疫情后热点城市行情分化专家提醒:炒房有风险

楼市资讯 2020-04-24

近期,深圳楼市交易再现高价“茶水费”的现象引发社会对楼市回暖的激烈讨论。对此,深圳市住建局公开表态“坚持房住不炒,继续严格执行房地产市场调控政策不松动,严格落实限购、限价、限贷、限售、限户型五限政策,严控严管炒楼现象。”

疫情后楼市小阳春真的回来了吗?中指研究院分析认为,3月以来随着国内疫情的明显缓和,各行业复工复产节奏加快,房地产市场也有所恢复。疫情扩散期置业需求受营销渠道阻断影响被搁置,随着疫情的缓和,延迟需求逐步入市带动市场规模短期明显回升,这将是全国多数城市房地产市场的阶段共性,但恢复的具体幅度及持续性如何,仍要结合城市自身房地产市场所处阶段、短期变化、人口吸引力及政策规划等要素综合判断。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受南方日报记者采访时亦提醒,在国家再次强调“房住不炒”的政策基调下,买房者对不同城市行情走势一定要冷静观察,谨慎调查,切忌盲目跟风地加杠杆入市。

不同城市回升幅度存在一定差异

根据国家统计局调查显示,3月70个大中城市新房、二手房房价环比上涨数量均大幅增加。新房方面,38个城市房价上涨,较2月增加17个城市;二手房方面,二手房房价上涨城市增加至32个,较2月增加18个城市。对此,国家统计局城市司首席统计师孔鹏亦表示,3月份,随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好,生产生活秩序加快恢复,因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头,70个大中城市房地产市场价格出现微涨,但总体较为稳定。

中指研究院根据近期调研综合分析认为,当前不同城市房地产市场的可恢复性与疫情程度、市场所处周期及城市基本面等因素密切相关。对于深圳、杭州等东部热点一二线城市而言,疫情的发生进一步凸显了高能级城市的优势,人口吸引力的提升将加速市场的回暖;北京、上海等城市受限于严格的调控政策及疫情防控措施,虽有庞大的刚需和改善群体支撑,但需求入市节奏将较为平缓;天津、济南等地短期内在延迟需求集中释放的影响下,市场规模将有阶段性恢复,但鉴于其市场活力不足,规模反弹持续性偏弱。另外,国外疫情集中暴发对我国外向型城市带来较大负面影响,短期经济承压,居民收入下滑及预期转变或将进一步影响房地产市场的发展态势。

专家认为,当前国内重点城市楼市行情走势表现出明显的“分化”现象。数据显示,2月下旬以来,随着线下售楼处逐步开放,加之社会恐慌心理有明显缓解,多区域重点城市商品住宅周度成交面积普遍有所回升,但不同城市回升幅度存在一定差异:北京、上海等地商品住宅成交面积在疫情初步缓和后虽已从低位回升,但节奏较为平缓,至今市场规模与疫情前及去年同期水平仍存在较大差距;而深圳、济南、合肥等地目前销售体量已接近甚至超过去年同期,市场规模恢复较快。

值得注意的是,粤港澳及长三角一体化规划战略引领国内城市群发展,区域房地产市场发展潜力将明显提升。中指研究院分析指出,在良好的城市发展机遇吸引下,人口加速向长珠三角区域聚集将为后续房地产市场的发展打下坚实的需求基础。长珠三角热点城市短期内聚集的大量常住人口将带动当地房地产市场潜在需求群体明显扩容,进而为市场提供有力支撑。

与此同时,疫情对经济的拖累大概率将抑制三四线城市房地产市场潜在的上行势头。结合商品住宅市场的量价变化趋势来看,受2017年区域协同调控影响,佛山、惠州、金华等地房地产市场普遍进入下行阶段,近几年量价持续震荡调整,市场已基本完成自我调节,叠加区域一体化规划利好,若未发生疫情,东部沿海三四线城市市场存较大回升动力。而国内外疫情的影响大概率将削弱需求入市积极性,进而拖缓市场规模恢复节奏。

“房住不炒”基调下切忌盲目加杠杆入市

作为一线城市中最热的城市,深圳近期的成交情况受到社会普遍关注。

“从近期市场来看,热点楼市开始回升了,比如3月份,深圳二手房成交量近8000套,超过去年12月的水平。4月前两周,新增客源量明显增加,业主挂牌价也在上涨,近3周分别为7.1万元、7.2万元、7.3万元,比售价(6.4万元)高很多。”李宇嘉博士对记者表示,这是受媒体造势和明星楼盘的带动影响,加上货币宽松的政策改变了一些投资客的预期。近期其调查发现,许多买房者明显在以加杠杆的方式入市。事实上,业内人士在理性思考后也有一种共识,认为疫情一定是会过去的,对热点城市来说,基本面没有恶化,人口还在流入,楼市的机会还在。根据2020年新型城镇化的任务,国家要提升中心城市能级和核心竞争力。未来,要打造都市圈、搞新基建,利好的就是这些核心城市、都市圈。疫情后,国家会更重视都市圈建设,这些热点城市,都是都市圈的核心,各项配套和设施,都会随着新基建、都市圈建设而旺起来。这也是大家看好深圳这样的一线城市的根本原因。

不过,李宇嘉也提醒,若把楼市繁荣建立在杠杆上,这是不可持续的。大家应该静观,保持谨慎,加强学习,修炼内功,研判形势。具体从深圳的情况来看,目前高端购买力并没有那么强大,只是被个别楼盘吸睛了。总价1000万元以上的豪宅成交,2018年占比7%,现在占比5.3%;800万-1000万元的豪宅,2018年占比4%,现在占比3.4%。所以,别盲目加杠杆入市,特别是跟风炒房的人,更应该充分预判市场潜在的风险。

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