楼市发生的几件大事解读

楼市资讯 2021-04-07

转眼之间,时间马上就要进入8月,2020年已经过了一多半。

回顾一多半的时间,国内疫情、洪涝、地震;国外大国摩擦、战乱……

资本市场一波三折,楼市、股市、债市资金喷涌流逝,百年难遇的景象悉数上映。

这是在告诉我们,经济有周期,自然也有周期,一切均缘起因果,我们应该学会敬畏自然、敬畏市场。

昨天晚上电影院也开业了,作为资深电影爱好者,买了楼下电影院的第一张电影票。电影院的工作人员脸上挂着久违的笑容,是那种久旱逢甘露的感觉,不免心生触动。

坐在空荡的放映场,看着荧幕上的喜怒哀乐,感叹和平真好、活着真好,这半年看过太多是非动荡,心中只落得两个字:珍惜。

话题转回来。

这段时间为了了解最实际的城市行情,跑了好多城市,以至于耽搁了写作,有些过意不去。再加上为了养团队,多接了几篇恰饭稿,更是委屈了大家。

但昨天一位读者们在文章底留言,让我感动,他说:“写软文也好过没更新”,一股暖意冲上了天灵盖。

说实话,子木分享干货,不开打赏,唯有的支持就是接恰饭稿的时候,大家别介意,给子木安排一个赞,足矣。

闲话不多说,作为楼市研究者,今天还得给大家讲房子。我挑选了最近楼市发生的几件大事给大家做解读,分别是深圳客四处抢房,广州包租婆失意,旧改或成三四线最后的倔强。

让大家对楼市大趋势心中有一个梗概。

1

大湾区楼市凭空起势

前几天,深圳终于迎来了史上最严大调控,5年社保,3年户口3年社保、打击假离婚等措施,终于摁住了深圳“不可一世”的房价。

调控政策的出台,对外地炒房客打击重大,落户买房这条路彻底被堵死,本地非刚需投资客的杠杆也被“没收”。连带反应下,本地即使有资格的购房者也开始随市场趋势,进入观望周期。

深圳一中介告诉我,本来想靠今年深圳楼市行情多卖几套房,回家娶媳妇儿,结果一纸政策,自己做了个梦。保守预估,这次深圳新政带来的影响,可以让深圳二手房市场成交量下跌近三成。

当然楼市就是买卖双方的博弈场,一方受损,另一方必然受益。今年下半年,是深圳刚需选房的好日子了,不用被炒房客压着,真正实现了翻身做主人。

当然深圳限购虽然控住了当地的房价,但没控制住全国炒房客对大湾区的预期。我在深圳政策解读中也预判过,深圳楼市一限,周边楼市必起。

政策的第二天,我开启了大湾区之旅,发现已经蠢蠢欲动了。惠州、东莞、广州、佛山、珠海市场上流言蜚语,炒作的声音此起彼伏。

贝壳找房APP上的房源信息显示,位于东莞塘厦镇的碧桂园天麓山某97.3平方米、3室1厅的住宅,深圳限购后一夜上调25万,目前售价为245万。

位于东莞寮步镇、塘厦镇、松山湖片区的多个住宅均在深圳“7.15”调控新政出台后做出不同幅度的调涨。松山湖万科一楼盘一夜涨价30万,目前售价790万,这是其今年以来的第7次调涨。

我去广州南沙同样看到了热象,南沙万顷沙恒大阳光半岛,是广州距离深圳最近的楼盘之一。2万/㎡左右的单价,7月18日样板房开放,被深圳因限购丧失资格的购房者,以及全国炒房客,围得水泄不通。

接下来可以预见,大湾区临深城市会有不同程度的涨幅。东莞和惠州这之前已经涨了一截,不会有大的涨幅,惠州处于上涨中期,离最后的机会窗口已经不远了。

这样来看,广州和佛山临深不限购临深地区成了大湾区的洼地,大家一定要关注一下了。接下来我还会写专题文章解读。

现在房价已经脱离刚需购买力,由财富涌动主导。这也是没有办法的事情,因为现在老百姓(603883,股吧)的财富需要避险,而大湾区整体产业浑厚,优质资源集中,人口处于长期净流入,排名全国第一,自然是上层之选。

