万达金街褪色西安实体商业进入超饱和期

楼市资讯 2020-04-23
实体商业的颓势似乎已难以遏制。截至9月初,已经公布半年报的百货商场中,60%业绩下滑,“绿肥红瘦”的格局已经形成。万达等知名商业巨头,也频频被爆出闭店计划。
   西安的实体商业现状如何?华商报记者日前对此进行了走访——

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  西安万达新天地空置严重 开业三年租金缩水八成
   “这地段真是可惜。”在西安市大差市万达新天地一层经营服饰店的孙女士感慨,原本觉得大差市口人气没问题,又靠着万达这金字招牌,开店稳赚不赔,“没想到现在连本都快包不住了。”
   9月10日中午,华商报记者在现场看到,该商场共有三层,整体人气冷清。一层沿东大街的店面大多开门营业,但进店顾客寥寥,不临街的店铺干脆大门紧锁。二层、三层更为惨淡,基本看不到顾客,近一半的商户也关着门,不少店面上贴着“转让”、“租售”的字样。因为三层集中了湘菜、牛排、主题火锅、焖锅、咖啡等多家特色餐饮店面,华商报记者特意在中午吃饭时间进行观察,发现除了小吃城的人稍多,开门营业的店面里上座率多不足三成。
   据万达内部人士介绍,虽然身负万达之名,但新天地项目只是由万达进行前期承建,后期的运营、物业管理都交由物业公司来做。
   万达新天地的租金也一路下滑。2012年开业时,万达新天地的商铺月租曾达到5、600元/㎡,现在一层的月租只有一百元出头一平方米,二、三层的月租更是低至数10元一平,3年间缩水差不多八成。即便如此,空置的商铺仍然少人问津。有商户介绍,该项目是散售而不是自持,缺乏统一管理,空置率一直偏高,再加上附近地铁施工的影响,导致现在的运营惨淡。因为生意差,租不出去,租金越来越低,形成了恶性循环。

  去百货化,成万达不可逆转趋势

   有媒体报道称,万达百货在全国的90多家门店,将会被“砍”掉一半。除了关闭济南、唐山、江门、温州、沈阳及荆州等多个地区40多家严重亏损的门店,上海宝山、泉州、襄阳等地区的门店也面临调整,压缩经营面积。
   经营状况不佳,是万达百货被大规模“处理”的根本原因。公开资料显示,万达百货去年完成收入154.9亿元,同比增长39%,只完成调整后计划的91%。此外,万达百货净利润增亏7%,亏损不断扩大。很多门店都需要万达商业对其“补贴”——止损已成为万达百货的当务之急。
   “其实在全国范围内,万达在西安的业绩很不错,算得上独善其身。”一位在曾在西安万达供职的人士介绍,新天地店之所以没做起来,和销售型物业有很大关系。说白了,就是都卖出去了,业主自己经营,和万达已经没什么关系了。
   华商报记者注意到,除了新天地项目,西安其他几家万达广场人气尚可、运营正常,但部分百货也面临调整,例如:民乐园万达百货的负一层,原本被服装品牌的柜面占据,现已进行围挡,并标出了“食尚天地文化餐饮、体验升级”的字样;大明宫万达开业仅仅一年,有门店已经更换品牌、正在重新装修。
   “万达正在去传统百货化,这是一个不可逆的趋势。”某商业地产业内人士评价。

  不关地段的事 闭店现象在西安频繁发生

   “万达百货在全国范围内的关店和调整,其实是百货业、实体商业不景气的缩影。”一位不愿具名的业内人士说,熟悉商业投资的人都清楚,地段是决定此类物业成功与否的关键。西安市面上频发的关店事件,说明地段也不是商业项目的“救命稻草”。
   小寨被视为“时尚潮流中心”、是仅次于钟楼的西安第二大商圈,去年却连续发生了潮BUY汇、金鹰国际小寨店的闭店事件。今年以来,金莎、银泰等综合性商场,也有多个品牌店面撤柜或更换。
   RET睿翼德商业地产研究中心分析,金鹰国际小寨店的失败可以归结为“硬件落后、动线混乱和同质化竞争”,有业内的总结更直白“就是业绩不好”。至于潮BUY汇的闭店?固然有“定位单一、主题不明确和内部规划混乱”的毛病,但同质化竞争激烈也是不争的事实,华商报记者了解到,近两年小寨区域内与潮BUY汇定位相似的海港城、百汇市场和飞炫广场经营业绩均有不同程度下滑,商户因此而关店或搬店时有发生。
   “实体商业的关店潮甚至已蔓延到餐饮。”陕西经典派商业地产管理有限公司董事长朱林说,餐饮类业态的利润较高,经营压力较小。今年有很多餐饮店也开不下去了,只能说实体商业整体碰到了困局。

