香港房产信息:陈永杰:香港开发土地建屋 知易行难

楼市资讯 2021-03-30

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰

行政长官林郑月娥的新一份施政报告,提出短中长期方式增加土地供应,满足市民的住屋需求,从各方面的反应而言,开发土地的工作似乎举步维艰,可说是知易行难。房屋不足问题无法迅速解决,估计楼价仍然高位反覆。

将用来建屋的土地改动公私营比例,公营房屋及私人房屋由6比4变成7比3,会起立竿见影之效,但只能略为纾解公营房屋不足,私楼供应反而买少见少。而发展棕地、「土地共享先导计划」利用不在政府发展规划中的私人拥有土地以及东大屿填海建设人工岛,属于中长期计划。但笔者预计增闢土地仍是阻力重重,很难一蹴而就见到成绩。

美国与中国的纠纷经已不是贸易层面,有扩大的可能,不仅引致今年中国及香港股市回落,最近更扩散到美股连日急挫。因此,本港楼市短期有见顶的可能,但未必有巨幅回落,因为本港建屋土地依旧短缺甚至恶化。减少私楼比例反而产生更大的市场承托力,支撑着楼价减慢其跌幅。

许多人都相信发展棕地及利用私人的新界农地储备会是比较快起到效果,但这两种土地都存在许多问题,不容易解决。动用棕地起楼,表面轻易,只要在棕地做好基本建设便能够动手建屋。这种想法太过简单了,因为本港棕地有别于外国棕地,本港棕地很多不是空置的,都有用户使用,包括货柜场、停车场、货仓以至各种行业。

政府想收回棕地,也得安排其他土地安置现有用户,不能说收就收。政府本身亦欠缺土地,假如有土地不如直接建屋住人更有效率。政府本身亦没有几多空置土地容纳棕地用户,纵使有空置地皮,搬来搬去都浪费不少资源,再者,用户亦未必有充足财力应付搬迁。

还有,不少棕地都关係着本港经济,例如货柜场及货仓。如果硬要将商户赶走,很容易影响到本港的运输及贸易行业,伤害到经济。

利用私人的新界农地储备,政府随时动辄得咎,会产生许多估计不到的麻烦。假使能够採用,政府也要小心翼翼,免得被人诟病。

棕地及私人农地称得上是现成的土地供应,但使用上一不小心,很容易招致难以估计的后果,政府使用步步为营,如果期间发生纠纷更会纠缠多时。虽然填海造成会是超过十年以上才见到成效,但使用棕地及农地也不见得会快得那里去。

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