最近有50多个城市公布了新一轮公积金调整方案

楼市资讯 2021-04-08

据“中国证券报”统计,最近有50多个城市公布了新一轮公积金调整方案,其中绝大多数城市上调了缴费基数的上限。

这对于楼市,尤其是中小城市的楼市来说,是一个显著的利好。

深圳公布的最新方案是:7月1日起各单位可根据职工2019年工资情况为职工办理缴存基数调整,调整后的存缴基数不得超过2019年深圳市在岗职工月平均工资的3倍,即31938元。2019年为27927元,上调幅度高达4011元。下限则与2019年相同,为2200元。

再比如海南三沙市,2020年新的缴费基数上限为25596元,相较2019年的21351元上调4245元。

由于今年情况特殊,多数城市的调整方案是:提高缴费基数上限,同时允许缴费基数下限维持不变。

其中的政策含义是:如果企业效益不好,不会增加企业、个人在缴纳住房公积金时的负担;但如果企业效益好,则可以多交一些。

在上调公积金缴费基数方面,多数城市上调幅度在1000元-2500元之间。

与此同时,各地还纷纷出台放宽使用住房公积金的政策。

比如深圳宣布:自2020年7月1日起至2020年12月31日,阶段性提高租房提取比例,职工提取住房公积金用于支付房租的,2020年7月至12月每月可提取额由申请当月应缴存额的65%上调为80%。预计深圳这项“公积金新政”可以释放25亿租房资金,帮助相当一批人度过难关。

北京公积金中心日前则宣布,将允许“公积金余额直接还房贷”。借款人可以申请在每年1月和7月合同约定还款日,使用本人住房公积金账户资金直接冲还贷款。

而之前,公积金贷款人需要还款的时候,要先从公积金账户里提款,然后转到指定银行账户进行还款。

此外,北京公积金管理中心还宣布了一项利好:自2020年7月1日起,2019年9月16日(含)后发放的住房公积金个人住房贷款“二手房评估费”不再由借款申请人承担。如果是组合贷款,则由贷款受托银行承担;如果是非组合贷款,由北京住房公积金管理中心承担;借款申请人已交纳的二手房评估费予以返还。

怎样评价50多个城市上调“公积金缴费基数上限”,以及放宽使用公积金?

很显然,这是对楼市释放政策利好,虽然力度不算太大。

贷款对于楼市来说,有杠杆效应。而公积金贷款,由于利率非常低,就更具杠杆效应。

目前5年及以上期限公积金贷款利率为3.25%,而5年期LPR为4.65%,两者相差140个基点。如果算上各地房贷利率上浮,差距一般是超过200个基点的。

要知道,今年4月20日央行5年来力度最大的一次降息,也只降低了20个基点。

所以,公积金贷款低利率的优势,还是非常明显的。

一线城市、强二线城市由于房价比较高,公积金贷款额度有限,在帮助市民购房时意义不太大。但对于弱二线和三四五线城市来说,公积金贷款真的可以帮到他们很多。

因此,公积金贷款方面的利好,对于一线城市、强二线城市来说,主要是政策意义上的利好,是心理上的利好。对于弱二线、三四五线城市来说,则是实实在在的利好,可以明显影响到楼市。

过去半年,关于公积金的存废问题再度引起广泛关注。黄奇帆为代表的一方,主张废除公积金制度,认为作用不大、还给企业增加了负担。

格力电器的董明珠也持这种观点。不过董明珠是借公积金来秀自己,她的看法是:我们格力都给员工发房子了,当然不需要公积金制度。这好比对穷人说:把窝头扔了吧,你们都应该吃牛排。

黄奇帆提出的方案,是把企业原来给职工缴纳的公积金转为企业年金,但提取期会更长,事实上降低了员工在青壮年时期的购房能力。

我之前在专栏说过:公积金制度不算一个好制度,创立之初尤其不好。但最近这些年通过降低提取门槛,增加使用途径,已经算是一个不太坏的制度了。

如果废除,是可以的。但前提是:要成立住宅银行,给首次购房者、改善型购房者、多生孩子家庭等,长期低息贷款,甚至部分是无息贷款。

总之一句话:让老百姓(603883,股吧)从替代制度上获得更多,而不是剥夺大家的利益。

比如在住宅银行制度下,每个中国人在成年之后,都应该至少获得一次超低息贷款买房的机会,利率比现在的公积金贷款利率还要低,比如是2%,首付可以降低到10%。

烈士子女、家属初次购房的时候,应该提供长期无息贷款;对于生3胎、4胎的,也应该提供一定额度的长期无息购房贷款。

对于改善需求的,可以适当提高利率,但也要比LPR利率低。至于明显带有投资性质的购房,则可以根据地区的不同,给与利率上浮。对于楼市过热的区域,国家发红色警报信号的区域,投资性购房应该禁止贷款,只能使用全款购房。

住宅银行的资金,由央行通过PSL等方式提供长期超低息贷款。

不过目前来看,中央还没有废除公积金制度的打算。中共中央、国务院5月18日在《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》里明确表示“改革住房公积金制度”,而不是废除。

另据中国公积金年报:2019年,全国住房公积金缴存额23709.67亿元;全年住房公积金提取人数5648.56万人,提取额16281.78亿元;发放个人住房贷款286.04万笔,发放金额12139.06亿元。

也就是说,住房公积金制度每年给房地产市场提供了1.2万亿的贷款,加上购房者的本金、商业贷款,撬动的资金在数万亿。此外,还有4000亿以上的非贷款提取,要么用于租房,要么用于装修,要么用于消费。

贸然取消公积金制度,意味着每年中国经济突然失去数万亿的资金动能,负面影响是可想而知的。

所以,没有对等的替代方案而贸然主张“取消公积金”,要么是作秀,要么是无知。

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