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  五年以内西安商业项目要增加到100个?
   实体商业的颓势似乎已难以遏制。截止9月初,已经公布半年报的百货商场中,60%业绩下滑,“绿肥红瘦”的格局已经形成。有从业者这么说:百货业面临的严峻状况,不止财务报表上的负增长那么简单,不少百货公司开门一天,就亏损一天。
   另一方面,面临过剩隐忧的商业地产仍在“垒积木”。据商业地产服务机构世邦魏理仕的一项调查显示,去年全世界建造商场最多的10个城市中,中国就占了9个,中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。
   西安也面临类似问题。据不完全统计,目前西安拥有的购物中心、百货已超过40家。此前有数据预测,到2020年以前,还将有近60个商业项目(购物中心、百货占重头)集中上市。也就是说,西安的实体商业项目有可能增加到100个。
   一位熟悉西安商业发展的人士回忆,2008-2011年,每年还只有一个集中式商业项目入市;2012和2013年,西市城、秦汉唐、凯德广场、世纪金花珠江时代广场、赛格购物中心、金莎等扎堆入场;从2014年开始,新增数量开始向两位数靠拢并一发不可收拾,“西安实体商业已经进入了‘超饱和期’。”
   中国指数研究院监测显示,截止8月底,西安商业市场存量的去化周期超过9年,比年初增加5年,市场风险较高。

  电商冲击不是借口 抄袭害死实体商业

   据联商网统计,2014年,全国约200家百货门店关闭,包括141家外资店和60家本土店。今年1-8月,全国百货业态共关闭73家门店,其中不乏百盛、马莎、华堂、尚泰、王府井等知名中外企业。而他们对外解释的原因出奇的一致:宏观经济不景气、市场环境变化、电商冲击。
   “经济低迷、环境变化和电商冲击并非决定因素。”朱林说,我们能看到有的实体商业难以为继,但也有不少购物中心人气火爆、活的很好。他认为,下滑的主因是消费者的转移和自身模式的缺陷。简单来说,就是同质化竞争带来了实体商业的自相残杀。
   克而瑞总经理朱郁说,部分项目的衰败,与营销包装不力也有很大关系。看看前面提到的失败案例,有些甚至是传出闭店消息的时候,才被消费者知道。
   “每出来一个项目,都打出引领西安的概念,实际却是对成功者的抄袭,复制了一个又一个翻版,经营内容雷同,这是目前西安商业项目普遍存在的问题。”金辉地产西安金辉商业物业管理公司总经理郑孟哲指出,甚至连营销也在跟风,比如:开业时展览变形金刚、小动物等。如此抄袭,短期内会带来客流增长,但从招募新的核心客群角度,效果微乎其微。
   “传统的零售模式也已落后。”郑孟哲举例说,过去零售商经营成本增加,可以通过商品涨价转嫁到消费者身上;现在很难行得通,因为资讯通畅、商品价格透明。既然提价受阻,一些管理滞后的实体店面只好闭店止损或者升级改造。

  就地消费比购回消费更有前途

   超饱和的预期下,实体商业和百货业的前景如何?如何在残酷的竞争中脱颖而出?业内人士认为,找准客户需求、线上线下融合或是生存之道。
   “西安的商业体量增大,很可能会导致多中心的出现,客户分流是必然趋势。”西安邮电大学经管学院院长张鸿教授认为,商业综合体必须找准客户群,点对点出击。他说,以前大卖场挂出打折海报就能坐等顾客上门,现在需要借助互联网手段扩大影响;以前百货门店引厂进店搞联营,现在应尝试定制化、个性化的经营方向。
   对实体商业与互联网的融合,朱林归纳为“线上嫁店远行,线下带电经营”,也就是线下主做客户体验和交流,在线上进行推广销售。他说,百货和实体商业的思路一定要变,传统的“购回消费”(指消费者买完东西就离开的消费)已经难以打动消费者,当务之急是增加“就地消费”的内容,让顾客愿意留下来。
   “主题百货是未来商业的发展方向。”郑孟哲说,比如:迪斯尼公园吸引的是以儿童为中心的家庭型顾客,环球影城吸引的是好莱坞电影迷。百货商场又未尝不可做成公园,成为市民消磨时间的去处。
   有业内人士认为,随着人们消费意识的改变,越来越多的人开始喜欢休闲式消费,自家附近如果有好的去处,自然大家愿意去,而商家要能吸引人来,还能让人来了不想走,这就是就地消费的优势。
   本组稿件由华商报记者 李程 李王艳 

 

关键词:华商房产

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