前相比,城北楼市呈现从点到面的发展态势,这从在售楼盘的分布可见一斑。海璟台北湾、白桦林间等四年前的代表项目,多位于未央大道这条中轴线两侧。现 在,城北的楼盘分布面更广。除了大明宫——太华路板块,囊括了白桦林明天、金科天籁城、华远锦悦等一批单价超过7000元的中高端楼盘外,经开区的在售项 目,也开始向北三环外延伸,中渝国际城、星雨华府、国会山、利君未来城等楼盘多低于5500元/㎡。房价点评网西安分析师高雅指出,客观来说,城北区是近 几年西安发展最好的区域之一。西安市政府北迁让城北走上了发展快车道。经过近几年的发展,该区配套逐渐完善,交通状况也更为便利。地铁二号线通车更是锦上 添花,带动了商业环境的改善,住宅物业的升值也就理所当然了。

城西

现在:5868元/㎡ 2010年:6109元/㎡

下降241元/㎡潜力板块拉低均价

2010 年城西住宅的成交均价为6109元/㎡,今年截至11月底为5868元/㎡。4年过去,该区降价241元/㎡,排除集中备案对阶段房价的左右,在售板块的 变化是导致价格不增反降的主要因素。回顾四年前,城西的房地产开发多在二环周边,恒大城、天朗蓝湖树等鱼化寨周边、丈八路沿线的品牌楼盘,凭借靠近高新的 地段优势,成交价在全市处于领先位置。

陕西恒天置业集团有限公司营销总监梁刚表示,西咸、大兴是城西目前土地供应最多、地产开发最集中的新 兴板块。但这两个“潜力股”开发起步晚,房价相对较低,由此也拉低了该区域均价。以西咸新区为例,世纪大道周边的项目基本上都在每平方米四五千元,即便是 白桦林印象这样的品牌项目,均价也不过5640元/㎡。另外,城改、棚改楼盘的大量入市,进一步加剧了市场供需矛盾,再加上年底房企为回笼资金,纷纷以价 换量,导致当前城西价格低位运行。

城南

现在:7221元/㎡ 2010年:7403元/㎡

下降182元/㎡ 三环外价值弱化

截 至11月底,城南普通住宅的成交均价7221元/㎡,相比2010年的7403元/㎡下降2.5%。是什么原因让原本处于西安房价制高点的城南区不升反 降?有业内人士直言不讳,南三环成为城南房价的分水岭。三环以内,单价超过7000元/㎡的项目比比皆是,而三环以外,楼盘单价多在每平方米五六千元徘 徊。

“2010年时,南二环的楼盘开发还有余量,加上多年的规划建设,配套完善,区域房价自然被抬得很高。”地产策划人李健指出,这几年南 三环内的楼市接近饱和,城南的开发热点已经外扩至南三环沿线,而三环附近的市政配套并不成熟,弱化了该区域的价值表现。大学城等板块,由于大牌房企较多, 房价水平反而要比南三环高一些。现在城南区由北向南,房价其实形成了高-低-高的层次。

高新

现在:6940元/㎡ 2010年:6728元/㎡

上涨212元/㎡“高富帅”后劲有些不足

截至2014年11月底,高新区普通住宅成交均价为6940元/㎡,相比2010年的6728元/㎡略有上涨。曾经,高新因环境、规划吸引购房者的追捧,房价领跑全城,被视为西安楼市中的“高富帅”。但从近四年的表现看,领跑的步伐有所放缓。

房 价点评网西安分析师李蓓认为,究其原因,高新区近几年虽然加大了招商引资的力度,吸引了包括三星、美光等世界500强在内的优秀企业入驻,进一步提高了区 域知名度,但随着高新区版图的扩大,“高新二期”由于配套条件不成熟,在售楼盘难以像一期那样以高价售出,从而导致了区域房价涨幅的不明显。

城东

现在:6247元/㎡ 2010年:5405元/㎡

上涨842元/㎡ 成本、附加值是推手

4 年前是城东,特别是浐灞楼市“腾飞”的开始。在世园会即将举办、地铁一号线开工等利好刺激下,该区房价呈上涨趋势,从2010年1月的4352元/㎡到 12月的5753元/㎡,当年涨幅近1500元/㎡,单月价格更是有突破6000元大关的纪录。四年过去,今年截至11月底,城东均价涨至6247元 /㎡。但据此计算,四年涨幅不过842元/㎡。

“城东大部分房源的实得价在5500-6000元/㎡的水平。”中华房屋土地开发集团公司营 销总监冯越说,也有不少对外宣传每平方米4000多元的房子,其实是起价或特价。他指出,开发成本的增加(主要是人工成本),再加上区域附加值的提升,比 如地铁一号线通车、纺织城等片区改造的实施,都是这四年房价上涨的主要推手。但受到近几年调控的制约,房价增速大幅放缓。



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