房地产投资信托基金的流动性应该能够承受短期的市场冲击

楼市资讯 2021-04-10

穆迪认为,多数美国评级的房地产投资信托公司可能拥有足够的财力,能够经受住引发的经济冲击。

爆发和减缓其传播的努力在美国许多行业和市场造成了前所未有的破坏。美国房地产投资信托基金的确切影响尚不清楚,但将在很大程度上取决于疫情的持续时间。如果疫情持续较长一段时间,经济前景进一步恶化,租赁期限较短的房地产行业和已经面临其他挑战的资产类别将首当其冲地承受收益下降、现金流减少和入住率下降的冲击。具体而言,拥有并经营零售商场、住宿、高级住宅和博彩资产的reit是最脆弱的,面临的风险也各不相同。对与购物、消费者信心、休闲和旅游直接相关的房地产行业的短期影响将尤其严重。

在市场动荡时期,REITs必须做好财务准备,因为企业要为基本面和盈利能力的减弱做准备。过去10年里,reit一直在为再次衰退做准备,资本充足率和流动性覆盖率大幅提高。投资级reit的杠杆率通常较低,明显低于2008年的水平,这些特点帮助它们度过了过去的艰难时期。房地产投资信托基金还通过延长债务期限来降低其资产负债表的风险。对现金流的需求也比以往的衰退时期要小,开发项目更少,而且有能力撤回预期的投资和收购,以保存现金。

如果资本市场继续面临挑战,REITs在承诺转轮下保持闲置产能的程度,以及它们持有的不受限制的现金,将是其生存的关键。现金余额中值增长了约8%,截至2019年底,该集团的平均流动性覆盖率为2.6倍。低利率环境也帮助REITs在历史低位发债和债务再融资,同时在房地产基本面强劲的背景下,净营业收入也在增长。

在过去一个月,穆迪看到REITs在巨大的经济不确定性中进一步支撑其流动性头寸。REIT抓住机会获得现金,以防止任何流动性短缺,降低其信贷额度,以支撑其流动性头寸。一些房地产投资信托基金已将其信贷额度全部透支,作为预防措施,以防未来几个月收入紧张。未抵押资产是reit的另一个重要来源,因为reit可以选择将资产货币化以筹集资本。reit也有能力调整其股利政策,以在极端的市场压力下支撑额外的流动性。在2008-2009年全球金融危机期间,我们看到美国reit利用了这一点,当时股市暴跌。当时,房地产价值也在恶化,经营业绩也在下滑。面对这些严峻的挑战,许多美国REITs减少了现金股利支出,以缓解流动性压力。在衰退期间调整股息的投资级房地产投资信托基金中,这些调整主要是股息削减。除了以股票和现金的形式进行分配外,REITs还可以选择暂停或推迟支付。我们认为这是高评级REITs最后的现金保值工具。

也就是说,reit在未来几个季度将面临顶头风和现金流的短期中断。由于REITs的收入主要来自投资组合物业的租金,长期的社交距离和隔离措施将导致收入减少。尽管商业地产租赁合同条款可以保护房地产投资信托基金在租户业务关闭的情况下收取租金的能力,但租户可能会要求减免租金或延期支付租金,这将进一步损害收入,削弱即便是实力雄厚的公司的信用状况。美国国内生产总值(GDP)增长萎缩是另一个风险,因为这肯定会抑制reit的内部和外部增长,并影响其盈利能力,尤其是在资本高度密集、几乎没有保留现金流能力的行业。

Alice Chung是穆迪投资者服务公司(Moody "s Investors Service) REITs的副总裁兼高级分析师。

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