香港房产信息:澳门施政报告楼市纾困措施不足 楼价明年回稳

楼市资讯 2021-04-04

澳门特首昨日(11月17日)公布新一份施政报告,锐意增加公屋供应,惟面对楼市价量齐挫之情况,仅维持豁免首置居民印花税豁免之措施。美联澳门总裁张一辉表示,澳门特区政府楼市短期纾困措施不足,而增加公屋供应属长远政策,对挽回现时楼价跌势效用不大,惟另一边厢赌收走势与楼价息息相关。据澳门博彩监察协调局的新资料显示,今年首10个月博彩毛收入累计1961亿元,较去年同期减少35.5%。博彩税收入的十多月来的连续下跌,无疑是楼市市场急速向下的重要因素,令楼市成交量及成交金额持续萎缩。惟10月份博彩毛收入按年跌幅收窄至28.4%,至200.59亿元(澳门元.下同),属自14年2月份以来由381亿元高位反覆下挫后首见回稳,按月升约17%,将有望为楼市打下强心针,而明年各项负面因素消化后,一旦赌收止跌,楼价跌势料触底回稳。

张一辉表示,本年澳门整体楼市交投淡静,据澳门统计暨普查局数据显示,首三季全澳每月平均住宅单位成交量约500宗,每月平均住宅单位成交金额不足30亿;2015年全年估计成交宗数再创有纪录以来新低约6020宗,比2014年下跌约21%,全年成交金额料仅约352.6亿,较2014年下跌约29%(见表一)。第三季住宅单位实用面积平均呎价为7,916元,按季下跌约12.3%。楼价方面,2015第三季住宅实用呎价已从2014年第二季之近年高位下跌约25%,回落至2013年年初水平(见图一),而估计第四季实用面积平均呎价进一步下调,加上年尾至过农曆年前为楼市传统淡季,成交量减少加上卖楼套现的急放楼盘的业主增加,成交量及价格短期内亦有进一步下调至平均呎价7,500元,返回到3年前的水平。

表一︰澳门近年成交比较

澳门施政报告楼市纾困措施不足 楼价明年回稳

图一︰住宅单位呎价走势(实用面积)

澳门施政报告楼市纾困措施不足 楼价明年回稳

美国加息气氛浓厚 估计对楼市影响不大

美联澳门营运董事杨朗明认为,美国具备加息条件,同时市场预期12月加息机会甚高,加息后料令楼市出现调整压力,惟楼价调整幅度仍要视乎多个因素变化而定,包括加息后本澳的经济环境,而本澳博彩税收入已找到寻底基石,进一步下行空间不大,10月份全澳博彩毛收入200.59亿元,按月回升约17%(见图二),虽按年仍然下跌二成八,跌幅较上月收窄4.6个百分点,已见回穏迹象。因此,加息相对下对楼价的影响有限,只要赌收平稳不跌,楼价料亦将跟随止跌回稳。

图二︰澳门博彩毛收入(亿元)按月升约17%

澳门施政报告楼市纾困措施不足 楼价明年回稳

一直稀缺的新盘供应释放 有望增加市场需求

杨朗明表示,澳门“楼花法”由2013年6月1日生效起,新盘提供一直稀缺,二年多来新盘供应相当紧绌;据澳门土地工务运输局资料显示,澳门现时在建一手屋苑项目所涉单位数量合共约8,986伙(见图三),扣除已售出之2千多伙单位,未来二年可供出售之单位约有6千多伙,可进一步推高市场成交量,令2016年之住宅整体单位成交量有望止跌回升。

图三︰澳门未来主要供应楼盘

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本地存款高企 累积购买力强劲

美联澳门助理区域经理吕少南在展望来年澳门走势时表示,澳门银行现金存款不受博彩税收下跌影响,资金未有流走倾向,资金依然充裕,据澳门统计暨普查局数据显示,截至今年8月,本地居民存款录得约4,670亿元,而非本地居民存款则录得约2,561亿元,合共高达约7,231亿元(见图四),在博彩税收及楼楼节节向下的情况下,存款金额依然居高不下位,证明本地资金充足。

吕少南称,澳门住宅单位每月平均成交量2013约1003宗,2014约635宗,2015估计约501宗,如以2013年为基础计算,二年间累积的购买力有超过1万宗,而随着来年澳门经济有望好转,料将释放部份购买力,支持楼市交投。

图四︰澳门本地及非本地居民存款走势

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明年第一季楼市有望见底回稳

张一辉表示,儘管澳门经济表现未如从前光景,楼市短期内亦会再度寻底, 2016年农曆年前传统淡季成交料放缓,卖楼套现的业主增加,同时加息的压力下,令楼价有进一步下调的空间,跌幅有机会达5%。惟各项负面消息遭市场消化,楼市有望于明年第一季止跌回稳。

而博彩毛收入10份按月回升约17%,有止跌的趋向,明年新盘提供增多,累积购买力强劲,加上现时业主叫价回复理性,楼价已从高位大幅回落。整体而言,由于呎价较2014第二季的高位10,563元下滑接近两成半至7,916元,对购房自住的用家而言是合适的入市时机,将会刺激交投,预料2016年将止跌回稳。

澳门施政报告楼市纾困措施不足 楼价明年回稳

美联澳门于澳门施政报告公布后率先举行记者会,由美联澳门总裁张一辉(中)、营运董事杨朗明(左)及助理区域经理吕少南(右)回顾及前瞻澳门楼市走势。

香港地产网数据参考:香港楼市成交

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