远谋者世茂

楼市资讯 2021-03-31

  三月的年报季已接近尾声,房企用财报数据印证了一个趋势:鲜有出现爆发式大增长以及行业“黑马”。当房地产告别土地、杠杆、市场等各种“红利”之后,业绩表现开始像制造业等常规行业看齐。

  如何在行业里求生存?多家头部房企给出了统一回答:长期主义。

  概念好理解,但难在,是否能够持续践行长期主义。

  3月30日,世茂集团发布2020全年业绩。这份亮眼的成绩单背后,更像是对行业的一次对话、对自己的一次内省。

  在世茂看来,成长不应该仅仅体现在规模和体量上,更应该在认知和行动上。

  只有知道“我是谁”,坚守战略、创造价值,才能找到发展锚点;只有知道“我该怎么做”,稳健务实、深度赋能,才能在不确定性中赢得未来。

  这是世茂的长期主义。外界也可以从世茂这份年报中,窥见长期主义的五大特质:一、保持健康;二、度势定向;三、延迟满足;四、行业深耕;五、系统思考。

  保持健康,做稳健者

  2020年,世纪疫情叠加百年变局,让所有开发商倍感“内忧外患”;尤其是在“三道红线”的出台后,杠杆时代就此终结,行业特征由快周转、高利润、高负债让位于控节奏、低利润、降杠杆。

  面对地产“史上最难之年”,世茂以最快反应速度从“黄档”转“绿档”,实现“零踩线”,将各项金融风险指数控制在安全线以内。

  截至2020年12月底,世茂资产负债率(扣预收款)68.1%,净负债率下降7.1个百分点至50.3%,连续9年维持在60%以下。对比2020年中179家上市房企平均87.86%的净负债率,属于行业绝对低位。

  借款结构上也安全稳健。同期,世茂借款总额1451.4亿元,长期借款占比74.8%,短期借款占比25.2%,现金短债比(扣预售监管资金)1.16倍,偿债能力安全。

  世茂如何在短短一年内就完成绿档转化,让自身发展更具从容?

  一方面,世茂是一位典型的杠杆克制者,通过增回款和现金,提升净资产、降杠杆。

  报告期内,世茂回款首次突破两千亿大关至2252亿元,同比增长15.5%;账面现金684.7亿元,同比上升14.8%;未动金融机构融资额度约700亿元,现金余额充裕有弹力。

  另一方面,多年自律与财务高质量,沉淀出世茂融资端的护城河,它充分发挥融资渠道广、成本低、额度足的优势,强化风险管控,保证按揭与授信额度。

  2020年,世茂融资成本约5.6%,长期维持行业低位。此外,世茂与境内外约60家金融机构保持稳定合作的同时,还在不断扩大金融朋友圈,为防御市场系统性风险及后续发展提供充裕的资金保障。

  在疫情和调控的双重夹击之下,今年财报季还愿意坚持派息的房企并不多。

  但对于世茂而言,这并不意外。作为一家连续15年保持稳定分红的企业,世茂自上市以来累计派息达351.9亿港元。

  2020年,世茂全年派息更是高达1.8港元/股,增幅达24.1%,派息率达44.4%,连续4年超过40%,成为最慷慨的内房股之一。年末,世茂股息率为6.28%,明显高于TOP20房企的股息率平均数5.17%。

  专业人士分析称,“世茂估值处于历史洼地,不仅股息率、派息政策诱人,它还处于低PE(低于6倍)、低PB(低于1倍),且非房开收入逐年递增,不能局限于用地产估值的评估方法。”

  度势定向,做实干者

  所谓度势定向,就是观察时事,看穿并分析事物在现今以及未来的本质及发展趋势,选择正确的方向与赛道持续走下去。

  坚持高质量增长,稳健致远,这是世茂的坚守,也是它熨平行业周期的致胜法则。在发展步调上,它根据自身成长轨迹,不会刻意追求规模或业绩上绝对增幅数字,它有合乎时机、合适自己、合适走长远的好速度。

  2020年,世茂合约销售金额3003亿元,同比实现约15.5%增长,优于TOP10房企9%的平均增幅,行业排名晋升至第八,以连续四年有品质增长打造出行业发展样本。

  更难能可贵的是,它不仅做到在规模增速的领跑,亦做到在利润回报的引领,用实际行动兑现自己从“规模”到“利润”的承诺。2020年,世茂实现营业额1353.5亿元,同比增长21.4%;实现核心利润191.4亿元,同比增长24.9%。

  同期,尤为亮眼的经营数据当属股东应占核心利润,同比上升45.2%增加至152.2亿元,增速远远超过了销售增速和营收增速。 

  公司稳健向上的基本面情况,自然也反应到股价走势当中。2020年,世茂股票呈现出“跑赢大市”的态势,平均股价再创新高,达29.4港元/股。这也说明,投资人看到世茂内生动力强劲,并投出了信任票。

  延迟满足,做长跑者

  道固远,笃行可至。未来,伴随地产行业从“重资产”转向“轻重资产结合”的发展模式,促进多元业务发展、孵化分拆成熟业务、加强轻资产输出管理,是世茂在下半场赛道上超车的关键。

  世茂是一位与生俱来的长跑选手,成立之时就坚定了走多元化发展之路,并逐步形成了以地产开发为主体,商业及主题娱乐、酒店、物业管理及金融为双翼,高科技、医疗、教育、养老、文化等前瞻性投资等为尾翼的“大飞机战略”格局。

