房地产新格局:豪赌土地 众生百态

楼市资讯 2020-04-21

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一厢是争抢热地,另一厢是纠结退地,“白银”时代开启了房地产的新格局。纠结、焦灼、暗喜、担忧……从土地市场上映射出来的种种举动,不难看出在土 地市场上活跃的房企,个个心里打着算盘为未来筹谋。只是他们表现出来的如同打翻五味瓶的心态,让人难免联想到这巨资拿地何尝又不是在进行一场豪赌?

纠 结

碧桂园退地举棋不定

截至11月4日,距离10月24日传出碧桂园可能退出丰台花乡四合庄28-A、28-B地块的消息,已过去12天,对于是否退出,碧桂园官方既没有肯定也没有否定。有消息称,碧桂园是否退地的最终答复会在上周五公布,但显然也“失约”了。

10 月21日,碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗地块,溢价率均超140%,综合楼面价约2.9万元/平方米。三天后的10 月24日即传出碧桂园将退出上述地块,并可能选择转让股权的退出方式,多家媒体还报道出碧桂园“对外披露”的时间表。

碧桂园确凿的官方回复 没有预期的那么快,“对上述消息,目前集团层面尚未有定论。”碧桂园品牌负责人在10月29日、11月2日两次对北京晨报记者表示。事实上,据记者采访了 解,碧桂园丰台四合庄地块的运作牵扯到三方关系,一方是碧桂园一线事业部,一方是碧桂园北京公司,另外则是本次联合拿地的中国金茂。

除了土 地成本的高企猜测,业界认为三方如何平衡成了是否退地的关键。据介绍,碧桂园一线城市事业部是碧桂园今年7月新成立的一个部门,集团直属,由董事局主席杨 国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌领导,并由联席总裁朱荣斌直接统领,主要目标就是执行集团一线城市的战略意图,拓展北上广深等一线城市版图。“要由一线城市 事业部给出最终结论,才能给予确定回复。一线事业部具有相对独立决策权,这次与中国金茂合作拿下丰台地块也是由一线城市事业部主导,但是否是由于本次地价 超出集团授权额度而导致无法继续开发,我们暂时无法回复。”碧桂园品牌负责人表示。

针对此事,碧桂园北京公司的某操盘运营人士告诉北京晨报 记者,碧桂园北京公司在丰台四合庄地块中扮演的角色,主要在于前期土地调研、后期产品开发形态等方面。有媒体表示,碧桂园北京公司关于退出上述地块的意愿 较为强烈,主要是出于后期开发难度较大,但这位操盘人士并未给予确认。中国金茂方面对此事始终表示缄默。

退地传闻、辟谣交替出现

“碧桂园是否退出丰台花乡四合庄地块一事,不仅关乎碧桂园进京的战略进程,同时也对其他业内同行在京拿地具有范例效应,因此备受关注。”某房企内部人士表示。

退地事件也会引发蝴蝶效应?在碧桂园退地的消息传出后,最近一周内紧接着又传出龙湖与平安有退掉昌平南邵地块、招商等联合体有退掉丰台南苑地块的消息。虽然龙湖等房企第一时间做出辟谣,但业内人士分析认为,随着联合开发的案例增多,联合体之间需要磨合的问题也逐渐显露。

退 地不是房企的上上策。“如果碧桂园直接退地会造成违约,在品牌形象和资金方面都会受损,但通过转让股权或改变合作方式则可以挽回局面。”不久前刚在丰台地 块获得一宗地块的某房企负责人对记者表示,十分关注碧桂园与金茂联合拿地的事态发展,目前最终结果还未出来,不过如果碧桂园选择“退出”,在一定程度上会 让其他房企提高拿地警惕性。

值得关注的是,易主一天就“被”退的丰台南苑地块,有报道称消息来自华侨城内部负责人。北京晨报记者随后追访当 事方并未得到官方回复。但有接近上述联合体的人士告诉记者,丰台南苑地块之所以被萌生退意是源于最终地价超过企业的授权额度,“但三方正在就此事进行协 商,最终退出联合开发的可能性不大。”该人士判断说。

针对鲜少集中出现的退地风波,多位业内人士表示,随着联合拿地的案例增多,房企之间的合作也需要更进一步的磨合,其中民营房企和国企、央企由于关于成本管控、开发理念的不同,需要更多的时间完善合作方式等问题。

焦 灼

绿城拿地最着急?

进 入今年下半年,北京土地市场一片繁荣的景象。克而瑞研究机构高级研究员朱一鸣表示,“众多房企开始收缩二三线战线,归回一线城市。作为一线城市代表的北 京,成为势必占领的第一阵地。部分开发商不惜高价抢夺北京热地,看好北京市场前景是一方面,同时也有降低自身风险的考虑。”

连日来,北京晨报记者在市国土局二楼大厅登记窗口注意到,至少两年内没在公开市场上斩获北京宅地的绿城、中粮、华侨城3家房企频频坐镇拍地现场。在刚过去的一周,中粮和华侨城分别联合自己的合作伙伴拿下南苑两宗热地,仅有绿城还“囊中羞涩”。

与融创彻底分手,转投中交的绿城如今再次进京,绑定了平安和九龙仓成为合作伙伴。“受到并购的影响,绿城内部管理层一度出现动荡,在一定程度上影响了绿城拿地的节奏。在中交入主绿城成为大股东后,绿城进军一线城市,拿地成为关键的第一步。”董月说。

第 一太平戴维斯市场研究部高级经理董月说:“尤其是五环以内的土地更加珍贵。目前丰台区是北京五环内唯一整片开发、集中供地的区域,应该算是北京的价值洼 地。只是随着区域内房子与土地价格倒挂的情况增多,后续高价地项目如何定价,存在一定难度。因此建议房企拿地还需保持理性。”


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