有钱没钱都想着在这里买一套房,做买卖赚了的买,前段时间炒股赚了也买。但愿后期政策能跟得上,否则又是一地鸡毛。

2

广州招聘包租婆

前段时间,网上有一个广州姑娘火了,号称自己是93年包租婆,拥有400栋房子,这和现实中还在企业加班,领着微薄薪水的90后的年轻人,格格不入。

所以话题一度发酵成热点,最后90后姑娘扛不住舆论压力,坦诚了事实,其实自己是一家租赁公司的,只不过是这些房子的二房东。

这个话题在一个月前可能成为很火,成为众人羡慕的对象,但今天来看,好像并没有那么人生如愿了。

数据显示,广州平均租金已经连续6个月下调,是20个城市平均租金跌幅最大的城市,去年4月份广州的租金更是四大一线城市中垫底,被杭州超越。

尤其是疫情的出现,广州房子的空置率飙升,房子租不出去,租金只能下调,数据统计,广州房子的月租金平均比去年每套下降200左右。

这还不是最重要的,最重要的是二房东遭遇了困境。一方面是房子租不出去,另一方面已有的租客全部要求下调租金符合当地行情。

很多“躺着收钱”的二房东,资金链开始拉断,包租婆被迫逃离现场。而那些真正手握房产所有权的业主,又开始新一轮的“招募包租婆”。

广州这个城市,我写过很多篇专题文章,租金下滑,房价趋势和深圳天壤之别的原因,还是因为楼市库存太大。房子太多是利空租金的首要因素。

当然,这也给我们一个参考路径,那就是如果你所在的城市连续半年房租下跌,至今还没有起色,房子千万别买,库存太大,房价比较虚,可以静等一段时间。

广州还有一线城市的底子,你所在的城市就不好说了。

3

旧改加速

日前,国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,指出到到“十四五”期末,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

旧改对于我们来说已经不再陌生,今年两会,还特地登上头条,取代了前几年的棚改政策。

这几天中央再提“全面加速”旧改,背后的原因引人深思。

我们都知道,今年在疫情的打击下,一二线部分城市迎来了楼市小阳春,但三四线城市的楼市几乎全军覆没。

这证明了没有棚改支撑的三四线城市,经过上一轮房价周期的消耗,购买力已经被尽数透支。现在“房住不炒”大基调当头,地方又不能松绑调控政策,主导炒作房价。

2020年上半年,凡是放松政策的三四线城市均被约谈,政策没有执行一周,就被强行下架。

但按照目前三四线城市的经济结构,房地产依然是大头,如果楼市持续萧条,地方财政压力巨大。所以这时候旧改的功能就出现了。

一方面,旧改是民生工程,可以提高老百姓的幸福度,另一方面,由旧改衍生出的巨大需求,又会刺激在这条产业链上的资金运转,地方财政自然有了收入。

这次意见出台,行文5000余字,明确了老旧小区的改造方式,惠及17万个小区、上亿居民。而今年的任务是,新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍。

关于改造的细节不再多讲,大家可以看我之前的文章《旧改上市》。

这里主要讲旧改加速对楼市造成的后果:

旧改加速,对大城市的房地产结构影响微乎其微,但对于三四线城市来讲,对房价是利空的。

因为老房子加装电梯,改善居住环境,那么意味着老房子的价值回归。之前有换房需求的购房者,可能因为旧改,延迟或者放弃换房需求。

对于新房不断的城市来讲,房价因为整体库存增大而落空。

这点大家在心中一定要清晰。

今天的解读就到这里,大家在关注楼市时,一定要有两种思维,刨根和质疑。

例如市场上突然出现一个政策或者楼市现象,那么就要问自己,为什么会出现?出现后对市场的影响是什么?从而把结论与自己关联起来。

如果你能做到这一步,一般情况下,楼市趋势和房价趋势都会先人一步推断出来,这对于购房时机的把握,至关重要。

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