云梯资本为马萨诸塞州租赁综合大楼提供6700万美元的CMBS再融资

楼市资讯 2021-04-09

Ladder Capital已向开发商MG2 Group提供了6,730万美元的商业抵押贷款支持证券(CMBS)债务,以对位于马萨诸塞州伍斯特市中心的五幢多用途公寓楼Grid进行再融资。根据评级机构的交易分析。

10年期贷款的利率为3.8%,包括前两年只付利息的贷款。惠誉国际评级(Fitch Ratings)对这笔交易进行了分析,其提供的信息显示,这些资金从现有债务中抽走了6,030万美元,并向保荐人返还了560万美元现金、预付准备金和支付了交易结束费用。

据惠誉(Fitch)的数据,天梯公司(Ladder) 3月1日对这处房产的估价为9,980万美元,其担保贷款与价值之比为相当保守的67.4%。据惠誉(Fitch)称,这笔贷款是3月11日发放的,当时疫情刚刚开始。

一笔5,250万美元的贷款将在7.31亿美元的证券化交易中获得,富国银行牵头的WFCM 2020-C56 CMBS交易中获得,其余1,500万美元将在未来的证券化交易中获得。

根据惠誉的数据,这处拥有422个单元的出租房产建于1912年,最后一次翻修是在2017年。它包括58,572平方英尺的零售空间,目前占98.5%。还有一个216车位的停车场

昆西,质量。根据惠誉的数据,总部位于美国的MG2编制了2004年至2014年的房地产合集,总额为1980万美元,并投入逾5,700万美元用于改善资产。MG2在过去的三年里花费了800多万美元用于重新定位。

这次重新定位包括了在这次交易中作为抵押的五栋多用途建筑的命名——它们分别被称为Bancroft、Portland、Franklin、Park Plaza和Portside。

班克罗夫特大楼容纳了大部分的物业设施,是一个完整的大堂改造的主题,还包括一个商业中心和一个健身中心的增加。该基地还设有一个休息室与壁炉和现场洗衣设施。

当惠誉在3月份视察该资产时,只有一个商业单位空置(由于疫情蔓延,占据零售空间的其他零售和商业租户大多没有开业)。

据惠誉(Fitch)称,大部分商业租赁空间都被与保荐人有关联的租户占据;这些包括食品和饮料供应的馅饼和饮料;品脱,工艺,酿造在网格和啤酒花园。他们占据了34370平方英尺的商业空间,约占59%。这四家门店的租约到2035年都是15年的新租约,2019年的总销售额约为350万美元。

其他租户还包括非盈利机构布罗克顿地区综合服务公司(Brockton Area Multi-Services),据惠誉(Fitch)的数据,该公司占整个商业空间的8.1%。桑坦德银行(Santander Bank)也在这里开设了一家分行,租期从2019年10月开始。

由于新冠肺炎疫情,该物业的所有零售租户都被关闭,其中三名租户没有支付4月份的租金。四个赞助商附属的餐饮租户支付了4月和5月的租金;他们占所有商业租金收入的65.4%。

虽然自3月初以来的入住率已经从97%下降到4月24日的91%,但多户住宅的混合用途资产仍在继续。超过90%的住宅租金已经收回,24名租户已经要求减免4月和5月的租金。

根据惠誉的数据,不包括商业租金,住宅部分的利息仅为1.50倍。

保荐人在4月和5月支付了抵押贷款,贷款没有任何压力导致的修改或延期。

天梯资本是一家公开上市的杠杆贷款公司,由于影响,该公司承受着证券被强制赎回的压力,因此出现了一些问题。其股价从2月20日的18.76美元跌至5月29日的7.95美元,跌幅达57.6%。本月早些时候,分析师大幅下调了该公司的2020年预期,包括营收和每股收益。

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