香港房产信息:香港楼市新政施行一月 成交量急速下跌约九成

楼市资讯 2021-04-04

你还想到香港买楼吗?规避15%买家印花税成本匡算

“最近的盘卖得怎么样?”“没有卖盘,大家都不肯卖,宁愿收租,来看房的客人也少了。”

即便是周末,最近香港房地产中介也门前冷落。高档住宅周边,以往站在店铺门口吆喝或搭讪行人的中介代理人也不见了。他们心里清楚:再卖力的叫卖都换不来以往的成交量了。

香港红磡的一家地产中介店铺里面,每位代理人的电脑屏后都贴着报纸上仍有成交的楼盘介绍,似乎希望通过选择性信息的披露,勾起顾客的购买欲。

“这个楼盘的买主大多为内地人,租客多是内地来港读书的学生和一些外国人。”一位地产代理人指着海滨南岸的一个楼盘说,“770平呎(1平方呎= 1平方英尺=0.0929平方米)月租金2万港元左右。”他说,即便有如此稳定的租金回报,最近还是没有成交量。

这源于香港政府近日出台的一项“房价调控”政策。

港府于10月26日宣布,次日起提高额外印花税的税阶(最高达20%),并将适用期从两年延至三年。同时推出全新的买家印花税,即外地人士、香港和外地注册的公司购买香港住宅,除了缴付一般印花税,亦需缴付15%的买家印花税。

马克是一家中资资产管理公司香港分公司的销售经理。他手上的内地高凈值客户至少有十多位,现金多数在600万元人民币以上。现在,他的一位内地客人依旧要在港置业,因为孩子要来港读书。马克正寻求能避开15%买家印花税的方法。

“公司化”暗度陈仓风险

“现在还在香港买房的客人多数有刚需。投资客知道,虽有办法避开15%的印花税,但风险也是很大的。”马克说。

“大概有两种方法能避开15%买家印花税。”环亚资产投资公司管理一位负责人说,一种是购买持有物业的公司股权;另一种是将物业放进以购买者为受益人的家族信托中。

出于对资产的保护和财产安排的需要,一般投资物业的富裕家庭会用一家公司来持有物业。若一位非香港永久居民购买这些持有物业的公司股权,则要通过股权控有这些物业。这样做的好处在于,一方面避开了15%的买家印花税,另一方面物业转手时手续更便利。

出租物业获得的租金收入税收部分,香港税务局职员介绍说,个人持有物业情况下,租金收入的税收以物业税计,比例为租金收入的15%;在有限公司持有的情况下,公司若以物业税做账,则同样以15%的比例纳税,但若计入公司利润中,则还需缴纳租金收入16.5%的利得税。

值得注意的是,港府政策中提到了一笔额外印花税,针对的是在港买卖房屋的人,若业主购买物业后在3年内出售,则根据买入时间,要缴一笔额外印花税。

在香港税务局的“集团内部宽免”条例下,只要母公司持有90%或以上其子公司的股权,则可向税务局申请将母公司持有的住宅物业注入子公司,豁免缴交额外印花税。但若子公司在获得住宅后3年内转让给另一卖家,则需补缴额外印花税。也就是说,若购买一家持有购买年限在3年内的物业的公司,除非是母公司将物业向其持股90%或以上的子公司转移,否则也要缴纳额外印花税。

同时,这种情况亦有不小代价。上述负责人介绍,首先,用公司持有物业,每年都要缴纳一万港元左右的管理费用;其次,初略匡算用公司持有物业情况下,一般公司企业物业成本会在千万港元以上。若将公司旗下物业分拆销售,上述提到的买家印花税就没法避免了;第三,购买这些公司时,可能还会买回一些隐藏在公司里的潜在负债;第四,目前市场上持有公司物业不算太多,选择范围较窄。

一位地产中介人士说,目前,用公司持有的物业大多被内地投资者购买,这些公司一般至少持有2栋以上物业,价值高达3000万港元以上。

家族信托持有成本高

另一种避开买家印花税的方法,则是将物业放进以购买者为受益人的家族信托中。买家可先让一名熟识且信任的香港永久居民购买自己心仪的物业,然后,自己去香港律师事务所办理信托手续,设立一个信托,并将自己设为受益人,并让该熟识人士将该物业放入信托中。

但这种方式会带来更高的法律风险和成本。

上述负责人说,虽然信托的设立成本仅为几千港元,但每年都产生管理费用。一般信托的管理费为受托资产价值的1%-5%。以中值3%计,若持有一个物业5年,信托管理成本是15%,已与15%的买家印花税成本一样高。此外房子出售时,信托需要取消,也需要一笔费用。

“一般信托里不会仅包括一个物业。此时信托的作用不是主要用于避这种税,而有资产保护和传承的需要。”他续称。

“你还要想一想,所谓‘熟识而有信用’的关系,是否抵得过上千万的房产。”一位担任香港家族信托顾问的法律人士认为,根据香港法律,如果以逃税为目的建立的家族信托,一般不具有法律效应。也就是说,一旦该熟识而有信用的香港居民坚持,那套以自己名义购买的物业应属于他,香港法院很可能会将该物业判到其名下。

除了上述提到的买家印花税和额外印花税,买房时,业主还要支付印花税、律师费及中介费。再加上买家印花税,一套500万港元左右的房子,一位内地人要支付差不多100万港元费用。若在购房半年内转手,业主还需支付一笔20%的额外印花税。

美联物业做了一项统计,买家印花税政策出台后一周,来港看楼的客户较此前下跌了80%,成交量亦下跌了超过90%。一个月后,成交量依然维持下跌90%的局面。

政策出台后,依旧来港看楼的内地人中,置业自用目的所占的比例从此前的70%升至目前的90%。美联集团执行董事兼中国部总裁张锦成说,主要因孩子赴港读书而购买物业为主。

香港地产网数据参考:香港楼市成交

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