香港房产信息:内地买家拆招应对香港楼市新政 恐引新政加码

楼市资讯 2021-04-03

在“港人港地”等政策之后,香港房价的连创新高,终于逼得香港特区政府再出新招。

10月26日,香港特区政府公布新一轮调节楼市需求、抑制高涨楼价的措施,其中包括大幅提高了额外印花税(即SSD)税率,半年内楼宇转手税率升至20%,半年至一年升至15%,一年至三年升至10%,每一档提升税率幅度达到5%。若买家为非本地永久居民或企业,更要再征收15%的买家印花税(即BSD)。按此计算,内地买家若在半年内短炒香港豪宅,税费成本将接近房屋总价四成。而此前内地买家短炒香港住宅的税费相加最高不到2成。

虽然新政发布后的5天里香港十大屋苑的成交量大跌逾62.9%,但各界对于这一力度并不小的举措后期效果并不看好。香港着名经济学家关焯照表示,新招只是把买家的持货期延长。在盘源供应减少下,楼价总方向一定向上,估算中线将激活中小型单位的楼价。

部分开发商为化解新政带来的影响,迅速推出了应对之策——某新盘买房即送BSD及厘印费优惠。而内地买家更是见招拆招,“资金有可能转向工商铺及工厦物业。”中原地产代理亚太区总裁(住宅)陈永杰由此担心香港特区政府将可能对工商铺或工厦物业市场出招。

(广州日报)缘由:

汇率优惠+供楼利率低:内地投资客香港扫货

资深投资者张先生自2008年起在香港买楼,当时抄了金融海啸的“大底”,获利丰厚。2010年广州开始实施限购措施,张先生本人和家人的购房名额都已占满,于是他在香港的地产投资买卖越加频繁。他告诉记者,他在香港以买一手住宅为主,主要是觉得买期楼可一点,到收楼时楼价已可累积升十几个百分点。此外,香港一手楼付款灵活,若是签约后越早开始供楼,可享有“即供价”,类似内地一次性付款的折扣,而且香港银行贷款利息比内地低很多,“抵”。

张先生的朋友也一道在香港“扫货”。他的朋友今年四五月在香港豪花1亿港元买了3间豪宅,其中一个是九龙站标志楼盘——天玺。这位朋友的3个豪宅,一个用于自住,另外两个用于出租。张先生告诉记者,内地买家在香港楼市的比重越来越重,就在前不久他与朋友在屯门新盘“珑门”排队买楼,周边不少都是说普通话的内地人。

香港置业除可享受“八折”购房的好处(港币兑人民币最近跌破80元大关)外,张先生感触最深的是香港开发商“服侍”购房者的待遇。从售楼到收楼,全程都有专人陪同,且若是客户指出房屋的任何一处瑕疵,服务专员都会耐心聆听并仔细记录,内地楼盘的服务人员大多以“没什么事”来搪塞过去。

2010年11月,香港针对短期炒楼行为而推出特别印花税;2011年6月,香港金融管理局推出新规,要求非港人在买楼时多付一成首期;2012年10月,香港调控升级,非本地买家需要支付额外15%的印花税,同时特别印花税的征收对象扩大至3年内转手的物业。

张先生表示,在推出特别印花税时,他们想着自己在香港不会短炒,当时也不太在意,到2011年要求非本地人多付一成首期,当时他和朋友就变为以在香港注册公司来持有物业,也可规避有关规定。到今年10月,非本地人和以公司名义持有物业都必须要交15%的额外印花税,他感觉“内地人在香港买楼的空间几乎是‘赶尽杀绝’”。张先生在香港地产投资几年来,发现短炒的买家绝大多数是香港人,因为他们在内地和香港两地跑,对市场的熟悉程度不如香港人。

