西安人均住房面积 10年间从21到32㎡

楼市资讯 2020-04-22

  前两年,一份“房地产崩盘时间表”引发关注,理由是市场泡沫增加、需求后劲不足。近期,类似的观点又开始出现,这次的理由是“人口陷阱”。该理论是否靠谱?西安当前的人居状况和购房需求又如何?

  “人口陷阱”致楼市崩盘?西安仍具备人口流入优势

  近期,互联网上出现有业界人士对“楼市崩盘风险”的担忧,这次是由“人口陷阱”引发。该理论建立在“人口结构演变导致房产购买力不足”的基础上。财经专栏作者艾经纬是这一理论的拥护者。他在此前撰文指出,购房适龄人口(25-49岁)对应房地产需求。根据2010年的全国人口普查推算,当时中国购房适龄人口约为5.47亿人,2015年会达到5.68亿的顶峰,随后就开始下滑,到2020年将降到约3.14亿,结构性的购买力不足逐渐显现。

  中原地产也持有类似观点。该机构的成交数据显示,当前房地产市场中,购房需求主要集中在25-35岁的青壮年中。但2010年(到今年恰好5年)的人口普查数据反映出,几乎所有城市都出现了20岁以下年轻人急剧减少的现象。

  而据陕西省统计局的最新数据,我省劳动适龄人口(男16-59岁,女16-54岁)从2012年已开始出现拐点,呈负增长趋势。

  “仅从人口结构的变化来推定楼市兴衰过于偏激。”全联房地产商会副秘书长宁高伟认为,该理论只关注了人口数量却忽视了人口流动的特征。在城市化进程中,北上广等一线城市和西安等重点二线城市,仍对外来人口有强大“吸力”,不存在“人口陷阱”问题。但一些三四线城市人口增量不足,需警惕新增居住需求的减少。

  省统计局另一项研究表明,近年来,全省11个市(区)的常住人口变化并不均衡。其中,西安因城市地位和就业机会的增加,常住人口呈增长趋势,对商品房消费有拉动作用。

  人均住房面积达32.06㎡,近九成家庭自己有房了

  业内人士分析,无论是“人口陷阱”,还是之前流行的“房地产崩盘时间表”,都在试图佐证“刚需减少”对房地产市场的不良影响。刚需,从字面可理解为“硬性的,必需的事物”,体现在房产交易中就是“迫切需要买房解决居住的人群”。

  西安人的居住现状如何?近年来又发生了哪些变化?9月23日上午,华商报记者来到西安市统计局进行采访。该局综合处介绍,截至2014年,西安(城镇常住居民)人均现住房建筑面积达到32.06㎡,就是说,一个三口之家拥有96.18㎡的房子。按来源区分,86.3%属于居民自有住房,包括自建住房、购买商品房、购买房改住房、购买保障性住房、拆迁安置房和继承或获赠住房。13.7%是租赁或其他住房。

  资料显示,2004年西安城镇居民人均住房建筑面积只有20.6㎡。十年来,西安人均住房面积增长了11.46㎡,增幅约56%。“越来越多的家庭取得自有住房,这是客观事实。”独立地产评论人李连源表示,但并不代表要买房的人绝迹了。在统计数据中,“购买商品房”的家庭只占31.66%。李连源分析,“大量在房改房、保障房及部分拆迁安置房生活的市民未来仍面临换房需求,并和新增人口一起成为商品房消费主力。”

  改善需求“瓜分”刚需份额,楼市大限未到调整期已至

  克而瑞西安机构总经理朱郁指出,房地产行业吃了十年“老本”,到了该调整的时候,但并不意味着楼市会垮掉,因为购买需求还在。只是从之前的“刚需一家独大”演变为“低端需求有保障,中端需求有市场,高端需求有供应”的细分局面。如何满足每一类需求,降价、打价格战没法解决问题。

  提起最近的销售情况,西安市浐灞一家外埠房企的营销负责人连说了三个“没想到”。他说,近一个月旗下的一个楼盘卖掉了100多套房子,其中有40%都是120㎡以上的大户型。原因并不复杂,很多是冲着项目新签约中学来“改善类换房”的家长。

  国家信息中心经济预测部的分析师认为,为了企业的健康发展,房地产商需要从缩减投资规模、优化开发结构两个维度同时发力。国内多个大型房企已经在这么规划。万科的计划是,十年后,住宅开发业务在营收中的比重将降至一半左右,求精而不求多;万达的筹划更为激进,到2020年,其净利润的三分之二要来自租赁收入。

  华商报记者李程 

 

关键词:华商房产

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