香港房产信息:外资筹谋撤离中国楼市 “无本生意”没法再进行

楼市资讯 2021-04-02

外资楼企暗流涌动。

今年以来,华瑞中国地产信托(Treasury China Trust)一直在寻求把一栋位于上海的办公室兼零售大楼中区广场脱售出去,华瑞是爱尔兰最大的房地产公司财富控股集团旗下信托,2010年在新加坡上市。

9月6日,据接近华瑞的消息人士透露,财富控股集团已通过华瑞,将其在中国的两家房地产子公司财富控股地产和上海财富控股(上海)物业公司的股权,予以转让。

本报记者10日查询公开报表发现,财富控股集团于2007年7月,以4.97亿英镑收购了虹桥上海城,于2011年通过旗下信托公司华瑞中国地产信托以5.75亿元人民币的交易价格收购了上海市一零售物业淮海商城。

此外,在收购淮海商城前,财富控股已在上海相继购买下中区广场及虹桥上海城后期项目。华瑞2011年财务报告显示,仅上海中区广场,截至2011年12月31日的价值为17.9亿元人民币。

而若转让消息进一步证实,这些巨量资产,其股权或将全部或部分易主。本报10日查询华瑞在2011年财务报告中坦陈,由于内地银行业自2011年初以来大幅度紧缩,使其面对资金流动的问题。公司仍依照合约付款予多个承包商及次承包商,但已批準的贷款却不知何时才能取得款项,令公司必须确保其在2012年拥有充足的现金储备。

在此之前,美国头号房企铁狮门被传欲出售上海新江湾城部分地块融资近50亿人民币。

这背后,是自去年底以来,伴随着最严厉的楼市调控,外资在中国房地产市场的退潮一直在持续。

铁狮门谋退

9月4日,铁狮门联席首席执行官徐杰儒(Jerry Speyer)和徐瑞柏(Rob Speyer)联合回应本报的媒体声明称,对于中国经济的长期展望表示乐观。但据接近铁狮门的知情人士透露,该公司也不抗拒任何可以促使新江湾城项目实现的方式,转让项目股权,引入合作方也是有可能的。

本报从上海地产界知情人士处亦获悉,自2008 年在中国以底价67.5 亿元高调拿下上海新江湾项目土地后,2009 年铁狮门的确就开始为这一项目寻找转手机会。

铁狮门提供的官方资料显示,公司目前在中国共拥有逾175万平米的开发项目。据其介绍,其在上海新江湾的项目尚浦领世目前开发顺利,一期住宅项目在2011年才进入开工状态,将于今年年底前进入预售阶段,二期办公园区也将于2014年第一季度迎来企业进驻。但总面积90多万平方米的整体项目中,占了很大份额的商业部分至今未完成规划。

作为最早进入中国房地产市场的外资基金之一,铁狮门的投资步伐,在过去四年中踟蹰不前。

据上海地产业界一位知情人士介绍,2009 年,铁狮门除购地成本外,25 亿美元(约合170 亿元人民币)的总投资,让身处金融危机下的铁狮门产生了退缩心理。

熟悉内情的一位投行人士向本报介绍,次贷危机前的地产牛市中,各种金融机构都在为商业地产市场注入流动性,但随之也推升了泡沫。

地产金融分析师杜丽虹称,随着次贷危机后资产泡沫的破灭,铁狮门基金提供给投资人的收益率,一度从最高时的40%以上降至20%左右,“未来随着更多项目的贷款违约,实际收益率可能降至更低。而铁狮门的收益率也在降低”。

据上海地产界上述知情者介绍,2009年前后,瑞安等香港地产商均被传与铁狮门接触,上海各大中介也受托为铁狮门寻找买家。但由于危机阴影,很多房企不敢贸然接手。直到2011年,新江湾城地块方才动工。

铁狮门在过去的四年中,只能依靠自有资金支撑项目开发,总面积达90多万平方米的新江湾城,地价款加开发款项,沉淀了近百亿资金。

在这期间,为了解决资金问题,铁狮门转让了36%股权给新江湾城的一级开发商上海城投,合作开发。但这似乎也不足以推进新江湾城项目的进度。

外资退潮

上述上海业界知情者介绍,铁狮门退出中国市场传言广受关注背后,是外资在中国房地产市场的退潮确实在发生。

国家统计局数据显示,今年二季度以来,外资投资中国房地产出现明显下滑。1-7月份,全国房地产开发企业本年到位资金同比增长6.2%,其中利用外资228亿元,同比下降54.3%,外资占全部到位资金的0.5%。

杨红旭分析,二季度以来,外资整体上有所撤出,其中房地产业尤其明显,所以导致FDI和外汇储备,都出现负增长。

杨进一步介绍,从年初以来,房地产利用外资情况发生了逆转。1-6月份,全国实际使用外资591亿美元,同比下降3%,其中房地产为123亿,剔除房地产,则仅下跌0.1%。由此可见,房地产利用外资额的显着下滑,成为拖累全国使用外资总额的主要因素。

本报记者从多个消息源核实发现,这轮外资撤离中国楼市,从去年下半年就已开始。去年9月,美国黑石集团以14.6亿元人民币的价格,将上海Channel1购物95%的股权出售给郑裕彤旗下的新公司,拉开外资撤离的序幕。

新加坡凯德置地中国区总裁廖茸桐对记者说,去年至今这一轮的调整中,不光是外资,还有一些比较小的民营企业也在撤出中国房地产。

“原来做房地产门槛比较低,现在门槛越来越高,消费者的要求越来越高。”廖认为,房地产市场的风险也越来越大,现在可能是洗牌的一次机会。

“的确有一些外资在悄然撤离中国楼市,尤其是外资房地产基金。最近两年外资较少投资新的房地产项目,前几年拿下的项目,也基本处于出货阶段。”同策房产董事长孙益功此前对媒体表示。

看空后市?

杨红旭称,外资投资房地产大幅降温,与人民币对美元进程停滞密切相关,外资套取汇差的“无本生意”没法再进行了。

杨称,今年以来,尤其是二季度人民币基本停止,甚至7月以来出现罕见的微幅贬值。美元汇率已由年初6.3001,升至当下的6.3449,即人民币兑美元已贬值0.7%。

这一幕同样发生在2008年下半年,人民币对美元停止,股市楼市皆下行,爆发了大规模的外资撤退潮。杨介绍,当时部分海外基金急于抛售在华物业,但少有接盘者。

上述上海地产界知情人士称,在人民币贬值压力下,外资投资的“货币”效应已经弱化。

“我们最近派了个财务总监到内地房企中。”一家美国大型房地产基金内部人士对本报记者说,由于内地房企在财务策略上的激进,加上市场下滑,基金投资者感到担忧。其他类似基金公司也开始未雨绸缪。

广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、地产专家韩世同也直言,目前的房地产市场前景处在高位,未来也有可能呈现下行态势,这也是外资逐渐退出中国房地产市场的主因。

随着风险加大,一些机构开始致力于做空业务。国际投资人查诺斯去年就公开宣布,其要做空中国房地产业。

一名不便具名的投行人士指出,近期香橼攻击在香港上市的恒大地产就是典型的例子。在未来,随着A股房企借道香港融资,以及B股转H股,转融通的启动和QFII审批的增加,外资可以做空房地产的空间变大了。

香港地产网数据参考:香港楼市成交

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