哥伦比亚太平洋投资公司从来没有出售过一笔贷款

楼市资讯 2021-04-09

总部位于西雅图的哥伦比亚太平洋投资公司是一家私人贷款和投资机构,可以被称为“硬通货”商店。

但该公司房地产贷款业务董事总经理比利•迈耶(Billy Meyer)希望消除有关“硬钱”放贷机构的负面影响,尤其是在疫情冲击商业地产和抵押贷款市场之后。

尽管他的公司吸引了来自各种私人投资者的股票认购——受到家族理财室投资的推动——但他本人是该公司开放式常青基金工具的有限合伙人。他的两个姐妹和他的父母都投资了这家公司,他们也拿出了一部分退休金。哥伦比亚大学团队的许多成员也是投资者。这是哥伦比亚大学债务部门运营方式背后的推动因素;它是一家热切的贷款机构,承保时考虑的是最糟糕的情况。

Meyer说:“如果世界末日发生,我们希望确保我们的团队和我们的投资者在知道他们的投资资本得到很好的保护的情况下仍能睡个好觉。”“我把父母的一部分退休金放在这个基金里。这是一个现实:我对这笔交易有足够的信心来保护我父母的退休金和我自己的理智吗?”

“欢迎来到真正的私人借贷世界,”Meyer补充道。“你用的是自己的钱,不是别人的钱。在发起这只基金的(5个)合伙人中,我们每个人都有资金作为LP——我们自己的现金,可以取出来投资于其他东西。它是独一无二的。”

Columbia的贷款活动针对所有资产类别——从老年人住房和自住房,到传统的多户型、经济适用房、写字楼和零售——重点关注现金流和就地价值。

梅耶说:“我们今天已经部署和工作了大约9亿美元(债务)。”梅耶2011年加入哥伦比亚大学,此前曾在荷兰伙伴集团(Holland Partner Group)工作过一段时间。他说:“我们的平均贷款额度在2000万美元左右,平均期限是19个月。如今,我们的业务遍及美国的每一个地区,几乎涉及你能想到的每一种资产类别。”

这家银行不利用自己的债务进行杠杆操作,而且它的操作非常精确和严格,从未出售过一笔贷款(即使考虑到目前的情况,它目前也没有任何出售贷款的计划)。

迈耶几周前接受商业观察采访,讨论了哥伦比亚目前的处境以及它如何安然度过风暴。

商业观察:您的老年人住房贷款组合如何受到新冠肺炎的影响?

比利·迈耶:我们感到非常幸运,因为在我们的老年人投资组合中,我们没有经历太多的挑战;我们拥有的这些地产都做得很好。有一种资产正在经历一些轻微的挑战,某种程度上的困难。这是一个全新的建筑,正在租赁中,我们的过渡贷款是为了将他们过渡到稳定的居住水平,为他们的长期再融资做准备。由于隔离和安置的问题,他们无法接受新的租户和居民,所以他们租的房子是平的,没有改善。他们需要对现有贷款进行一些修改;这是短期贷款,他们非常接近于达到稳定的居住水平。他们只是需要更多的时间,所以我们所做的就是再给他们三个月的时间。我们在做这件事的时候达成了一项忍耐协议,为他们提供了(时间)。幸运的是,[我们的其他老年人住房交易]仍然有可观的现金流和NOI,能够支付他们的债务,而且到目前为止没有任何COVID-19住宅,因此我们在这方面相当幸运。

当你重新评估你的债务组合时,你和借款人的对话是怎样的?

我可以说,我们在每一个借款人向我们伸出援助之手之前就已经向他们伸出了援助之手。(大约两个月前)是高度警惕和高度重视的时期,我们的团队在那里进行了分裂和征服,向我们的每一个赞助人询问一系列问题,了解他们的情况——“你们有COVID-19的租户和居民吗?”——重新评估您认为COVID-19将如何影响您的业务。比如,你有什么计划,是什么?我们需要好好谈谈吗?你认为这会影响你继续每月支付的能力吗?如果你认为可以,你的想法是什么?我们试图采取一种非常主动的方式与他们合作。我们发现,由于COVID-19,我们的投资组合状况比我们预期的要好得多。我们仍然非常担心连锁反应,以及未来投资组合的稳定性。我们每天和每周都在学习新的东西,所以我们每周都在和我们的赞助商沟通,以确认我们都在同一个页面上,并一起努力来度过这个难关。

借款人的要求是什么?你的反应如何?

有些人试图利用这一形势。有一处房产99%的人都拥有1.40倍的债务偿还能力——这是非常健康的现金流——由于新冠肺炎,他们申请了两个月的抵押贷款减免。我打电话给他们,问他们这是怎么回事,我告诉他们这是不合理的,原因有很多。原谅与他的处境无关,所以很快就解决了。

还有一些其他的银行基本上是为了从其他传统的出借人那里获得再融资他们要求更多的时间;我们很乐意这么做。我们说没问题,就这么办吧。(在这种情况下,我们将采取这种方法)处理任何资产类别。我们还有另一个在收市时出售的资产。销售被推迟了,所以我们在COVID-19期间给他们延期,这样他们就可以完成销售。当涉及到执行他们的计划时,我们不会彻底否定他们。我们激励他们去执行他们的计划。对我们来说,任何一笔好的贷款都是可以还清的贷款,所以我们不希望他们(成功)。所以我们有必要满足他们的要求,给他们更多的时间,

我们的一位借贷者说,由于COVID-19——这是一个老年人住房设施——许多付款和房租支票都来自交房租的父母和孩子。他们说因为有了COVID和避难所,他们的月租支票来晚了,所以他能不能延期付款,而不是减少,或者其他什么,我们说当然。这不是什么大问题,但这是我们确实收到的一个请求——而不是在月底前或前5个月收到的请求。

在这段时间里,你是如何过渡到远程工作的?

