一线城市普涨 三四线降价去库存

楼市资讯 2020-04-19

2015年12月一线城市房价数据

环比 同比

北京上涨0.5%上涨10.4%

上海上涨2.1%上涨18.2%

深圳上涨3.2%上涨47.5%

广州上涨0.7%上涨9.2%

2015年楼市收官,一二线城市房价12月继续回暖,与此同时,三线城市房价同比平均仍在下降,各地楼市冷暖不一的态势仍在延续。

18日,国家统计局公布的“2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,70城房价年末翘尾,16个月以来首次出现同比正增长。“北上广深”楼市的同比涨幅依旧位居前列。其中,深圳新建商品住宅价格较2014年同期的涨幅更是达到了47.5%。

房价同比涨幅持续扩大

在连续15个月同比下跌后,70个大中城市房价首次出现了同比正增长。

从国家统计局数据来看,2015年12月份房价同比上涨的城市数量与上月持平,依然为21个,占30%。房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价13个月之久的深圳,与2014年同期相比暴涨47.5%;上海和北京分别以18.2%和10.4%的涨幅紧随其后。

值 得注意的是,房价同比涨幅持续扩大。易居房地产研究院最新发布的研报显示,70个大中城市12月份房价同比增幅0.3%,16个月以来首现同比正增长。国 家统计局城市司高级统计师刘建伟指出:“越来越多的城市同比涨幅由负转正,且比上月有所扩大。二手住宅价格同比上涨的城市有35个,其中33个城市的涨幅 比上月有所扩大。”

一线城市楼市的热度有多高?上海一位改善型购房者告诉记者:“现在在上海买房要抢!”记者调查了解到,随着价格预期的提升,目前一些开发商“惜售”待涨。

仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示,2015年上海住宅成交量创出六年新高,全年成交总量同比增长51%。在强劲销售的支撑下,开发商纷纷在第四季度提高售价。2015年第四季度上海高端住宅市场均价环比上升1.9%。

去年“复苏”和“分化”并存

国家统计局数据显示,2015年12月份城市间房价分化现象更为明显。数据显示,2015年12月同比价格下降的城市有49个,最低为辽宁丹东市,降幅达5.3%。

环比方面,70个城市中,有43个城市房价止跌或上涨。一线城市中,深圳和上海房价涨幅领先。数据显示,北京新建商品住宅环比上涨0.5%;上海环比上涨2.1%;深圳环比上涨3.2%;广州环比上涨0.7%。

刘建伟表示,由于各城市供需状况各不相同,城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市;其余二线城市环比较为平稳;大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段,环比仍在下降。

从统计局发布的数据可以看到,70个城市中,新建商品住宅 价格环比增幅前五位的城市分别为深圳、上海、厦门、南京、杭州;后5位的城市分别为丹东、常德、西宁、银川、吉林。

另外,70城房价同比涨幅继续扩大。统计局数据显示,随着环比上涨,越来越多的城市同比涨幅由负转正,且比上月有所扩大。新建商品住宅价格同比上涨的城市有21个,且涨幅均比上月有所扩大,70个大中城市新建商品住宅同比综合平均涨幅为7.7%,高于上月1.2个百分点。

2015年12月份,70个城市中,深圳在同比增幅排行中位居首位,为47.5%。其次为上海,房价同比上涨18.2%;北京的数据显示为上涨10.4%;广州房价则同比上涨9.2%。

刘建伟称,从同比看,城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市,三线城市房价同比平均仍在下降。

中 原地产首席分析师张大伟也认为,从过去的一年多70大城市的房地产数据看,主要有复苏和分化两个特点。他分析表示,从年初房价全面下调,到“330政策” 后一线城市强劲复苏,带动了一二线市场的火爆,整体看,在年末70个大城市房价过半环比上涨,基本代表了2014年开始的这一轮非常调整结束。

