西安楼市年末“斗价”是诚意还是噱头?

楼市资讯 2020-04-21

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封顶价、实得价、起价……最近,西安的楼盘宣传中频频传出有关“价格”的信息。正逢年末,市场中的“斗价”行为诚意如何?

多个楼盘年末“斗价”封顶价、实得价诱人,起价最为常见

“网 上广告写着实得价5000元/㎡,实付价其实还得5600多。”市民赵锋感慨这文字游戏实在厉害——上个月,他在东三环一个楼盘看了一套四房户型,看房过 程中,销售人员一再强调建筑面积不到120㎡,实得面积却有132㎡,按5600多的单价核算,实得价就是5000元一平方米。在看过户型图以后,赵峰恍 然大悟,“原来把赠送面积也算进去了。”

华商报记者发现,时下很多楼盘都爱在宣传中突出有关“价”的信息。以实得价为例,在华洲城熙悦都、盛世长安、上东大道等项目均推出了实得价房源。“换种算法,可以让消费者更清楚实际购买面积。”一位刘姓置业顾问表示,只说均价就突出不了优惠了。

除 了实得价,封顶价最近也挺流行。西安某网站给出的房源推荐中,国润城、国会山、中建开元城等多个项目都标出“封顶价”。其中,纳帕溪谷金源宣称“封顶价 5200元/㎡”,该楼盘的一位置业顾问介绍,封顶价的意思就是最贵的房源一平方米5200元,如果选的楼层和朝向不同,可能还比这个价钱便宜。封顶价是 否就代表了项目最高售价?置业顾问告诉记者,这个“限价”只适用于近期推出的高层产品,“别墅、小高层等肯定不是这个价。”

起价的出镜频率更高。东方米兰国际城、鼎正大都城、雅荷紫金阳光、浐灞一号、高新第五季等多个楼盘在报出“起价”,也就是把在售房源中最便宜的价格告诉购房者。

多个楼盘年末“斗价”,也让西安房价在近期呈现下行趋势。据中国指数研究院监测,11月首周的商品住宅价格是6844元/㎡,环比前一周下跌了0.5%。除了高新和曲江价格较高,其他区域的成交价均低于7000元/㎡。

从高大上到傻白甜 开发商越发看重对“价格”的表达

实得价、封顶价、起价……对这些与“价格”有关的楼盘宣传,各界看法褒贬不一。支持的说这是体现诚意的优惠促销,持保留意见的则认为是营销噱头。

“个别实得价和封顶价确实与实际售价一致。”雅狐企划总经理冯奔认为,但大部分宣传中所提到的价格,特别是起价,基本上只给出了一个售价范围。房产不会像一件衣服或一台电器一样统一标价,同一楼盘因为房源组团的不同,户型、朝向和楼层的差异,都会导致不同的定价出现。

一位从事楼盘策划多年的人士介绍,房产营销要考虑市场环境和“流行趋势”,能否在恰当的时机以恰当的方式透露出恰当的价格,非常有讲究。

“开 发商对价格的诉求越发强烈是环境所迫。”克而瑞西安机构总经理朱郁说,这从房产广告的内容变化可见一斑。前些年,楼盘宣传主要以“阔景豪宅”、“城市地 标”、“水景时代”等高大上的华丽修饰为主,对价格则讳莫如深;时下,傻白甜式的推广“价格”更具有务实考虑。一方面,当前的房产销售压力不减,购房者在 货比三家时,信息更为对称,地段、价格和品质,这是决定其出手的三个因素;另一方面,今年9月新《广告法》推行后,一部分华而不实的广告失去了生存空间。

从遮遮掩掩到广而告之,业内人士认为,公开价格逐渐成为趋势,但完全的明码标价在房产销售中还很难做到。

超3成房企任务未完成“老楼盘”的降价意愿更强烈

中商联商业研究院专家工作委员会副主任王建红表示,为了结款、冲量,每到年末,楼市都会迎来一波阶段性降价潮。近期各楼盘开始在宣传上“斗价”,就是一种体现。

但 今年这波降价潮却有所不同。克而瑞西安机构调研发现,西安市面上大约有35%的房企离年度销售指标还有一段距离,“这意味着相当一部分开发商对现金的渴求 更加强烈。”朱郁指出,销售不佳的项目降价意愿更加强烈;卖得好的楼盘只会微降或不降,主要是为了清库存和蓄客,“降幅基本上浅尝辄止。”

城南一住宅项目负责人称,近期有银行又开始收缩贷款发放,对受到影响的楼盘来说,显然只有让利才可以确保资金回笼。

谁的降价压力更大?王建红提出了自己的见解:销售时间较长的老楼盘,降价意愿或许会比新楼盘更强烈。因为持有开支不断增加,财务成本被拉大,“尤其是在2011年前后市场高峰期拿地的项目,地价高、去化又慢,需要通过促销来‘止损’。”


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