第5次负利率期来临 背债买房是否划算

楼市资讯 2020-04-22

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  “虽然你跑不过刘翔,但一定得跑过CPI。”前几年流传的这句话,如今又该派上用场了。在存款利率第五次低于CPI涨幅的当前时期,买房,甚至“背债”买房是否划算呢?西安房价会不会像前几次负利率期一样上涨?
  前四次负利率期西安房价涨幅比全国低

   国家统计局近日发布数据,8月全国居民消费价格总水平(CPI)环比上涨0.5%,同比上涨2.0%。已经高于当前1年期的存款利率1.75%。
   负利率,就是指存款利率没有“跑赢”CPI的增速。华泰证券报告显示,上世纪90年代以来,我国共经历过4次负利率时期(见右图)。如今,第五次负利率时期也已来临。
   负利率期来临,就意味着房价要涨?西安在这四个时期的表现又如何?业内人士回忆,上世纪90年代西安的商品房还不多,房地产市场不成熟,房价基本在1500元/㎡以内,不具有可比性。华商报记者综合克而瑞、美城等房地产研究机构数据,对后三次负利率期内的房价进行了对比。
   2003年底,西安住宅均价大致在2500元/㎡,到了2005年初,达到3100元/㎡左右;2006年底为3500元/㎡,2008年底大约在4600元/㎡;2010年时为6200元/㎡左右,2012年大致为6800元/㎡。由此可见,在有据可查的后三个负利率期,西安房价涨幅最高达30%、最低是9%,比全国同期涨幅略低。

  对购房需求形成正面刺激
对负利率“助涨”房价和市场的原因,业内人士分析认为,主要还是因为存款及银行理财等渠道收益下滑,房子作为保值性较强的一种资产,成为抵御通货膨胀的最佳事物。
   易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,去年以来,全国层面的限购松绑、限贷放松、公积金政策放宽再加上各地政策陆续调整,楼市环境之宽松甚至超过2009年,一旦购房者和投资者意识到房产保值与增值功能,就会积极入市,促使市场交易量快速上升。
   西安的楼市表现正稳步走高。据西安市房管局统计,8月西安住宅销售面积206.85 万㎡,环比增幅29.73%,同比增长86%。前8月销售面积1142.74万㎡,同比增长26.2%。上周末,华商报记者从曲江、高新和城北的11家楼盘了解到,9月份以来,各项目到访客户、签约情况均有不同程度提升,与8月份相比,仅在单周成交量上就有至少10%的增长。
   “负利率状态下,虽然居民的存款意愿降低,对房产交易形成一定利好,但西安房价却很难重演本世纪头十年的快速上涨。”雅狐企划总经理冯奔指出,一方面是因为现在消费和投资渠道更多了,买房并不是唯一选择;另一方面是购买需求有所减弱,典型的例子就是:西安在1999年时,人均住房面积大约是15㎡,2004年底约20.6㎡。到了2013年底,已经达到43㎡——也就是说,很多人的居住需求已经得到满足。
   还有业内人士指出,像西安这样的二线代表城市,虽然房价抗跌能力不错,但对比居民收入水平,房价已处在较高水平,对消费者来说,购房的实际成本还是要比2008、2009年时要高。另外,全国的住宅库存目前达到6亿多㎡,西安也有近2000万㎡存量,“去库存还是最紧要的,开发商不敢随便涨价。”

  “背债”买房只适合刚需和手头有闲钱者?

   负利率期,同时意味着低息期。易道顾问机构副总经理张计卫指出,资金由此变得“便宜”,房企可以借机融资进行储备。据中原地产研究部统计,今年以来,全国已有超过60家上市房企在国内发行公司债,融资额度高达2500亿元,且发债成本明显下降。
   对消费者而言,贷款买房的代价也大大降低。华商报记者发现,8月底最近一次降息以后,5年以上期贷款基准利率是5.15%,已降至24年来的最低点。“买房人的还款成本进一步缩减。”张计卫说。
   不少专家看来,“背债”(贷款)买房是普通人在负利率时期最正确的做法,也就是“借到就赚到”。张计卫却认为“不一定”。他说,除非是有刚性购买需求,或者是手头闲钱比较多。否则,贷款买房看起来利率不高,长期还是要还一大笔利息。如果是出于投资目的,买到了难以出租或难以变现的物业,很可能得不偿失。
   华商报记者了解到,正是在上一次负利率期,即2011年左右,西安有市民在贷款购房后,近两年物业价格下降,出现消极甚至拒绝偿还贷款的现象。冯奔表示,西安呈环形发展,如果以买房作为资产配置、保值增值的手段,建议优先考虑成熟地段的中小面积房产,出租容易,租金也更有保障。如果是选择城市外围区域,建议考虑有发展潜力或优势资源的楼盘,比如地铁沿线房源,但要做好中长线投资准备。
            华商报记者 李程  

关键词:华商房产

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