全国整体库存略削减

中央经济工作会议将化解房地产库存上升为“国家任务”。从目前来看,全国楼市整体库存规模开始呈现下降趋势。

截 至2015年12月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米,环比减少1.0%,同比减少4.4%。目前已经出现连续5 个月库存规模同比负增长的态势。其中,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量同比增幅分别为-12.9%、-3.2%和-2.5%。35个城市新建 商品住宅存销比为11.8个月,为近28个月以来的新低,大体相当于2013年8月份的水平。

易居智库研究总监严跃进称,部分大城市甚至开始“补库存”。35个城市中,有22个城市的库存出现同比下降,其中苏州同比降幅最大,为39.6%,较11月份33.4%的降幅继续扩大,这也对应了2015年下半年苏州房价上涨明显的态势。

在一线城市地价居高不下、竞争近乎白热化之际,一些敏锐的开发商开始将目光盯向热点二线城市。融创中国董事长孙宏斌告诉记者:“2015年以来我们进入了8个二线城市,今年布局重点是二线核心城市。”

瑞银中国房地产行业研究主管李智颖预计,2016年一线城市的房价上涨压力仍大,二线城市房价则继续分化,三四线城市房地产仍以降价去库存为主。

“当 前中国房地产市场并不是绝对过剩,而是局部过剩”,中国房地产业协会秘书长冯俊日前表示,1-11月全国商品房施工面积为723990万平方米,待开发土 地面积11652万平方米,而同期全国商品房待售面积为69637万平方米,房地产行业去库存压力不断积蓄。下一步亟须通过供给侧改革推动去库存。

冯俊认为,当前有两个领域的去库存压力比较集中,一个是办公楼、商业营业用房,另一个是三、四线城市。对于三、四线城市和一、二线城市边缘地区库存增加,除需求不足外,还与房地产行业发展与地方产业不匹配,人口流入小于预期,以及公共基础设施不配套相关。

冯俊表示,当前去库存的关键是推进供给侧改革,不是简单的减少供应,而是主动适应需求,在技术进步、产品创新的基础上创造需求。

他建议降低房地产业制度性交易成本,提高要素流动效率。可适当提高土地供给效率,降低资源供给成本。企业要提高创新能力,适当改善住房功能,针对特定人群提供产品,发展养老地产创造新需求。

此外,还要规模化发展住房租赁市场,鼓励开发企业将部分房源由售转租,在个人之外建立租赁机构、社会组织、开发企业和个人为一体的综合租赁体系,多手段合力推动去库存实现。

今年分化趋势仍将延续

业内人士认为,整体而言,2015年在积极去库存以及各类宽松政策刺激下出现了良好的态势,尤其是一系列降息等政策,激励了购房者积极进入,这样一种上涨趋势在2016年也将继续延续,同时也会配合楼市相关政策继续出台。

可以期待的是,“房贷利息抵个税”有望推出。贾康表示,“个税在改革方案里说到借鉴国际经验,把分类改成综合,那么在家庭住房的按揭里面月供的利息部分应该得到个税的抵扣,大家很看重这一块,通过立法把这个事规则化,推出完全是有可能的。”

易 居研究院在2015-2016年度全国房地产市场报告中预测,2016年70个大中城市房价将继续上涨,缘于房价上涨的逻辑并没有发生改变。从政策层面 看,限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化,都会促使 房价上涨。从房地产短周期规律看,每轮房价上涨都会至少持续十几个月份,2015年只上涨了8个月,2016年仍将上涨。预计环比增幅在2016年第三季 度见顶。

对于未来市场预测,张大伟称,分城市 来看,一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后,一二线城市,楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线城市因为库存绝对值过高,这 种情况下,2016年市场分化的趋势将依然延续。2016年的上半年房地产救市政策依然会持续出现,说明了房地产对整体经济的影响较大,楼市政策继续宽 松。但分化的市场格局下,房地产依然面临巨大的风险,特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高,未来一年二线城市将成为市场热点。


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