20年后中国住房需求定大幅下降?

楼市资讯 2020-04-19

“我仍然坚持鬼城论。我是按照看到的实际市场表现情况来说话。经济形势不好,使得鬼城频现。”以“鬼城论”著称的独立经济学家杜猛在接受中国房地产报记者采访时表示。

“以 前的鬼城,房子盖了,卖出去了,但没人住,比如山东威海、乳山。这样的鬼城,对于一个社会来说,风险大,成本大,社会财富浪费极大,单一模式的经济发展, 风险极高。现在的鬼城,干脆就卖不出去,比如鄂尔多斯。我们在城市建设的过程中,建造了一个个鬼城,最终使得资源被极大浪费和积压,这也是一种成本,叫做 沉没成本。在目前,全国大概有40万亿元沉没成本,按10%利息算,这40万亿元每年的利息就是4万亿元。”杜猛分析道。

中国房地产报:对未来房地产市场发展前景如何看?

杜猛:未来5年,中国房地产市场将是“冰火两重天”。房地产市场发展会减弱,开发投资会分散,价格会严重分化,区域性变化会更强。谈房地产不谈区域性是错误的。我个人期待房地产市场越来越好,但客观现实不是,绝大部分房地产市场表现都不会太好。

中国房地产报:你所坚持的“鬼城论”会持续多久?

杜猛:中国鬼城状况会持续20年。即便北京,空置率也非常高,尤其是高端住宅。随着房地产开发数量越来越多,个人投资越来越少,住的人也会越来越少。同时,人口向大城市聚集的数量越来越多,从小城市疏散的越来越多。

中国房地产报:中央经济工作会议提出,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求。农民工进城买房对去库存的作用有多大?全面放开二孩政策对拉动住房需求的作用又有多大?

杜 猛:依靠农民工资金来解决房地产库存问题纯属政府一厢情愿。农民工能买得起房子的已经买了,买不起的靠政府的些许补贴还是买不起。而且农民工数量越来越 少。把去库存责任交给农民工,个人认为不是最优的思维方式。要去库存就应该减少流通税,购房中间税还是太多,要么政府让利要么开发商让利,如果银行、政 府、开发商都不愿意让利。现在想让农民工让利,思路会与实际偏离。

全面放开二孩政策,也解决不了现在商品房高库存问题。短期能让房地产市场不出现大幅下降,但20年以后中国住房需求肯定大幅下降,房子太多而人少了。

中国房地产报:对于准备在一线城市投资购房的人们有何建议?

杜猛:有5个购房原则需要注意:买近不买远,买旧不买新,买小不买大,买低不买高,买住宅不买商住。

解 释起来就是,买市区的交通便利的房子而不买交通不便的郊区房;买二手房而不买新房,是因为一线城市近两年所拍地块地价非常高,导致房价也很高,不如买价格 相对合适的二手房保险;买面积小的房子而不买面积大的房子;买价格低的房子而不买高价房,北京高端住宅空置率其实已经非常高;买70年产权的住宅而不买仅 50年产权的商住房。


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