这是非常积极的。我和我的整个团队谈话,我们每天都有团队会议,至少有一次。我们一整天都有很多其他的电话。我们对股票进行筛选,这样我们就可以浏览我们投资组合中的(每一笔交易),整个团队可以讨论每一笔交易。然后我们把任务分配给谁在做什么,什么时候做,怎么做。这绝对让我们的工作更加忙碌。我们比以前更忙了,因为所有需要做的事情都需要(尽快)完成,从每一个有利的角度。我们通过不同的方式进行沟通,所以我们不是在同一间办公室里大声喊叫,而是积极地在团队中工作,(使用技术)。我们仍然非常积极,但我要说的是,从管理的角度来看,与(每个人)保持联系,并协助授权和跟进问责制需要更多一点的努力。在这方面有更多的了解是很重要的。这是一个有点管理密集,但我们的结构真的很好,我们可以处理它。你必须做你必须做的事。

你还在寻找机会吗?你对哪些机会感兴趣?

所以,在最初的30天里,我们有点停顿,只是为了重新评估我们的投资组合,并了解我们的弱点在哪里、过去在哪里、将来会在哪里,但我们觉得我们现在已经覆盖了这些,我们对目前的状况感到满意。我们仍在全国各地积极发放贷款和发放投资意向书,寻求新的贷款和融资机会。但是,这是根据具体情况而定的。我想说,我们承销业务的最大区别是,我们对每笔交易都进行了标准的敏感性分析,唯一的区别是我们的敏感性更敏感。因此,如果它是6上限的资产我们试着强调它-它看起来像6.5甚至7上限?-在这种情况下,我们的贷款和现金流是怎样的?我们甚至可以将上限提高到7.5或8。

你是如何完成现有交易的?那些仍处于早期阶段的交易发生了什么?

我们暂停了几笔生意——几笔酒店生意——因为我们在30天内什么都不做。我们都要弄清楚这里发生了什么然后评估它。但我们正在寻找更多。我们的基金结构建立得非常好,在经济衰退时可以作为一种资源,在经济萧条时可以作为一种贷款。我们的基金是百分之百的私人资金,就像我们没有任何机构投资者在我们的基金。因此,结合我们已经筹集到的资金,以及我们把所有的贷款放在我们自己的资产负债表上而不杠杆化我们的资金,我们有能力继续在资产负债表外贷款。这是我们可以真正繁荣的地方。

告诉我们你的投资者基础,以及他们对事态发展的看法。最近的对话怎么样?

我们的投资者群体由家人、朋友和其他家族办公室组成,作为对COVID-19的回应,我们的赎回请求非常非常低,不到2%。我们的结构是,我们有一个常青的开放式基金,随着公司的不断发展,我们可以继续筹集更多的资金,我们还可以赎回现有的投资者,以满足他们的要求和资金的可用性。我们有来自投资者群体的强大支持,他们对我们的执行策略有高度的信心,他们也有一定程度的信心来保持他们的资本贡献,而不是清算或赎回。事实上,自爆发以来,我们已经筹集了更多的资金。我们在四月一日筹集了更多的钱。

为了保持一定程度的信心和舒适感,你继续募集资金的方式是否有所不同?

我不会说我们做的事情有什么不同。三年多来,我们一直在为市场调整做准备。了解我们的投资者群体在市场上提供的产品在经济衰退或萧条时期是什么样的。这个产品怎么了?我们告诉他们,我们也是投资者。就我个人而言,我也是一个有限责任合伙人。我们为假设情形做准备,并在逐笔交易的基础上保持严格的承销。这是一个产品和投资组合,是为了抵御风暴而建立的,我们准备保持我们的头浮出水面,并保持全面运作。我们已经为它做好了准备,我们的船也为汹涌的波涛做好了准备。

在为经济衰退或经济调整做准备时,我们认为适当的程序是假设在贷款期间会发生假设情况。担保人在过桥贷款期间执行的资产和执行策略发生了什么。我们问自己那些困难的问题,我们一定有一个解决方案来恢复从每一个潜在的情况——比如,他们完全耗尽现金流或也许不是一个经济衰退和赞助商被严重受伤,无法工作;我们能不能拿起缰绳,继续推进这一进程?你假设世界末日来临,你有一个退出策略。在我们之前的承销业务中,我们曾预计世界末日的场景会发生。我们的重新评估只是通过这些场景和双重检查,或确认,它们是否仍然存在。我们只是在本质上遵循我们已经投入使用的协议,看看它是否符合规则,或者是否比我们在承保时所认为的更好或更糟,然后(在那之后)继续前进。不幸的是,我们不得不放弃一些交易,如果世界末日的场景没有发生,一切都像预期的那样,这些交易在世界上可能是有意义的。

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