先租后买 万科出大招真的很颠覆?

楼市资讯 2020-04-20

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上周,地产圈被一条朋友圈信息刷爆,万科实行先租后买,联动住宅与商业,被认为是“颠覆性战 略”。不过,随后万科地产在微信公号中辟谣,称“近期重庆万科在开展西九项目万科驿(长租公寓)业务推广过程中,采用了与住宅销售联动的营销方式,即租客 入住万科西九项目的长租公寓,如购买西九二期住宅即可减免与租屋2年租金等额的房款,认购万科其他在售楼盘时同样可享额外优惠等政策。”万科同时否认先租 后买会成为公司层面的战略:“目前万科各地公司在推广长租公寓业务时,部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法,但尚未成为万科集团的统一部署。不能理解为对原有开发业务的替代,更不是全面颠覆原有的开发销售模式。”

并非万科首创

广东中原项目部总经理黄韬表示,“先租后买”并非是万科首创,十多年前业界已有类似操作,这种做法在商业地产尤为多见。万科此次把住宅与商业进行联动销售, 一举带动商业公寓的租赁与住宅的销售,做法有新意,但是对于万科这种年销售额达2000亿元的大房企来说,如果商业和住宅产品无法实现快速销售的话,资金 占用成本将非常高,故此“这种先租后买的做法不会成为公司层面的统一举措,而是个别地区以及个别楼盘的做法而已”。

不排除“大招”还在后头

业界人士指出,此次万科的“先租后买”目前或许是如万科所言,还只是一种“摸索”的开端,还远谈不上开发模式的颠覆。租金抵房款无疑是营销手段的创新,可以 帮助万科提前锁定目标客户,让他们住进万科的房子后,感受到万科物业的品质与服务,这无疑有助于万科将租客最终变成业主。

有业界同行认为,此次万科的“先租后买”或许是“放风声”太早了,未来或许还有更为强劲的“大招”。

如果真是颠覆 何须遮遮掩掩

看完整个消息,会发现很多人都想——多——了!西九·万科驿两年的租金才多少钱?哪家房企变相打个折都不止这点数。就这点小恩小惠,就颠覆行业了?

有好事者给万科算了笔账,“万科至少应准备5000亿元现金血拼。”万科会拿出这么大笔资金吗?还血拼?用脚趾头想想,对于万科这种企业,在目前的市场环境下,如果真是颠覆,哪用得着遮遮掩掩?

看起来很笋 “双匹配”很难

一条在朋友圈里疯转的“地产颠覆性销售”信息,其实转来转去也只是地产圈的人士而已。记者朋友圈一半以上的熟人、朋友、亲戚不在地产圈工作,他们也有置业与租房的需求,不过万科“先租后买”的做法,似乎没有引起他们的注意。

记者询问了一个朋友,他告诉记者,先租后买,看起来很笋,但是,首先广州万科尚未实行这一个策略,其次先租后买必须双匹配,即你要租万科的长租公寓,又要看 中万科的住宅,这样拿到的着数才是最大的。不过对于要租房子的人来说,他们决策时间非常短,几天或一周就要租下房屋住下来,他们怎会考虑到两年后的买房需 求呢?因此,万科先租后买最有可能找到公司客户,公司名义租赁房屋给员工,再给员工未来购房提供优惠。不过话说回来,这年头能提供品牌楼盘宿舍的公司能有 多少呢?

搞“先租后买”为去库存

      大家理想中的“先租后买”政策——租金可以转化为想买房时的资金,多是以政府的保障计划形式出现,比如新加坡为低收入家庭提供的“特别住房援助计划”,比如 中国香港在2010年曾经推出过“置安心资助房屋计划”,都是为协助中低收入家庭置业提出可“先租后买”,用租金冲抵部分购房款。可以看到,“先租后买” 是个具有补贴资助性质的政策,推出这一政策的主体不会是追求商业利益最大化的发展商。发展商推出的“先租后买”只会是为了去库存,针对特定的产品、户型, 特定总价和特定人群推出的一种新的营销方式。


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