开发商希望在地理位置优越的地区建造一座最先进的建筑以克服市场暂时低迷的局面

楼市资讯 2021-04-08

纽约人被迫在一个地方躲了几周,在此期间开设新的出租大楼,似乎并不是个巧合。

但租赁市场有时会出现与人们直觉相反的情况。开发商希望在地理位置优越的地区建造一座最先进的建筑,以克服市场暂时低迷的局面。

塔夫罗斯控股公司(Tavros Holdings)的创始人尼古拉斯·西尔弗(Nicholas Silver)等了四年多才完成了Dime项目,这是一栋23层的大楼,位于威廉斯堡热闹的南区(south side)的中心地带。

在州长科莫的“宅在家”命令下,工地仍在继续施工——这栋楼的177个单元中,有30%的单元低于市场价格,保障性住房开发项目被视为必不可少的工地。

但是正式的发射被推迟到4月到6月中旬。从周一开始,准租户们就可以在网上参观和租赁公寓了,但西尔弗渴望亲自向他们炫耀一番。

“我已经戴上了科罗娜——如果我必须带着每一个人参观这座建筑,我就会这么做,”西尔弗告诉商业观察。“我们已经非常彻底地提供了口罩,限制了现场工作人员的数量,并安装了洗手液和清洗站。一切都是约见。”

在流行席卷该地区之前,在布鲁克林最热门的社区拥有大量零售空间的多户综合大楼被认为是一项有利可图的资产。

在很多方面,这仍然是正确的。这座35万平方英尺的建筑群中包含了历史上著名的一角硬币储蓄银行,最终将容纳一家零售商——但愿这家零售商还没有宣布破产。它的南五街入口距离马西大道地铁站(Marcy Avenue subway station)几步之遥,距离威廉斯堡大桥(Williamsburg Bridge)两个街区,距离多米诺公园(Domino Park)六个街区。它的市价公寓比海滨的同类单间公寓和一居室公寓要便宜。

但就在两个月前,豪华住宅区还必须有的一些设施,突然间就过时了。大多数租户的公共空间仍然关闭。拥挤的电梯里充满了焦虑。健身房、游泳池和庭院一旦重新开放,可能会有有限的容量和更短的时间进行大规模的清洁。

相反,新建筑的销售人员强调的是大楼的无钥匙入口、扩大的WiFi、户外露台空间,以及从空房间到家庭办公空间的轻松转换。查看Dime的租户可能会听说这栋大楼的视频对讲系统运行在ButterflyMX软件上,该软件允许用户通过智能手机进行非接触式入口、电梯入口和包裹递送,以及它靠近威廉斯堡热闹的公园、商店和夜生活的位置。

Douglas Elliman执行副总裁Matt Villetto告诉CO.:“我们能够通过市场营销和租赁工作积极应对疫情。从前门入口到包间,整栋大楼几乎所有的东西都是不可触摸的。”这是人们逐渐习惯的事情。”

Silver和Villetto希望在接下来的六个月里出租Dime的单元。数十名潜在的住户已经填写了大楼市价单元的申请表,他们希望下个月能回到他们的租赁办公室。

西尔弗说,在时代,他“无法想象比这更完美的礼物”。

“如果人们担心世界不会开放,我们有一个全新的建筑,拥有健康和健康的完美平衡,有大量的户外空间和令人难以置信的景色,”他补充说。“如果真有第二波,我们认为这将使我们与市场上的其它公司明显不同。”

纽约市长白思豪(Bill de Blasio)和纽约州长安德鲁库莫(Andrew Cuomo)都表示,纽约市有望在6月重新开放,但没人知道这场流行病会对该市的房地产市场、公共卫生和公众心理产生何种影响。

疫情造成的商业活动突然无限期中断,在不到两个月的时间里使该州20%的劳动力失业,使该地区处于衰退的边缘。据《纽约邮报》(New York Post)和《纽约时报》(New York Times)报道,自3月份以来,有93万多名纽约人失去了工作,如果小企业在未来几周无法获得生存援助,许多职位可能会永久消失。

曼哈顿的办公室已经人去楼空,可能还没有人住,因为一些雇主让员工待在家里,直到可以安全回到室内,这让商业房地产市场降温。由于酒吧、餐馆和商店可能几个月都不会开门,也不知道顾客什么时候会成群结队地回来,商业租金大幅下降。

如果经济增长长期放缓,影响到广泛的经济领域,可能会导致需求下降,迫使房东降低房价。

”我们可以看到柔和的租金但是柔软多久,没有人知道,”乔纳森•米勒Miller Samuel房地产顾问和首席执行官,告诉公司。“如果有大幅反弹的病毒在秋天双重经济的损害,我不确定有多少人会愿意生活在他们的公寓有两个或三个月了。”

有些人已经离开了——至少现在是这样。从3月到5月初,大约42万纽约人暂时逃离了这座城市。据《纽约时报》(New York Times)报道,在最富裕的社区,40%的居民选择了第二套住房、度假出租房和父母的客房。

大多数人都去了英国的避暑山庄

汉普顿,卡茨基尔,以及韦斯特切斯特和哈德逊县的卧室社区。一些人搬到了佛罗里达、费城、洛杉矶、波士顿和华盛顿特区

但纽约的损失却变成了康涅狄格的收益,尤其是由于该州将房地产交易视为一项重要服务的监管规定。珍妮弗·莱希是道格拉斯·艾丽曼公司在康涅狄格州的销售代理,她说她从来没有见过比这更疯狂的租房季节。

