胡葆森:从“中原”到“大中原”

楼市资讯 2021-04-07

  2019年,对建业地产而言是里程碑式的一年,不仅实现了对河南省122个县及县级以上城市的全覆盖,还实现了资产规模、销售额双双破千亿,销售规模挤进千亿阵营。

  但成绩是属于过去的,跨入了千亿的建业地产有了更高的目标。

  去年3月,胡葆森提到,建业地产在未来三年将进入战略巩固期。具体而言,建业地产要沉淀过去三年超速增长带来的问题,将各项财务指标调整得更健康,把产品打磨得更完美,把服务体系建设得更好,把组织能力锻造得更强。

  2020年的业绩发布,让外界得以一窥建业地产过去一年在这些方面所取得的成绩。总体而言,建业地产的各项指标在去年获得了持续稳健的增长,不仅规模稳居千亿,营收、毛利水平都获得了稳步的增长。

  事实上,深耕河南29载、已全面覆盖河南的建业,还有一颗持续深耕中原的心。2021年开始,其战略版图的战略根据地,以郑州为中心,从半径300公里延展至了500公里。

  “走向大中原,服务大中原”,胡葆森将其称为是建业的大中原战略。

  五年复合增长超45%

  过去的2020年,虽然经历了疫情的影响,建业地产依然保持在千亿规模以上。期内,合同销售金额增长1.5%至1026.42亿元。其中重资产的合同销售额683.39亿元;轻资产合同销售额343.03亿元。

  凭借着对区域的深耕,建业地产销售规模从2015年的仅157.44亿元,迅速提升至2019年的1011.5亿元,并在2020年再次实现千亿。其近五年合同销售金额复合增长率达到45.5%,增幅处于行业领先地位。

  规模的快速增长带来了营业收入等各项指标的进一步增加。数据显示,2020年,建业地产的收益由2019年的307.67亿元增加40.8%至433.04亿元。当中,来自物业销售的收入由2019年的291.61亿元增加42.7%至416.07亿元。

  据了解,建业地产过去一年的房地产交付项目达69个,比2019年多6个,此外截至2020年12月31日的在建项目为180个,与2019年相比增加29个。因此交付确认与按完工进度确认的房产收入上升。

  此外,物业租赁收入1.38亿元,酒店经营收入2.66亿元;建业地产为轻资产项目提供的营运管理服务收入11.21亿元,同比2019年增长9.6%。

  公司整体的毛利也有所增长。期间,建业地产毛利85.96亿元,同比2019年上升7.4%;毛利率19.9%,较2019年有所下降,但主要是由于受疫情影响,为刺激去化收窄整体销售提价空间所致。

  期内,由于合同销售增长和销售回款理想,建业地产于2020年12月31日的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为293.27亿元。期间的净借贷总额为82.89亿元,净借贷比率约56.8%。手头上充足的现金为三道红线、融资收紧下企业的稳健发展打下坚实的基础。

  在未来可见的时间里,建业地产还有着超七百亿的业绩保障。于2020年12月31日,该公司物业销售未结转金额736.39亿元,对应毛利121.79亿元,预计将在未来一至三年结转为收益及毛利。

  另外,合营企业及联营公司的物业销售未结转金额约141.00亿元,对应毛利约32.62亿元。这些实打实已经“落袋”的已售未结转金额,将是建业未来两年业绩的坚实“护城河”。

  年报显示,进入2021年,建业地产将计划共有110个项目动工建设,建筑面积约1213.56万平方米。年内计划共有84个项目交付,建筑面积约864.38万平方米。

  胡葆森的“大中原战略”

  过去一年,建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约303万平方米,新增储备建筑面积约918万平方米。除了招拍挂,建业地产至去年底通过股权合作获取位于洛阳、周口、驻马店、商丘、安阳、鹤壁、濮阳、许昌、济源、新乡等地市土地合计36宗,土地总面积210.67万平方米。

  截至2020年12月31日,建业地产拥有土地储备建筑面积约5411万平方米,其中权益建筑面积约4029万平方米。这些土地主要分布在河南省的郑州、洛阳、商丘、新乡、周口、驻马店、开封等地。