汇率VS利率:置业香港堤内损失堤外补

潘婉霞表示,现在内地买家要多付15%的买家印花税才可买香港楼,中介只能以“就当是用人民币在香港买楼”来建议买家继续在港买楼。

张先生在港投资多年,面对汇率的变动是有得有失。之前他买香港住宅,汇率是100:87左右,因有时候需兑换上亿元的资金来一次性付款,大额汇率比小额汇率还要差,有时要上到100:89。后来港币兑换人民币跌到100:85或100:83,香港开发商用“即供价”来吸引买家立即做按揭,当时他为贪一点折扣而立即“上会”(即开始供楼),但1年后人民币汇率走强,当时开发商给的折扣与现在人民币汇率上升相互抵消,他没赚到“即供价”的差价。

即使持有港元资产可能意味着相对人民币的贬值,张先生依然觉得在香港购房划算,主要是因为香港银行的贷款利息低,比内地要低两厘多。他告诉记者,以香港的住宅4%左右的回报率来算,租抵供是行得通的。


事件

措施打压炒家

香港楼市价经济表现严重脱节,流动资金过剩,首9个月累升20%。而据戴德梁行近日公布的统计数据,香港中小型住宅价格升幅尤为明显,今年年初至9月底升幅高达23.7%。

这其中,内地买家所占比例不小。有房产数据指出,近年来内地买家占本港楼市买家整体比例已由11.6%升至18.8%。这意味着,香港楼市的量价上涨,除热钱涌动的因素之外,还源于内地等非港居民到港买楼炒楼所致。

于是,开征非港人买家印花税以保障香港本地居民的住房需求成为香港特区政府的重要目标。但香港特区政府同时亦称,买家印花税是时期措施,待楼市平稳后会考虑撤销。

反应

发展商:市场不会现降价潮

将要遭受“寒冬”侵袭的,首当其沖是开发商。

长江实业[简介 最新动态]执行董事赵国雄对本报记者表示,集团将按原有步伐推盘,估计市场不会出现降价潮。

新鸿基地产非执行董事郭炳湘亦坦言,楼市短期多少有所影响,但中长线影响将会逐渐消失,较担心的是港府未来推出资产税,这样对市场就兹事体大。

而信和置业主席黄志祥在集团股东大会上表示,集团今年全年售楼目标已完成,至于新招成效则言之过早,可以肯定集团短期内不会减慢推盘速度,但为了进一步提升新盘销售情况,集团将提升地产代理的佣金比例。

中介行:影响只是短期的

新政后,香港楼市急剧转冷,不但一手楼盘成交量急跌,二手楼方面更有多个中介门店出现零交易。甚至有中介行宣布关停内地办事处。

陈永杰预计,香港楼市至少出现2至3个月淡静期。同时,他亦认为,新政并非良策,“新政瞄準的是包括内地人在内的全球外地买家,这势必会影响香港作为国际都会的品牌与形象。而且内地与外地来港资金会转向其他市场物色投资机遇,长远来看也有损香港的经济发展。”

同时,他亦认同资金有可能转向工商铺及工厦物业,他也因此担心香港特区政府可能就工商铺或工厦物业市场出招,“香港特区政府留了一招,之后可视乎形势再作政策上的调整”。

Harcourts China集团总裁Joseph Ho对本报记者称,新政对香港楼市的影响应该是短暂的,只会使短期楼价轻微回调。不论港府推出升级版SSD还是新招BSD,到底是治标不治本的方案,当本港土地供应量一旦到位,楼价必然重新跟供求接轨而上。

内地买家见招拆招

内地买家:新政后转卖为租

10月26日晚十点,新界元朗新盘“尚悦”的售楼处人山人海,逾百名内地準买家正心急如焚地要追赶香港楼市新政的尾班列车。

有来自广州的买家陈先生告诉本报记者,他早有意购入两间位于“尚悦”的中型单位,一间自住,另一间用作短炒获利。而港府新招使其不得不自我变阵,改住为租,短炒变成了中长线物业投资。

美联集团执行董事兼中国部总裁张锦成称,近年内地客物业投资选址已遍及欧美等地,而香港新政将令许多内地买家南下置业却步。


(广州日报)有人买铺有人借道第三地落户香港

张先生在2011年香港金管局要求非本地买家多付一成首期后,在中介帮助下通过第三地来申请港人身份,手续就快办好。他笑称:“刚好可以避过15%的重税。”以前香港政府推出650万资产投资移民的计划,后来又叫停,当时都没想过要落户香港,随着香港楼市调控措施日益加剧,他觉得有个港人身份方便“买货”。

