经济学家:放开二孩政策或不利房市

楼市资讯 2020-04-21

中信证券全球首席经济学家彭文生在呼吁全面放松计划生育政策之后,又提出了放开二孩政策对房地产的思考。“放开二孩政策对房价不仅没有好帮助,应该是负面影响。”他在论坛上说道。

他认为,放开二孩政策从一定程度而言,的确会对房地产形成刺激,但是这只看到了消费需求。“孩子多了是会有增加房子的需求,但关键是这么高的房价他们能不能负担得起?实际上孩子多了负担重了,储蓄小了,投资需求下降。”

彭文生表示,过去二十年房价上涨的主要原因就是投资需求上升,按照这个逻辑,放开二孩政策反而对房价有负面影响。除此之外,人口老龄化、贫富分化等导致消费需求下降,造成经济供给过剩、储蓄过剩。

如何消化这些过剩?他提出,首先要转化为非政府部门的投资,实现这个目标需要利率下降;再 者转化为国外投资,结果是汇率贬值;最后是政府的基础设施投资。“它既不会带来利率下行压力,也不会带来汇率贬值的压力,所以我们判断人民币未来12个月 什么走势,关键看财政政策,财政政策力度越大,稳定短期增长的效率越高,货币贬值的压力越小。”

“中国今年的上半年一线城市房地产有所恢复,是不是代表新一轮房地产牛市的起点呢?我的看法可能不是那么乐观。”他称,人口红利下降之后,不要再指望出现过去二十年那样房价大幅上升的情况,比如日本,实际地价泡沫破了以后再也没有回去过。

从房地产价格和信用指标来看,彭文生认为,中国金融可能在2013年达到顶点开始往下调整,而一个金融周期可能维持15-20年时间。触发因素在于:2013年发生了钱荒、利率大幅上升,导致负债不可持续;去杠杆的债务调整,带来了经济下行的压力,尤其是房地产投资。

在他看来,到了金融周期下半场,银行业利润和房地产市场受到挤压,一些新兴的行业或者所谓非传统的行业则取得了扩张空间,而这样的状况也在股价上得到反映。

彭文生表示,股市因不同的金融周期分为三个阶段:第一是比较健康的阶段,负债率较低、企业 盈利较好、经济增长主要缘于自发的影响,属于盈利驱动的牛市;第二阶段,经济下行采取刺激手段,股市调整;第三阶段债务驱动不够持续,导致金融危机,这主 要是流动性驱动的利率下降所带来的影响。

他认为我国2013年下半年开始,属于流动性驱动的市场,“看我们这个股市的走势更多在于看利率、货币政策、财政政策的变化。”


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