孙宏斌:不调控对谁都没好处,开发商不赚钱老百姓也买不起

楼市资讯 2021-03-31

  “我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了,不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话,对开发商来说地价比房价涨得快,赚不了钱。老百姓也买不起,不调控对谁都没好处。”融创中国(01918.HK)董事会主席孙宏斌在公司2020年业绩会上谈及楼市调控时说道,这个行业规模太大了,占钱太多了。

  他举列说,“房地产钱占整个金融体系30%以上,如果加上其他行业用房地产做抵押就达到50%以上。如果这个行业不调控,对金融系统影响太大了,也涉及老百姓幸福感,所以中央调控楼市是这两个逻辑。”

  3月12日,融创中国发布2020年全年业绩,孙宏斌出席并回答相关提问。

  自孙宏斌向外界表明融创重要目标是降杠杆以来,规模已不再是融创唯一诉求,开始了在“钱”和“地”这两个房地产行业最重要环节上适时调整节奏。一手发债一手卖楼一手分拆物业上市,融创正在努力平衡其倾斜杠杆天平。

  孙宏斌说:“三条红线以后就不用担心负债率了,现在央行管着呢,两年前我就一直在说,不希望融创负债总额增加,希望增加净资产和销售。融创这3年总负债没有增加,销售增加那么多,负债率肯定降下来了,调控让这个行业安全了。”

  在融创发展过程中,己经被深深烙上了“豪赌”“并购王”“疯狂扩张”标签,但在“三道红线”高压下,野心再大的孙宏斌也不得不以求稳为主。“降杠杆、降融资成本、严格控制拿地”成了贯穿融创2020年年度主题的关键词。

  首先表现在拿地上,财报显示,2020年融创新增土地储备约为5877万平方米,新增货值7261亿元。截至2020年底,融创中国的土地储备约2.58亿平方米,其中权益土地储备面积约1.61亿平方米,土地储备货值预计3.1万亿元。

  而去年同期的数据是新增1.34万亿元的土储货值,总土地储备为2.34亿平方米,在手的确权土储货值为3.07万亿元。无疑,融创2020年在土地市场上采取了“急刹车”。

  在谈及重点城市集中供地政策时,孙宏斌认为这对整个行业发展是一件好事。

  “这个政策初衷是要管政府的,央行‘三道红线’是管企业的。重点城市集中供地政策其中有一条是要增加土地供应量,且还要保证土地透明度。这让企业对热点城市供地数量有个预期。比如一次出来20块或者30块地,大企业就可以报名在20块里面拿个两三块。现在热点城市土地供应不够且竞争激烈,短期内这个政策不会造成热点城市土地供应下降,下半年或者明年对土地市场影响可能会比较大。”孙宏斌说。

  在拿地策略方面,孙宏斌称融创58个城市公司负责120个城市可以抓住板块轮动机会,在公开市场上有比较大优势。

  其次,融创也改变了“找钱”方式。从配股开始,到提前偿还融资成本高的信托借款,同时回购并注销部分美元票据,再到与GIC牵手,也能看到融创在降负债上的努力。“别乱借钱,借很多钱的话,股价发生变化风险太大了。”孙宏斌口风变了。

  截至2020年底,融创现金余额为1326.5亿元,其中非受限制现金987.1亿元。借贷总额约3034亿元,绝大部分为银行及其他机构借贷。负债总额9305亿元,同比增加约9.9%,资产负债率约为83.9%。

  融创在不同场合表示要降低债务水平,包括是次业绩会上,融创中国行政总裁汪孟德表示,“2020年3个指标有大幅度优化,其中有两个指标已经达标,最后一个指标会在2022年提前完成。”

  他口中的3个指标是市场备受关注的“三道红线”新规,此前融创中国全部踩中,处于“红线”档位置,如何降债成为市场关注焦点。

  截至2020年底,融创净负债率同比下降76个百分点至96%,非受限现金短债比提升至1.08,剔除预收款项后资产负债率降至78.3%。

  这也意味着,除了剔除预收款项后资产负债率大于70%还未降至红线以下,另外两项指标融创中国已实现红转绿。

  “公司到了这个阶段,规模和增长不是最重要的,未来要的是整体综合竞争力。从自身来说必须在未来两年持续保持整个集团财务指标和资产结构,包括负债指标持续优化,这是一个非常明确的事。”汪孟德说。

  2020年全年来看,融创中国全年营业收入2305.9亿元,同比增长36.2%;毛利约为484亿元,同比增长16.9%;毛利率约21%,较2019年的24.5%有所下降;股东所占利润为356.4亿元,同比增长36.9%;核心净利润约为302.6亿元,同比增长11.8%。

关键词:孙宏斌 调控

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