多地鼓励农民进城购房 西安暂无政策

楼市资讯 2020-04-22

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  高库存已成为楼市“顽疾”,各地政府纷纷出台各种措施试图化解。近期,中西部多个省份就推出鼓励农民进城购房的政策。对商品房库存重回4100万㎡的西安来说,这是否有借鉴意义呢?

  9月卖了70万㎡,供应182万㎡ 库存又来了

  “9月卖掉了60多套房子。”曲江某楼盘的营销负责人说,虽然比8月差一些,但要好于去年同期。该负责人介绍,只不过这些“卖掉”的房子要么是只交了定金还没交首付,要么购房合同还没有做网签,交易还不能算最终完成。

  这种现象在近期常见。美城机构首席市场分析师严九远指出,由于9月启用了新版购房合同,西安部分开发商没有做好准备,导致“0备案”的情形集中出现,对成交数据造成了一定影响。

  多家房地产研究机构的统计显示,西安9月商品房(含住宅、商业、办公等各级市场)成交量是69.72万㎡,环比8月下滑近70%。由于供应量达181.57万㎡,超过了当月的成交量,导致商品房库存重新回到4100万㎡高位,存货的去化周期需要28个月。

  业内人士指出,受备案影响,9月份楼市的真实销量要延后几个月才能体现,不可避免的导致了库存量的阶段性猛增。“今年1-8月,西安楼市的库存压力本来已有所减弱。”严九远表示,就拿住宅来说,前8个月的销量超过1100万㎡,平均每月近144万㎡,每月的新增供应量只有109万㎡,二者对冲后,销大于供的局面已经形成。

  严九远分析,截止8月底,西安的住宅库存量已降到2400万㎡,商品房降至3900万㎡,9月再次反弹,既有客观原因,也提醒库存去化仍有不短的路要走。

  多地鼓励农民进城购房,西安暂无相关政策

  据河南的媒体报道,国庆节后,河南省拟从省财政保障性安居工程专项补贴资金中,单独安排资金用于鼓励农民进城购房。似曾相识的是,安徽省和云南省分别在6月、9月发文“农民进城购买商品房可按退出合法宅基地的面积及房屋折旧,由当地给予一次性购房奖励。”

  对中西部多个省份出政策鼓励农民买房,专家解读为:促楼市、消库存——政策产生的“土壤”,不外乎在快速的城市化进程中,大量农业人口进城务工所带来的购房需求。

  像这样的政策在陕西和西安是否可行?10月14日,华商报记者分别从陕西省住建厅和西安市房管局了解到,目前还没有相似政策出台,已有政策主要是针对农民进城落户,促进有能力在城镇就业和生活的常住人口有序市民化。

  城市地产运营专家王建红认为,陕西没有必要推出鼓励农民进城买房的政策。他说,除了销售数据,还可以关注一个数字,就是新开工面积。结合省统计局的数据,今年1-8月,陕西房屋新开工面积是2398.82万㎡,同比下降了3.6%。在今年利好政策持续出台、新开工已经减少的前提下,可以依靠市场自身来消化库存。

  “涉及农村土地流转的政策应该慎之又慎。”独立地产评论人李连源分析认为,尽管从中央到地方都在推进农村土地的流转,但这并不意味着“收回宅基地——奖励进城买房”就能双赢。他说,吸引农民进城的条件,关键是就业机会、生活条件等需求能否满足,而不是简单的“被赶到城里,换套房。”

  退税补贴措施有借鉴意义,房产市场要考虑“自救”

  李连源认为,鼓励农民进城买房值得商榷,买房补贴政策更有借鉴意义。与2008年相比,今年促进房产消费的政策更像“挤牙膏”,一直在首付、利率等外围徘徊。比如:近期首套房首付从30%降至25%。对购房者来说,省下这5%意义究竟有多大?首付低了,贷款比例和还款压力却在增加。从调动消费的角度,倒不如购房退税、免税或其他奖励更实惠。

  除了政策动向,还有人提出了对购买需求的研究。复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强表示,与本世纪头十年相比,房地产市场中的大量刚需变成了改善——因为有很多人从无房到有房,或者从福利房搬进了商品房。对再次买房的态度,他们不会像以前那么急迫。面对改善类需求,遗憾的是大部分开发商仍停留在“像卖白菜一样买房子”的旧思维中。

  西安市民王冰2007年在高新区鱼斗路购买了一套多层住宅,居住至今。因为对周围环境不太满意,期间也萌发过换一套房的想法。但看来看去,他觉得,很多晚盖了这近十年的房子大同小异,有的甚至还不如自己的旧房子,“说起来我那还算花园洋房呢。”

  王冰的话有一定代表性。“同质化害了房地产。”王建红说,除了政策扶持,房地产市场要考虑“自救”,在产品开发上做出改变——但这又代表着成本的增加、利润的削弱。

  究竟什么是合格的改善类产品?目前尚无定论。夏强认为,至少应当从四个维度去考虑:一是推崇“品质主义”和“魔鬼细节”,甚至应精确到家具的摆放;二是房间的实用性,是否符合业主的生活习惯;三是从居住到社区空间的实际体验;四是卖的不仅是房子,而是城市新兴的生活方式。

关键词:  鼓励 农民 进城

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