五矿地产“稳中求进”,现金增长114%

楼市资讯 2021-03-31

  在“房住不炒”的政策背景下,房地产行业的集中度越来越高,但凭借精准的投资、稳健的经营,五矿地产的营运质量和规模不断提升。

  3月25日晚间,五矿地产披露的2020年业绩报告显示,报告期内得益于在香港、广州以及深圳多个楼盘在下半年的入市,五矿地产签约销额攀升至历史高位,暴涨124%,实现签约销售总额193.6亿元人民币。

  债务方面,在特殊的2020年该公司资产负债率67.2%,相比2019年的66.78%略有上升,但相比2018年的68.66%,依然有所下降。值得一提的是,在“三道红线”融资新规下,五矿地产处于“零踩线”阵营。

  总体看来,在规模、稳健经营以及盈利能力三方面,以往后两者表现更优的五矿地产,提前布局大湾区,在2020年体现进击决心,储货再创红利,不但大幅提升营运规模, 还通过一系列措施, 使多项财务指标大幅优化。

  销售业绩逆势暴涨

  翻开五矿地产历史年报,2015-2019年期间的业绩更能凸显企业稳健经营和盈利能力优势,此间并未用高负债和高杠杆换取短期规模,不过五矿地产一直潜心布局大湾区,在2020年逆势扬帆,开启逆袭之路。

  2020年,五矿地产实现签约销售总额193.6亿元,同比大幅增长约124%;签约销售面积上升约64.1%至75.3万平方米,签约销售单位数量增长99.8%至9126个单位,对应的平均售价约为25700元/平,同比增长约36.7%。2020年房企均价普遍受到冲击,有限价的政策因素,亦存在受业绩压力采取价换量举措的影响,如此看来,此次五矿地产签约销售总额和签约均价“双增长”,实属不易。

  其签约销售额主要源自一线及核心二线城市的房地产发展项目,其中珠三角地区包括香港贡献最为突出,而这全仰仗五矿地产2016-2018年在大湾区积极储货打下的基础。

  2016年以40亿港元购入香港九龙油塘地块,作为五矿地产在香港打造的首个高端住宅项目,香港蔚藍東岸已于2020年11月入市,公开消息显示,截止年报披露,该项目合计累售345个单位,套现约28.4亿港元,12月荣登香港楼市销冠。

  2018下半年五矿地产斥资超过35亿元在广州拿下三宗地块,增加土地储备约35万平米,2020年五矿壹云台、五矿招商鹭山府以及广州万樾台相继入市,其中广州万樾台为别墅项目,另外两项目则分别引入了招商局和平安不动产联合开发,这种做法也被业内解读为一定程度上巩固了其财务谨慎的态度。

  另外,2019年五矿地产在深圳25.6亿元拿下的深圳坪山地块,打造的深圳万樾府也在去年11月入市,首开秒罄,均价约41000元/平,2个月单项目斩获26亿,低调展现央企“硬实力”。

  五矿地产董事长何剑波在2019年曾表示:“投资方面,五矿地产坚持继续深耕环渤海、长三角、粤港澳大湾区、成渝及中部城市群城市,并不断探索创新投资模式。”目前看来,五矿地产已经在这些地区取得了一定成绩,特别是大湾区,红利已经显出,接下来这些项目将陆续入市,可以预见的是2021-2023年,五矿地产的年度销售有望加速进击、持续增长。

  土储扩容

  纵观2020年房企年报表现,受到土地竞争激烈导致的地价高、调控政策的价格限制等原因,房企利润下降已经是行业普遍面临的难题,五矿地产销售业绩创下历史最高位,尽管未能避免略为一般的利润表现,但客观来看,五矿地产在2020年低调扩大土储布局未来,也在一定程度上影响了短期利润表现。

  五矿地产2020年的综合收入为76.62亿港元。其中,房地产发展业务分部收入为70.72亿港元,占综合收入的92.3%;专业建筑业务分部收入为5.29亿港元,占综合收入的6.9%;物业投资分部收,入为0.61亿港元,占综合收入的0.8%。

  重点深耕大湾区的五矿地产,2020年11月斥资23.82亿从广州地铁手里斩获槎头站TOD综合体地块,该项目预计可售货值将超百亿元人民币,五矿地产占股45.9%;另外在成都和湘潭,五矿地产也于2020年增加了57万方土储。这3宗新增地块合集成本约为49.6亿元人民币,平均成本约5451元/平。

  截至报告期末,算上五矿地产通过向其控股股东中国五矿收购11个房地产项目及1家物业管理服务公司,五矿地产已形成以房地产开发为核心,资产运营、产业地产为两翼,建筑安装、地产金融和地产服务业务为支撑的业务格局,拥有房地产开发项目、商业地产项目、产业地产项目近50余,分布于北京、天津、南京、广州、深圳、成都、武汉、长沙、沈阳、惠州、香港等20余个城市,土储面积超过850万平方米,且约60%的土地储备位于一线及核心二线城市。

  融资场上的优等生

  在2020年开年,新冠疫情的到来极大地冲击了房地产行业,融资成本高、净负债率较高、短债占比高的房企受到疫情的影响更大,在资本游戏当中,五矿地产拥有先天的优势,正是基于这种低成本、多渠道的融资模式,五矿地产的财务水平始终保持稳健。

  2020年该公司资产负债率67.2%,相比2019年的66.78%仅略有上升,但相比2018年的68.66%,依然有所下降,截止2020年末,五矿地产借款总额为195.71亿港币,当中主要包括银行借款及债券发行。在偏紧的融资环境下,携央企背书,五矿地产为了谋求发展不断通过公司债、美元债、银行贷款和内地开发贷等方式撬动更多资金,与此同时,前面也有提到,五矿地产还通过引入合作方等方式来拓展更大的发展空间。 

  报告显示,于2020年12月31日,五矿拥有现金及银行存款(不包括受限制现金及银行存款)82.39亿港元,相比2019年的38.5亿港元大幅提提升,其中95.6%、4.2%、0.1%及 0.1%分别以人民币、港元、美元及澳门币列值。

  在持有的现金基础上, 五矿地产在2020年尚未使用的银行融资额度仍有80.45亿港元,这为其在未来一段时间进行债务偿还提供助力。另一方面,作为央企的五矿地产,较低的融资成本仍是其优势之一。该公司在2020年的加权平均借贷成本为3.7%,相比于整个行业,处于较低水平。 

  值得一提的是,在“三道红线”融资新规下,五矿地产处于“零踩线”阵营。

  截至2020年底,五矿地产总资产上升39.7%至683.88亿港元;净资产则增长37.8%至224.10亿港元。资产负债率为67.2%;净负债率为49.7%。

  依照“三道红线”融资新规,五矿地产剔除预收款后的资产负债率为59.7%,较上年同期下降约3.7个百分点;净负债率为49.7%,较2019年末下降约29.4个百分点,五矿地产2020年年度指标均未超阈值,跻身“零踩线”阵营。

  随着粤港澳大湾区政策的持续落地,相信提前布局大湾区的五矿地产蓝图已经绘制,未来还将迎接新的发展宏图。

关键词:房住不炒 五矿地产

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