香港房产信息:刘圆圆:居屋门槛降低 热潮势再现

楼市资讯 2021-03-30

经络按揭转介首席副总裁刘圆圆

自政府于七一前修订资助房屋的定价机制,负担能力测试与居屋入息限额脱钩,并以非业主住户的家庭每月入息中位数作为参考点,即约为39,500元,比原先白表家庭57,000元的入息上限更低,意味着有更多合资格人士落入可申请门槛。加上新机制下,居屋单位定价由市价七折改为五二折出售,售价降至最低290万元,吸引力顿时大增。

十月初,房委会推出的新居屋,包括启德启朗苑、南昌凯乐苑及东涌裕泰苑,正式接受新一轮的额外申请,共提供4,431个单位。首轮居屋截止申请时,房委会已接获15.2万份申请表,而次轮申请的首三日,房委会累计共收到约11.2万份新申请表,暂超额35.8倍。在如此激烈竞争的情况下,以下三点是申请新居屋前的注意事项,务必先了解清楚:

一、「家有一老,如有一宝」

要知道是次居屋抽籤的绿白表比例是一比一,但在白表的申请当中,仍会细分拣楼的先后次序,首先是以有长者的核心家庭优先,其次是核心家庭,然后是非核心家庭,最后才是一人申请者。因此,即使你非常幸运地抽到搅珠的第一个号码,但若然你是单人申请,中籤率仍是较渺茫。

二、房委房协大不同

大家应该都知道房委与房协是不同的机构,虽然它们出售的都叫「居屋」,但质素其实有颇大的差别。房委单位是以「实而不华」的原则设计,只以基本油漆及厨厕地砖作为交楼标準,而且没有间房,质素与公屋相近。相反,房协单位已包全屋装修及间隔已分,部份甚至设有会所,质素与私楼相近,因此如抽中房委单位的人士需预留较大笔的装修费用。

三、首期十数万,按揭超轻鬆

房委会为居屋买家提供按揭贷款保证,白表买家最高可借90%,绿表买家更最高可借95%,因此一个300万的单位,白表人士只须付30万首期,绿表人士更只须付15万首期便可置业,可谓相当容易!而且买家不须经过压力测试,入息审查方面亦相当宽鬆,只要填写入息资料,基本上找银行承造按揭绝对不成问题。不过,按揭年期最多只能承造25年,比私楼的最高30年为短,以相同贷款额来说,每月供款会相对较大。

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九月居二市场买卖仅48宗平纪录第三低

市况气氛不明料平均售价续回落

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示,自六月底政府宣布新一批居屋以市价52折重推后,不少市民等待认购「平价」新居屋,第二市场买卖气氛明显转弱,再加上近月中美贸易战恶化、股市接连下挫、港利率趋升等多个不利因素困扰下,资金入市态度非常审慎。根据香港房屋委员会及房屋署网页最新数据,九月份全港仅录48宗居屋第二市场买卖个案(按签署临时买卖合约的成交为準),较八月份的53宗再跌9%,连跌4个月,并追平2015年十二月48宗的历年第三低纪录;至于同期物业成交总值约2.39亿元,按月急跌12%,并创近33个月新低。

未补价居屋均价497.2万元按月回落2.4%

在低迷的成交下,九月份每宗居屋第二市场买卖平均作价回落至497.2万元,较八月份的509.6万元下跌2.4%,连续两个月回落,累积跌幅5.6%。不过今年首九个月,平均每宗居二成交价则录得约11.7%累积升幅。至于,上月价值最高的居屋第二市场成交个案,涉及乐富德强苑一个未补地价的高层单位,单位实用面积约656方呎,作价高见810万元,平均成交实用呎价约12,348元。

按物业价值划分(见表一),价值500至599万元组别交投跌幅较显着,较八月份的17宗大减41%,至仅10宗;而期内成交总值0.54亿元,按月同样下挫41%。至于上月价值400万元至499万元的组别成交最多,录得14宗买卖个案,但按月亦大跌39%,成交总值则大减40%至0.63亿元。按屋苑划分(见表二),九月份天水围天颂苑共录4宗买卖,涉及总值约1,257.8万元,为上月最热卖屋苑。

陈海潮指出,2,500个白居二配额预计于10月份陆续获发「购买证」,随时可以在居二市场入市。然而,相信部分买家会等待十一月份,52折新居屋搅珠结果出炉后,才作下一步决定。再且,外围不明朗因素较多,本港楼价从高位亦有回调迹象,预期买家短期心态较为观望,故料十月份居二表现仍然较为受压,买卖宗数有机会进一步减少,甚至打破自97年12月有纪录以来最低;而由于减价个案增加,预期居二每宗平均售价将续回落3%至5%。

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