你应该把房子卖掉还是租出去

楼市资讯 2021-04-10

还记得高中时的老女友吗?你忍受她,因为她很好,但有一天你遇到了那个新女孩,她是你想要的一切。最重要的是,你的新浪漫目标表现出明确的兴趣和想要约会的迹象。但你有个问题:你还有前女友。

虽然这部剧并不是发生在每个高中生的生活中,但类似的事情确实发生在大多数成年人身上。但是,而不是女朋友…这是房子。

你买了一所房子,它很好,但你需要转移到另一处房产。也许这是你的选择,或者工作迫使你搬家。不管怎样,你的问题和高中时的罗密欧一样:老房子怎么办?

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虽然同时与两个女孩约会可能会很困难,但拥有两套房子实际上是可行的,而且如果你把之前的房子租出去的话,还能赚钱。通过持有房产,你可以开始通过现金流和股权积累大量财富。但你怎么知道这是正确的选择呢?

卖掉房子继续生活?还是租出去?与大多数房地产问题一样,这些问题并不是普遍的“对或错”问题,但一旦你了解了这些选项,你就可以针对自己的情况做出最佳选择。

在决定是否出售或出租你的房子时,这里有5个因素需要考虑。

在决定是出租还是出售你的房子时,首先要考虑的是数学问题。我知道,数学可能不是你在学校最喜欢的科目,但幸运的是,你只需要五年级的头脑就能理解房地产投资数学。

首先,问一问:这个属性会产生正的现金流吗?

换句话说,当你把房子租出去,扣除所有相关费用(抵押贷款、税收、保险、水电、管理、空置、维修、HOAs等),这个房子每个月是盈利还是亏损?如果是亏损,考虑卖出。

要了解更多关于分析物业的信息,请阅读我的《分析出租物业的终极指南》。

接下来,考虑一下如果你今天出售房产,你能获得多少利润,假设你会因为代理费用、交易成本和其他销售费用损失10%左右。如果你赚的很少,或者什么都赚不到,那么持有房产,等待市场随着时间的推移而改善可能是有利的。如果房产同时能提供正的现金流,这一点尤其重要。

如果你想通过出售获得利润,考虑一下你的投资回报。例如,如果你可以通过出售你的房子获得10万美元的利润,而每年只有1000美元的现金流,那就是1%的投资回报率。最好是把这10万美元的利润投资到其他能产生更高回报的东西上。

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美国政府做了很多我不同意的事情,但有一件事我绝对喜欢,那就是它可能会排除你缴纳资本利得税的可能性,而资本利得税是允许你出售主要住宅的。

通常情况下,如果你出售房地产并获得利润,你必须为出售房产支付高达20%的资本利得税,这取决于你的纳税等级。然而,美国国税局允许房主(抱歉,是投资者!)不包括那些在过去五年里至少住了两年的人出售价值25万美元(如果是结婚后共同申报的,则为50万美元)的主要居所。

让我们来看另一个例子,它可能会派上用场。以鲍勃和玛吉为例,他们在1990年以15万美元的价格买下了自己的房子。如今,他们可以以50万美元的价格出售房产,除去销售费用后净赚30万美元。

如果他们把房子作为出租,比方说,五年,然后卖掉,他们可能会欠6万美元的税。但如果他们现在出售,就有可能保留那30万美元的利润,而无需缴纳任何资本利得税。

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当然,通过保留房产,它的价值总是有可能上升到比征税更高的水平,但当涉及到房地产价值时,就没有保证了。

(我不是注册会计师,所以想要了解更多关于资本利得税免税的信息,可以咨询税务顾问,或者阅读国税局关于这个话题的规定。)

在决定是租还是卖房子的时候,另一个需要考虑的重要因素是你要预测未来。未来5年、10年、20年,你家的位置会是什么样子?是改善吗?你的社区会贬值吗?如果未来看起来很黑暗,现在就考虑卖出,以避免以后出现问题。

当然,我们没有水晶球,但试图判断市场走向并非不可能。看看你所在城市的发展——它是离你而去还是向你而来?企业是否正在进入你所在的地区?房屋是被修缮好了还是被荒废了?你不可能百分百确定,但通过分析你所在市场的当前趋势,你可以做出更明智的决定,是现在就持有还是卖出。

最后,问问自己:你愿意当房东吗?因为,说实话,很多人根本就不适合生活。虽然一些租户是一个梦想的管理,其他需要大量的时间和耐心来处理。上周,我不得不处理一个“垃圾囤积者”被驱逐的问题。“它不漂亮。

幸运的是,当地主是一种可以学习和提高的技能。所有的新房东都会犯错,但如果你是那种愿意学习的人,你会做得很好的。

而且,仅仅因为你拥有租赁物业并不意味着你必须是与租户打交道的人。几乎每个城市都有专业的物业管理公司,如果你能找到一位优秀的经理,他或她可以把租赁物业的压力降到最低(当然是收费的!)

与高中女友不同的是,房地产可以让你既保留旧的又保留新的。但只有在权衡了所有选择之后,你才能决定是租还是卖。

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