尽管3月份宅地供应环比翻番但城市分化却在加剧

楼市资讯 2021-04-08

在疫情和春节假期的双重影响之下,3月份土地供应规模环比实现翻番,但城市之间分化却在加剧。哪些城市供应较为积极?哪些城市供应较为保守?两类城市的市场走势又将如何?

13月宅地供应大幅放量,环比翻番、同比涨幅也接近二成

2月份多城市中止或延后土地出让;但随着疫情控制趋于稳定,3月份大部分城市都恢复了土地供应,从宅地供应量上来看,3月宅地供应建面环比2月上涨了157%,即使与去年3月相比,也上涨了18%,供应显著放量。

分能级来看,各能级城市表现一致,各能级宅地供应同环比均呈上升趋势。环比来看,由于疫情叠加季节因素,2月供应创下新低,因此3月环比增幅均在100%以上,尤其是一二线,环比增量均接近3倍;同比来看,一线城市表现最为突出,同比涨幅高达401%,其次是二线城市,同比增加39%,三四线相对缓和,仅增加了10%。

为了稳定土地市场,一二线城市供应放量最为显著,其中不乏中心城区稀缺宅地。一线城市中表现突出的是广州,3月份供应宅地超200万平方米,其中不乏天河等中心城区优质地块;二线城市中,青岛、长沙、西安等城市供应均较充裕,均超400万平方米,其中南京建邺、厦门岛内、杭州下城区均有稀缺宅地供应。

2青岛、长沙、西安等城市3月宅地供应大幅放量,后市供应偏少、地价有上升的风险由于土地供应月度供应存在较大的波动性,我们在研究各城市土地供应节奏时,利用3月宅地供应量与2019年月均宅地成交量、商品住宅月度成交量两个比值来衡量。结果发现:青岛、西安、温州、兰州和福州等城市3月份宅地供应显著过量。这些城市3月份宅地供应量与2019年商品住宅月均成交量的比值均在4以上(即仅2020年3月供应的宅地量可维持商品住宅销售4个月)。即使与2019年宅地月均供应量相比,比值也均在1.5以上,可以看出3月土地供应量是比较充裕的。这类城市在3月份透支了大量的供地指标,后市供地量大概率会减少。以青岛为例,仅3月单月就供应宅地662万平方米,参照2019年青岛宅地供应总量2687万平方米,3月单月供应量是2019年一个季度的供应量,接近2019年半年的商品住宅成交量。西安也是如此,3月单月涉宅土地供应足够4个月(2019年月均成交量)的商品住宅销售,这类城市如果企业4月份没有拿地,后面拿地的机会将会大幅减少,后续企业拿地的竞争将会更加激烈,地价、溢价率也有上升的风险。值得注意的是,3月供应的充裕不仅体现在量上,部分城市供应宅地的“质”表现也较突出,典型如厦门,虽然3月份仅供应了38万平方米涉宅地,但这已经相当于2019年商品住宅月均成交量的三倍,并且3月供应的还有岛内思明稀缺宅地,起拍楼板价达到35182元/平方米,出让底价高达72亿元,在逢拍必出“地王”的厦门岛内,此类地大概率会高溢价成交。此外,南京建邺、秦淮等中心城区也供应了多宗优质涉宅地块,4月3日已经成交的3宗涉宅地溢价率均达30%或以上,其中江苏高力地产以30%的溢价率竞得的建邺区NO.2020G02号宅地,成交楼面价高达42398元/平方米,市场热度依然高涨。针对这类短期供地激增的城市,如果4月份已有关注地块,鉴于后期城市供地规模会受到一定程度的影响,对于价格适度的“白菜地”,可以把握拿地机会;对于地价较高的稀缺优质地块,也可适度考虑,但要充分考虑企业现金流、切不可盲目追高。

未开盘的项目有7幅,除去2019年成交、拿地时间较短的2宗地王外,其余多是2016年下半年拿的地,这些多个项目采取观望策略,相继延后入市时间,譬如姑苏区、高新区、相城区的多宗单价地王,入市周期均在3年以上。典型如苏州全市单价地王——姑苏地王,楼板价高达43167元/平方米,本身面粉价格明显高于面包价,加上成本之后,在当前较为严苛的限价背景下,推盘即意味着“赔本”,所以这些地王项目依旧处于搁置状态。

3郑州、宁波、济南等城市土地供应严重滞后,未来拿地机会值得关注

当然,并非所有城市供应都十分充裕,有些城市3月份宅地计划似乎“慢了一拍”。一线城市中的北京和深圳3月供应均不是很突出,供应量均不足50万平方米。二线城市中的大连、济南3月宅地供应不足25万平方米,与2019年各城市月均商品住宅成交量相比,均不足0.5,仅2019年月均宅地供应量的1/5,土地供应依旧稀缺。除此之外,郑州、南宁、武汉、昆明、宁波、徐州等城市虽然宅地供应均超50万平方米,但均不及2019年的月均宅地供应量、商品住宅月均成交量,供应速度严重滞后,疫情重灾区武汉最为典型,3月宅地供应量仅68万平方米,与2019年月均宅地供应量相比,仅有0.3,与商品住宅月均成交量相比,也仅有0.4,是土地供应受影响最严重的城市。郑州也是如此,受影响也十分严重,3月宅地供应量仅是2019年月均宅地供应的20%。总的来看,这类城市宅地目前供地较为保守,但按照往年的供给计划来估算,应该还会更多土地放出来,后续拿地机会值得关注。

尽管3月份宅地供应环比翻番,但城市分化却在加剧。一方面,青岛、长沙、西安等城市大幅放量,后市供地速度大概率会有所放缓,后续企业拿地的竞争将会更加激烈,地价、溢价率也有虚高风险。针对这类城市,对于价格适度的“白菜地”,可以适度“捡漏囤地”;对于地价较高的稀缺优质地块,可适度考虑,但要充分考虑企业现金流、切不可盲目追高。另一方面,郑州、南宁、武汉、昆明、宁波、徐州等城市虽然目前供应较为保守,参照往年的土地供应规模,以及城市的经济建设复苏需求,后续应该还会更多土地放出来,二季度拿地机会值得关注。

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