香港房产信息:楼市全面入冬 “去库存”成了开发商当务之急

楼市资讯 2021-04-01

新华网上海1月23日电(记者 魏宗凯)记者近日从上海多个售楼处和二手中介门店了解到,由于担心春节期间交易冷清,这些售楼门店大多放假至农曆正月初七才恢复营业,而在往年正月初三便开门揖客了。业内人士称,一般春节前后楼市整体处于淡季,开发商销售热情不高,二手房市场也较为冷清,受调控政策影响,今年楼市“倒春寒”提前而至。

楼市“黄金时代”结束

据机构预计,上海市2月打折优惠楼盘共计197个(含别墅),比1月的209个略有下降。预计2月上海将有20个楼盘将会开盘或加推,虽然环比1月的8个楼盘大幅增长,但仍低于2011年全年月均34个的开盘量。连续两个月的少量房源入市,反映出大多数开发商在此阶段的销售热情不高,并造成了促销活动的大幅缩水。

“去年春节长假期间,上海仅成交23套新建商品住宅,估计今年春节成交量也不会很好。”位于松江的一家售楼处的工作人员称,公司只安排几个员工值班,其他均放假至正月初七。

与往年正月初三便开门营业不同的是,汉宇地产、中原地产、21世纪不动产、德佑地产等二手仲介门店也均放假3-7天,部分中小门店则明确表示1月28日起正常营业。德佑地产一位分行经理称,由于上一年二手房成交情况不佳,造成收入缩水,春节后仲介从业人员的流失程度可能有所加剧。“将从往年的10%左右增加到超过20%。”

“楼市的黄金时代已经结束,开发商不会再有这十年来的好日子了。”一家房地产销售公司的行销总监刘春称。从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看,房企20强中有15家业绩同比增长,仅4家业绩同比下滑。但是全年销售目标完成情况不佳,有10家房企没有完成销售目标,占比50%。

在限购、限贷等严厉的调控政策影响下,2011年商品房销售价格涨幅持续收窄,平均销售价格为5381元/平方米,比2010年增长6.9%,增幅回落了0.6个百分点。在国家统计局监控的70个大中城市中,2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降,16个城市持平,仅2个上涨。

瑞银房地产分析师李智颖称,全国範围内的房价收入比约为7.5倍,仍比较健康,整体来看中国房地产市场没有泡沫。但一线城市和部分二线城市的房价收入比风险依然较高,其中京、沪、穗、深四个一线城市样本的平均值为14.1。

而开发商较为看重的销量并不乐观。2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米,比2010年增长4.9%,增速比上年回落5.2个百分点,商品房销售额59119亿元,增长12.1%,增速比上年回落6.8个百分点。从历史资料上看,2011年商品房市场明显降温,商品房销售面积同比增幅明显下滑,远低于近十年的平均增幅。

上海易 居房地产研究院副院长杨红旭预计,2012年三季度前后楼市有可能会探底,这轮下行週期,将显着超过上一轮。2012年国房景气指数将处于100点以下,房地产行业难言全面复苏。

供过于求 “去库存”成开发商当务之急

李智颖认为,未来6个月内,房地产政策仍将保持不变,2012年上半年市场将出现低点。如果建设不放缓,或将出现供应过剩。预计2011年商品住宅供应超出需求20%左右,而2012年供应将超出需求40%左右。根据瑞银测算,建设量必须降低28%才能使市场供需重新平衡。“2012年,开发商的销售下滑幅度如果超过30%,则大部分公司现金流将面临压力。”李智颖称,预计更多的中小开发商将退出市场,市场整合应该比预期的更快发生。

世联地产集团市场研究部总监吴志辉判断,2012年房地产业的关键字是“去库存”。在存货减值和资金流转的压力下,如何快速消化库存应当会成为地产企业当下的要务。

在严厉的调控政策下,不少房地产开发企业不愿加大对房地产开发的投资。2011年全国房地产开发企业投资完成额为61740亿元,同比增长27.9%,增幅比2010年回落了5.3个百分点,增幅持续下滑。

从国家统计局公布的开发企业资金来源的构成来看,进入2011年以来,国内贷款比重持续下降,由1-2月份的22.0%下降到1-12月份的15.09%;企业自筹资金比重大幅上升,由1-2月份的34.4%上升到1-11月份的40.95%;另外,定金及预收款比重小幅上升,利用外资和个人按揭贷款比重有所下降,随着国内信贷环境继续紧缩,开发企业资金状况不容乐观,被迫更多地利用自有资金。

事实上,在坚持房地产调控政策不放鬆的背景下,房地产开发企业融资环境去年就较为严峻。为了加快回笼资金,不少开发企业都加入了降价促销阵营,且促销範围和促销力度都明显大于以往,但仍难以改变整体局面。

根据世联地产的调查,购房者期望降价的幅度主要集中在30%以上,而2011年各楼盘降价幅度与之相去甚远,从而导致购房者预期发生变化。

调控政策或更加灵活

地方政府对楼市调控政策的效果也给予高度关注,一方面继续扩大限购城市範围抑制投资投机需求,一方面“鬆绑”普通商品住房,释放刚性需求。但专家认为,2012年楼市调控政策不会放鬆,但会更加灵活。

近期,北京、武汉、上海等多个城市均明确调整普通住房标準,将住房总价大幅提高。普通住房标準提高后,无疑将在营业税、契税方面给予购房者更多优惠,也将进一步刺激刚性需求,增加消费,减轻楼市下滑带来的地方财政收入下滑等诸多负面影响。

一些专家认为,调整普通住房标準,不能误解为政府的“救市”措施,也不必过分担心会助推房价上涨。杨红旭认为,造成房价反弹的因素很多,光靠提高普通住房标準所释放的这点需求,不可能构成显着反弹,“至少在2012年,还不需要为房价反弹而担心”。

杨红旭告诉记者,房地产企业的“冬天”已经到来,短期来看,房地产企业必然会採取“开源节流”的方式“过冬”:即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖专案等方式创造收入,一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看,这些房企可能会转战商业地产,或者多元化,以降低开发业务的比重。“若看年度资料,预计2012年多数指标都将差于2011年,但低迷中隐藏转机,下半年市况将好于上半年。”

中国房地产资讯集团分析师薛 建雄认为,大型房地产开发商能够度过市场低迷,而小型开发商可能会遭受巨大的财务压力。但这并不会引起房地产市场系统性危机。在楼市调控政策未放鬆的前提下,未来房企面临的降价压力将更大,将会有更多的房企加入到“以价换量”的竞争中。

香港地产网数据参考:香港楼市成交

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