  回首“大飞机”全速腾飞的这一年,国内酒店、商业等细分领域虽受疫情影响严重,但世茂仍在危机中育先机,旗下酒店、商娱、服务三大专业公司合计收入86.3亿元,逆势增长33%。

  其中,世茂服务于2020年10月成功在港上市,打造一条高增长、高整合能力、科技赋能、差异化赛轨,实现首份财报达50.3亿元营收,创三年五倍增长;同时,世茂股份也坚定朝着未来五年发展目标潜行,进一步扩大规模和影响。

  在当前住宅市场趋于理性,整体增速放缓的生态下,世茂深谙未来企业高增长的价值点在于多元板块。许世坛将世茂在2021年的非房开业务收入目标锁定在150亿元,计划增幅约74%。

  如此自信的底气来自于,世茂的非房开收入从2018年的46亿元增长至2020年的86亿元,并连续三年实现非房开收入占比的逐年提升。 

  目前,世茂旗下拥有了三家上市公司,这是战略布局的胜利。按照目前世茂集团(0813.HK)市值950亿、世茂服务(0873.HK)市值420亿、世茂股份(600823.SH)市值170亿计算,这意味着世茂已成为一个市值超1500亿的庞大上市公司群。

  步履深耕,做坚守者

  在地产领域,最核心的就是拿地。地拿错了,投后管理再强也枉然;地拿好了、拿对了,项目就成功了一半。

  拿地是一场全局战、系统战。世茂既不激进也不盲从,在土地市场非常热的时候克制自己;在市场相对冷的时候逆势纳储,做到百里挑一。去年全年,它共斩获100宗土地,总价约908亿元,计容面积达1535万平方米,新增货值达2860亿元。

  截至2020年12月底,世茂权益前土地储备约8175万平方米,货值约1.38万亿,能够满足三年以上的签约储备,全国布局扩展至超100城的434个项目。

  不仅仅是数量,世茂最令外界惊叹还在于投资的精准度与质量。一路走来,它坚持在高能级的一二线及强三四线城市布局,这是一种战略笃定。其中,大湾区、长三角及华北区分别为3950亿元、3450亿元和2500亿元。

  关于大湾区,许世坛在业绩会上表示,大湾区已成为世茂最大的土地储备区,未来世茂在大湾区的策略要做好城市深耕。其中,在深圳、广州等城市更新投入会巨大,且不断有城市更新项目推出市场,虽然投资时间长,但是利润前景利好。

  同时,高能级城市的布局也反向为世茂业绩提供强劲内驱力。2020年,世茂核心城市群产能尤为突出,一二线及强三四线城市业绩贡献达90%,其中TOP10核心热点城市产能贡献1500亿元。

  值得关注的是,除了土储体量大、分布结构好之外,世茂的土储成本还低,这也是低利润时代的又一杀手锏。目前,世茂拿地成本进一步摊薄至5188元/平米,占销售均价1.75万/平方平的30%,为未来利润结转创造空间。

  进入2021年,地产行业规则快速迭代,供地“两集中”出台,不仅进一步规范土地市场,降低非理性热度,还提升竞拍门槛与行业集中度。

  在许世坛看来,国家推出集中供地目的是为了稳地价、稳房价,它将利好具有资金优势、渠道优势和稳健优势的大型房企,它们可以在稳定、理性的土地价格上获取更多的优质项目。

  而世茂也将继续以现金流为红线准则进行精准投资,在笃定的城市,加强辅助以深耕战略,向下扎根,在融入中做强做大做深。据乐居财经获悉,今年世茂有超过80个大型项目入市,其中75%以上位于核心城市群。

  关于未来,世茂依旧自信。业绩会披露,它在2021年的可售货值超5500亿元,按60%保守去化率计算,即可实现3300亿元的全年销售业绩目标。

  系统思考,做赋能者

  对于未来发展和行业特色,世茂的“大飞机战略”格局,已经将集团各个业态形成一个协同整体。

  它的终极目标是在国家战略核心区,如大湾区、长三角、京津冀等重要都市圈,实现“城市赋能”,即用品质改变城市面貌、用产业注入发展活力、用资源引领生活方式。

  在当下行业的竞合生态中,“大飞机战略”的轻资产模式与住宅航道的重资产战略互补,形成轻重资产组合,它将减弱地产开发周期性波动的影响,同时释放世茂第二曲线的发展优势,提高其在不确定预期下收获稳定预期的能力。

  此外,世茂拥有板块轮动的协同优势以及强运营的作战能力,也将进一步助力城市核心引擎的规划打造。据乐居财经统计,世茂目前已有200米以上的地标近30座。

  它在不断给城市带来封面惊喜的同时,更思考城市未来和城市群格局,为城市迭代新价值。目前,世茂超级综合性项目已陆续在深圳、珠海、福州、杭州、武汉、南京、淄博、宁波、重庆、肇庆等城市中落地,实现对城市的深度赋能。

  以粤港澳大湾区为代表,在深圳,总投资超500亿、建面约136万方的深圳世茂深港国际中心,将成为深港文化交流创新高地;在珠海,世茂规划打造建面约120万方的世茂港珠澳口岸城,它将凭借“超级商业+超级娱乐”为概念的一体化设计,将成为世界级水岸目的地。

  未来,世茂将在更多核心城市及都市圈中落地超级引擎综合体项目,通过自持和长期精细化运营,加持顶层资源,真正拉动一个片区、升级一座城市、辐射一个城市群。

关键词:房企 世茂集团

免责声明:本站内容源自网络,版权归原作者所有,如有侵犯您的原创版权请告知,我们将尽快删除相关内容。(QQ:422026368)

更多资讯,欢迎关注