  从区域占有率来看,其在河南省市场占有率已达10.78%,而仅以重资产部分的合同销售金额计算,建业地产2020年在河南市场的占有率也达到7.24%,在区域市场拥有压倒性的占有率。

  然而,已深耕河南29载,并收获了区域深耕带来巨大红利的建业,已决意要扩大根据地,服务大中原。今年2月,胡葆森在主题为“扩大根据地,服务大中原”的建业“家书”中称,建业人决计自2021年始,将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里,走出河南,走向大中原,服务大中原。

  “大中原战略”是建业集团二十多年来的终极愿景。据了解,早在2006年,建业在引入新加坡凯德置地作为战略合作伙伴时,就明确了中部六省的市场空间;2008年赴香港上市,其英文名称“CENTRAL CHINA”,意即“中国中原”。

  “走向大中原、服务大中原”,这是胡葆森的愿景,也是建业地产进入三年战略巩固期的必然选择。去年3月,胡葆森提到,建业地产在未来三年将进入战略巩固期。

  具体而言,建业地产要沉淀过去三年超速增长带来的问题,将各项财务指标调整得更健康,把产品打磨得更完美,把服务体系建设得更好,把组织能力锻造得更强。

  如何做?唯有走向更广阔的的天地,汇聚四海人才。在胡葆森看来,走向大中原,正是建业省域化战略又一次里程碑意义的升级,也是建业做大做强持续发展的必经之路。

  多元化初具规模

  值得一提的是,近些年来,建业除物业销售外,也在致力扩展酒店、文化旅游、绿色基地及轻资产项目,实行业务多元化,现已初具规模。

  在酒店运营方面,建业酒店目前总投资额已达46.8亿元,在河南投资建设的酒店数量达14家;文旅板块上,至2020年底,公司下辖建业·华谊兄弟电影小镇、建业《只有河南·戏剧幻城》、洛阳正平坊、开封七盛角、建业中原文化小镇之樱桃沟足球小镇等项目。

  此外,作为建业现代农业项目建设和运营主体的建业绿色基地,建业如今已建成并运营鄢陵建业绿色基地、鹤壁建业绿色基地、周口建业绿色基地、伊川建业绿色基地四座绿色基地,并初步建成并具备参观功能的绿色基地一座——武陟建业绿色基地。

  如今,建业地产从住宅开发,到文旅、商业、酒店、农业、教育、体育再到财富管理,其产品和业态已日益丰富。而在去年启动的城市整体运营服务是建业战略持续升级新的探索。

  轻资产代建业务是建业地产多元化最浓墨重彩的一笔。过去一年,公司实现新签约轻资产项目80个,总建筑面积858万平方米;当年销售金额达343亿元。占该公司总销售额的33%以上,为建业地产近年来销售规模的快速提升做出了不可磨灭的贡献。

  事实上,轻资产业务还承担了建业集团走出河南的重任。2020年,中原建业(建业集团轻资产主体)持续开拓省外市场,全年跟踪省外意向项目62个。目前重点跟踪项目14个,其中中原文化小镇形态的意向项目2个,住宅类项目12个。

  年报数据显示,目前,中原建业累计已签约轻资产项目246个,建筑面积约3309万平方米。截止到2020年12月31日,中原建业累计已完工轻资产项目40个,建筑面积约755万平方米。轻资产项目合约于2020年为建业地产带来11.21亿元的收入,同比增长约为9.6%。

  关于集团的多元化,建业地产管理层表示,将部份资源投放于新业务有助完善产业链布局,把旗下业务整合成房地产、酒店、文化旅游及绿色基地等业务联动板块,能为客户提供“私人订制”服务。随着集团资源的进一步铺排,建业地产多元化的业务还将有望获得迅速扩张。

  值得一提的是,经过多年的培育,建业地产的轻资产业务即将敲响了上市的钟声。去年11月10日,建业地产正式宣布将分拆轻资产代建业务平台CCMC港股主板单独上市。如能成功实现上市,建业集团将拥有除建业地产、筑友智造、建业新生活以外的第四个上市平台,资本版图进一步扩大。

关键词:胡葆森 建业地产 大中原战略

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