如何在市场动荡时承销房地产收购

楼市资讯 2021-04-09

房地产投资经理和运营商必须重新评估风险,并相应地重新调整各自的承保标准。

资本化利率旨在封装并反映在基本利率之上的适当风险溢价。然而,迅速蔓延抑制了对所有资产类别的短期和长期风险溢价进行准确评估和预测的能力。这将要求在当前环境下决定是否购买资产时有更大的安全边际。

经济对房地产行业各组成部分的影响程度仍不清楚,但谨慎的房地产投资经理和承销团队(跨越所有地区和资产类别)正在对理解潜在的行为变化进行批判性思考。由于它们最终可能比公共卫生危机更持久,评估这些变化将使我们更好地理解房地产行业的最终影响。

某些已经存在的趋势,如电子商务和远程办公,现在可能会加速被采用,而其他的趋势,如传统的零售、协同工作和其他共享经济,可能会减速。这意味着消费者需求的潜在变化等同于投资者需求的变化,这可能会直接影响资产价值。

因此,获得适当的风险溢价,以解释从大流行中衍生出的短期和长期未知因素,是至关重要的。房地产投资者的目标是预测市场走向并采取相应的行动。在当前的市场环境下,“看到冰球将在哪里”的能力变得复杂起来。

无论从必要性还是本质上讲,领先的房地产运营商和投资管理公司都在不断努力,积极主动地创造新的风险管理策略,并及时调整,以实现超量的风险调整回报。COVID-19现在进一步强调了实时和动态的资产级、投资组合级甚至公司级战略变化的需要,而不管经济冲击几何(即v形、u形、l形等)。

由于大流行对每一种房地产资产的影响都是独特的,而且并不存在普遍适用的方法,因此房地产投资经理和经营者需要同时并主动地为独特的机遇和由此带来的挑战做好准备。

房地产承销团队将被要求模拟各种情景,包括可能对需求、供应链、资本市场和处置中断的冲击。这将使它们能够确定各种可能的经济指标,以便迅速和有限度地进行风险评估。此外,所有替代或非传统的现金流,以补充或取代失去的收入必须考虑和包销。承保具有广泛敏感性的急性压力情景,有助于说明每种资产内在的风险脆弱性有多大、哪些变量是可寻址的以及缓解风险的潜在行动计划。

尽管每个经济收缩时期的因果关系各不相同,但承销团队仍必须仔细研究前几次衰退的演变过程和吸取的教训,以便获得最佳实践和风险缓解工具的参考和资料。此外,与其他基本承销转变所带来的2008年全球经济危机以及其他历史时期的高经济波动,公司及其承销团队还需要提供更高层次的绝缘和阻力,相对于短期现金流下降,削弱了对空间的需求时间,其他衰退的因素。

此外,必须对那些允许多种房地产投资退出选择、存续期和持有期限、资本堆栈排列,以及最终允许多种经营战略的商业计划的资产提高溢价。

谨慎的房地产投资公司和经理将需要组织的所有成员,从承销商到项目和资产经理以及资本市场团队。这将允许公司基于灵活的权利或资产管理技术,共同制定和生成大量的承保和业务计划方案。在相对短的时间内,这些计划可以根据需求水平的微观和宏观变化、资本市场状况、阶段性要求、市政当局的动态来调整或修改。退出策略(即租赁vs待售)。

此外,所有合同谈判现在都需要与承销团队进行比以往更大的战略双边同步。这种合作可以提供定制的、独特的结构和解决方案,允许最大限度的灵活性和资本保存,以及保护,同时实现所有相关方期望的关键目标。

无论是通过大规模的人口变化、个人工作、生活、娱乐和购物方式的重大行为变化,还是通过一场始料未及的“黑天鹅”(black swan)大流行,对每一种资产类别的破坏都是不可避免的。正如温斯顿•丘吉尔(Winston Churchill)曾经说过的那样,一个人应该“永远不要浪费一场好的危机”。

关键是要利用这些快速变化和行业混乱的时期来审查和质疑战略、承销、方法、假设集、基本风险缓解策略和应对快速微观和宏观经济变化的能力。总之,当前的经济和产业混乱的气候可以作为一个伟大的重整时期,以便为复苏采取创新的步骤,并在一个不断动荡的商业气候中茁壮成长。机会是有的,问题是当机会来临时,你准备好了吗?

Cameron Ghassemi是Shopoff Realty Investments管理团队的一员,担任收购副总裁。高赛米在房地产领域拥有超过15年的经验。财务角色,成功贡献在核保,收购,授权,管理和保险;房地产的处置,包括办公、零售、工业、多户住宅及物业;单户住宅,总价值超过10亿美元。

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