潘婉霞表示,内地人赴港购房的比例的确很多,该行也促成了不少广州买家到香港置业,广州人在港置业总价一般在600万~2000万港元。由于香港政府推出买家印花税特别措施,内地买家在港置业增加15%的成本,预计短期内香港楼市供应会减少,二手房业主也会因为3年的特别印花税而延长持房的期限,无形中也会减少二手市场的供应,但预计香港楼价不会因为买家印花税的推出而出现下跌。

香港商业地产调控比较少

张先生表示,现在香港市场较少调控的是商业地产,他去年开始也在香港买了不少铺位,其中最贵的一个中环的地铺,价值过亿港元。当时业主要求一次性付款,他也只能动用大笔资金来支付楼款。他每隔一段时间到香港,每期收铺租过百万港元。

潘婉霞认为,以大部分内地买家的实力,转投香港铺位市场不太实际,因为香港旺区每平方米租金数万港元,以最近续约的香港铜锣湾怡和街“美珍香”所在的地铺为例,每平方英尺3667港元,这小小的地铺保守估价6亿港元。她认为,以内地买家投资香港住宅的预算,转投写字楼反而较为实际,不过,由于内地或香港的写字楼市场楼价升幅不大,一些憧憬获得较大物业升幅的投资者可能不太愿意购买。

买房永居梦要解决两问题

对于张先生这种为买房落户香港的做法,潘婉霞认为不失为是一种渠道,但对于购房不多的内地买家,要多花几十万元再买个第三地身份才落户香港,大部分内地买家不会这样做。据记者了解,办理第三地再申请香港居民的手续大概要花二三十万港元,以内地客在买家特别税后入手的400万港元来算,买家特别税已需要60万港元,因此通过第三地获得香港身份的代价比买家特别税还要轻。像张先生这类的买卖频繁的人士,预计未来有可能循第三地落户香港。

香港地产人士表示,内地客户要通过买房实现置业永居梦,必须解决两个问题,一个是投资资金的準备,现时政策已明确规定,最低投资金额为1000万港元。另一个是要具备第三国国籍,换言之,若想实现投资移民,内地客还必须具有他国国籍。据业内人士透露,随着美国、加拿大、新加坡等入籍门槛的不断提高,时下更多的内地客往往是采取向非洲某些小国家“捐献”十多万元,从而获得该国国籍,并且以具备第三国国籍的身份,顺利申请投资移民香港。有行家表示,这种现象在香港普遍,而且也有许多移民公司会主动为内地买家提供这种“贴心”服务,现在移民香港的外籍人士,有相当一部分买家是非洲籍买家,而这批非洲籍的买家中绝大部分都是华人。

危中有机的投资机遇 恐香港政府再度出招

天大证券有限公司董事施俊威则对本报指出,受惠于这次环球资产泡沫下带来的物业潮,香港特区政府出招让地产股估值变得更加吸引。因此股票投资者大可考虑吸纳香港本型地产股长实(0001)、香港本地收租股领汇房托基金(0823)以及已归属内地房企万科的南联地产(1036)等三大重点股份。

对于个别市场人士已陆续转战投资本港工商铺、工厦物业,甚至连公司与旗下物业一并购入等不同做法,他深信投资者现阶段的确倾向投资相关板块,但不无政府再度出招的风险。

香港地产网数据参考:香港楼市成交

最新最全的香港楼市成交数据 让您轻轻鬆松掌握楼市最新动向!

【更多资讯】

香港新政一周“吓走”两成看房客 楼市急降温

非港籍人在港买楼增税最高达35% 置业梦搁浅

梁振英:继续密切监察香港楼市并适时推出措施

标普惠誉看淡楼市新政 新印花税无法抑制泡沫

关键词:

免责声明:本站内容源自网络,版权归原作者所有,如有侵犯您的原创版权请告知,我们将尽快删除相关内容。(QQ:422026368)

更多资讯,欢迎关注