“我从来没有做过像我们在COVID期间那样多的出租,”Leahy告诉CO.,“这太不可思议了,人们都迫不及待地想离开曼哈顿。”

带游泳池的房子是最受欢迎的,但房客们几乎什么东西都在竞价。5月18日Leahy贴出的一份新的迦南房源清单,两天后以每月5万美元的价格出租,每月4万美元。

康涅狄格州房产的最低租期为3个月,但一些家庭将费尔菲尔德县和利奇菲尔德县的租期延长至全年。莱希一半的客户都想卖掉他们在曼哈顿的房子。

Leahy说:“如果你每周通勤两次,那么突然之间郊区看起来就没那么糟糕了,你可以减免税收,而且税收也更低。”“我们有水和土地;你可以在同一天去海滩和瀑布远足。”

经纪人认为,一旦人们习惯了郊区,他们就会转而购买住房,而不是迁回城市,无论城市如何从大流行中恢复过来。

世邦魏理仕副董事长杰夫•邓恩住在费尔菲尔德县,他对公司表示:“这加速了人们迁出纽约的进程——千禧一代的家庭不希望被关在自己的公寓里。纽约在未来几年都不会是现在这个样子。”

与此同时,香港的租房市场在1月份已经开始走软,1月份房屋和公寓楼的市场价值增幅降至6年来的最低水平。

一旦大流行来袭,交易量就会创下历史新低,因为由于国家的“居家禁令”,潜在租户和经纪人无法查看公寓。曼哈顿的新租约数量下降了71%,从去年4月的4831套下降到一个月前的1407套。布鲁克林的房屋签约量从去年4月的1323套下降到上个月的439套,下降了67%。根据道格拉斯艾丽曼公司(Douglas Elliman)的租房报告,皇后区的房屋签约量从去年4月的285套下降到了上个月的100套,降幅为65%。

分析师认为,市场高端可能不会像劳动力住房那样受到大流行的冲击。租金持平或略有上涨——道格拉斯艾丽曼公司的租金报告显示,4月份曼哈顿的平均租金实际上比去年同期上涨了7%,而布鲁克林的平均租金则上涨了10%。

像艾略特•斯皮策(Eliot Spitzer)这样的房地产开发商,他们的家族在房地产行业已经有50年的历史,对变幻莫测的房地产市场并不在意。斯皮策在肯特420号拥有857套公寓,其中70%已经出租,所以他不需要向租户提供任何优惠。他只是想让健身房重新开业。

斯皮策表示:“你不会以24小时为单位来考虑房地产,我们会以数十年为单位来考虑。”“我告诉市场上的每个人,‘我们是价格接受者,不是价格制定者。他说,“我们的设计是为了让租金在涨或跌的情况下能够正常运行,我们对此很满意。”

一些业主提供了优惠,比如免费一个月的租金,但不是一毛钱。该公司的团队认为,一旦关闭订单取消,对威廉斯堡公寓的需求就会被压抑。

Villetto说:“我们预计夏季和秋季的转会将会非常火爆。”“市场可能需要更长的时间才能发挥作用,但我们非常看好这栋建筑及其在市场上的地位。”

但房地产市场已经开始拥挤。据《商业观察》(Commercial Observer)报道,新的出租房源从3月底的1,750套跃升至5月10日的近5,000套。据CO报道,在流感大流行的两个月里,公寓的平均要价略有下降,布鲁克林下降了3%,曼哈顿下降了2%,皇后区下降了0.7%,皇冠高地和展望高地的房价下降幅度更大。

随着梦寐以求的学生实习项目被取消或变为虚拟,今年夏天可能会有更多的家庭入住。如果大学继续远程教学,今年秋季搬到纽约上学或工作的年轻人可能会减少,而Facebook和Twitter等公司允许员工永久待在家里。Elliman官员称,由于数十家公司推迟搬迁,该公司的搬迁部门已被“暂停”至9月份。

房屋供应过剩可能会让租户受益,他们可能会发现房东更愿意做出让步或重新协商租约,而不是冒险让公寓在未来几个月空置。

“人们将会做出向下层流动的决定,”建筑师Gene Kaufman告诉CO.,“他们将结对,搬到更小的地方,搬出城市,或者搬到更偏远的地方,那里更便宜。”那些不付房租的人的影响仍然是未知的。”

一些租户已经停止支付租金。一项针对10万户业主的社区住房改善项目调查发现,近四分之一的公寓住户和64%的零售租户在5月份没有交房租。

住房倡导者预计,6月20日州长的暂停令到期后,将开始出现一波驱逐潮。

租户政治行动委员会的财务主管迈克尔·麦基告诉公司:“法院将成为疯人院,完全没有装备来应对这种拦网攻击。对于大多数租户来说,他们将无法支付自封锁以来累积的租金。”

大流行已经在扩大收入不平等的鸿沟。失业主要集中在休闲、酒店和零售业,以及小时工、独立承包商和零工经济贩子,这些人构成了这座城市的创意阶层。

一些分析人士担心,除非纽约采取更积极的行动来保住工作岗位,建造更多住房,否则所有阶层的纽约人都将继续离开。

“城市是要调动私营部门来刺激经济,他们能做到这一点的最佳方法是通过创建必要的激励私营企业建造更多的住房,”仲量联行的纽约投资销售主席鲍勃Knakal告诉公司,“我们从来没有见过这样的现代经济。在出现改进的治疗方法或疫苗之前,这种情况必须逐步恢复。”

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