海南连夜发布全域限购政策楼市一夜入冬

楼市资讯 2021-04-08

海南连夜发布全域限购政策,楼市“一夜入冬”。两年来,海南多次表态要“摆脱房地产依赖”,调控政策呈持续收紧态势,海南楼市逻辑也已然生变。

4月13日是海南宣布建设自由贸易试验区两周年纪念日,而今年亦是海南自贸港建设启幕之年。这一天,海南自贸港建设项目集中开工、签约。

不过,海南自贸区两周年之际没有更多的政策公布,受海南全域限购影响颇深的地产人感触颇深。

“我们原来预计房地产调控会稍微‘稳中有松’,但现在是‘稳中有紧’。另外,也期待人才政策会随着自贸港的建设而大幅度放宽,但目前来看还没有太大的变化。”某TOP60房企海南项目营销负责人郑林(化名)对时代财经称。

两年前的4月22日,海南连夜发布全域限购政策,楼市“一夜入冬”。两年来,海南多次表态要“摆脱房地产依赖”,调控政策呈持续收紧态势,海南楼市逻辑也已然生变。

商品房销售额腰斩

“2016年底到2018年初,海南的房子基本都是抢的,很多外地客户打电话来咨询,一听说有房在售就立马转钱过来下定,而他们连房都没见过。”在海口做了9年房产中介的王龙(化名)对时代财经回忆道。

海南上一轮楼市的火爆是从2016年开始的。作为当年五大经济任务之一,楼市“去库存”带动全国各线城市房价轮番上涨,海南的房价也在这轮涨潮中从平缓上涨发展到暴涨。

“2016年之前,海口中心地段房价只有8000多,但很少人买,一些小开发商连工资都发不起。到了2016年底,房价突飞猛涨到一万多甚至两万,可新楼盘一出就被抢完了。”王龙说。

这番热闹在2018年4月末戛然而止。继4月16日发布通知打击恶意炒作、哄抬房价行为后,海南于4月22日在原有限购政策的基础上宣布实施全域限购,使外地购房者占比近八成的海南房地产市场进入速冻模式,王龙所在门店的业务量也随之锐减。

“政策出来后,楼市低迷了一阵子。之前最好的时候一天可能卖20套;政策出来后,即便生意最旺的时候,能卖5套就已经是很不错的了。”

海南出台的重磅楼市政策也是为建设自贸区、自贸港铺路。海南经济发展历程中,房地产总是一马当先。无论是建省初期,还是国际旅游岛建设初期,海南都一度成为房地产投资的热土。

全域限购阻挡了外地炒房客进击的脚步,海南省政府也多次表态“坚决不能成为房地产的加工厂”。即便政策之严格已超过全国其他省市,但海南对房地产的严控却一直在路上。

2020年3月7日晚,海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》),提出发展安居型商品住房,实行本地居民多套住房限购政策、商品住房现房销售制度等。海南也成为第一个现房销售的省份,进一步抬高房企在海南的销售门槛。

而在此之前,给楼市政策打补丁、打击楼市冒进行为的动作更是不断。2018年5月20日,海南省商务厅厅长吕勇透露,为减少经济对房地产的依赖,房地产企业不在海南省总部企业认定范围;同年12月19日,海南省住建厅发文,严禁岛外居民通过补缴社保或个税骗购住房;2019年5月初,海南省住建厅等六部门明确要求“严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产”。

严控之下,海南房地产业趋向理性。2018年,海南房地产开发投资下降16.5%,全省商品房销售面积比上年下降37.5%,销售金额同比下降23.2%。2019年,各项数据继续下降,其中房地产开发投资下降22.1%,商品房销售面积同比下降42.1%,销售金额则同比下降38.8%。与2017年相比,销售额已经腰斩。

不过,从海南省商品房销售额和销售面积计算,海南房价仍呈稳步上升态势。2017年,海南全省商品房均价为11837元/平方米。到了2019年,这一数据已为15386元/平方米。

去“住宅”后,产城是主赛道

海南之“热”,曾让房企趋之若鹜。2017年,海南市场百亿俱乐部从2家扩容至6家,房企最高销售额攀升至274亿,华夏幸福(600340,股吧)、旭辉、泰禾、华侨城等一众房企纷纷高调宣布进入海南。

而在海南“壮士断腕”的这两年,也是房企收缩投资,甚至撤离的两年。2019年10月,融创调整组织架构,将孙宏斌曾特别看好的第八个区域公司—海南区域与广深区域合并,成立新的华南区域。

泰禾早在2018年下半年就已告别海南。2017年2月,泰禾通过广深区域正式进入海南市场,但一年多后仍未有进展。泰禾2018年半年报中,泰禾海南公司并未贡献任何土地储备和在建、在售项目。据界面新闻报道,泰禾本来想在澄迈建设酒店式公寓,但由于海南实行全域限购这一方案未能实行。

楼市调控收紧对重仓海南的房企影响首当其冲。2019年,因海南高毛利项目清水湾贡献减少,雅居乐毛利同比下跌25.6%,整体毛利率同比下跌13.4%。而富力地产海南区域2019年合约销售额则较2018年下跌27%,为43.36亿元。

海南锦诚咨询中心总经理陈明辉在接受时代财经采访时表示,传统房企已经没有在海南规模化发展的机会。“房产调控应该不会再加紧了,能够收紧的都已经收紧了。短期内市场没有太好的机会,长远来看主要是自贸港未来的发展,产业机会带来的人流、物流、资金流等。”

去地产化背景下,留在海南的房企亟需加快转型。“去年出让的土地基本是人才用房或者产城项目。未来海南纯地产项目少了,更多的是往产城方面走。” 郑林对时代财经表示。

要做出改变的不仅是房企。作为海南本土中介机构,海南锦诚开始增加产业研究。海南锦诚董事长王路认为,自贸港初期阶段,产城是主赛道。“海南‘去住宅’后,已经进入产城建设阶段,原有的咨询专业人员要增加产城的知识储备。”

从土地端亦可见端倪。2019年内,海南土地出让面积出现2015年以来的首次上涨,共成交土地753万平方米,同比上涨104.06%;土地出让金额达321.28亿元,同比增加247.8%。产业用地、商务办公用地取代住宅用地成为主角,占整体用地的53%。

房企也在为未来的发展暗暗储备粮草。乐居数据显示,在2019年企业土地成交榜单TOP10中,龙湖以26.233亿摘得第一。2019年内,仅在海口,龙湖便拿下三宗土地,面积合计约14.33公顷,此三宗地块均为零售商业用地,龙湖将打造成海口时代天街项目,这也是海南省2020年重点项目之一。

两年前的4月22日,海南连夜发布全域限购政策,楼市“一夜入冬”。两年来,海南多次表态要“摆脱房地产依赖”,调控政策呈持续收紧态势,海南楼市逻辑也已然生变。

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