CRE金融家在美联储的行动中权衡

楼市资讯 2021-04-10

“如果你看到了一场金融危机,”前美联储理事凯文·沃什(Kevin Warsh)在2008年的一次演讲中说,“你就看到了一场金融危机。”

换句话说,没有两个危机是相同的。

由于围绕着vid19的不确定性,全球交易所经历了一个月的混乱之后,美国联邦储备委员会(Federal Reserve,简称:美联储)周日晚间将基准利率下调至接近于零的水平。此前,美联储在3月3日紧急降息50个基点,远远早于原定于3月18日召开的会议。

这些措施以及一系列总计超过1万亿美元的经济刺激计划旨在提振美国经济。

“我认为降息除了让人们相信(联邦政府)有意愿提供刺激,让经济重回正轨外,别无它用,”Knight Frank副董事长兼债务与结构性金融集团联席主管乔丹•罗什劳布(Jordan Roeschlaub)周一表示。“我们的心态是,政府干预应该被视为积极的。”

一些人认为,在目前阶段将利率降至零的幅度太大,短期内解决不了任何问题。与此同时,房地产市场也以自己的重新定价周期来应对这种混乱。

"降息毫无意义,也不会有任何效果," JCR Capital联合创始人兼管理主管Jay Rollins表示。他在过去30年经历了两次不同的金融危机和多次市场动荡。“我不知道如何通过降低病毒感染率来治愈病毒。这个伤口使你无药可救。房地产贷款有楼层,每个人都有自己的楼层;房地产贷款的价格并没有因为降息而下降——相反的情况正在发生。一切都在重新定价。回报被重新定价,价值被重新定价。没有比两周前更值钱的了。与两周前相比,人们希望在交易中获得更多报酬。也许降息有助于信用卡、汽车贷款或抵押贷款REITs的再融资率,但这不是什么大事。”

商业房地产贷款机构行事谨慎,借款人在寻求融资时不一定能得到他们所希望的好交易,罗森博格的成员埃里克·奥伦斯坦说。Estis的交易部门表示。“银行的资金成本现在可能更低了,但由于放贷机构面临的风险增加,美联储减少的储蓄中相当大的一部分将被利差吞噬。”

一位不愿透露姓名的银行业者称,市场的不确定性具有"挑衅性"的影响。“这让所有人后退一步,问自己:我该如何承保这件事?”,”他说。“他们唯一能做的就是舒舒服服地保证,‘好吧,如果我昨天的杠杆率是70%,那我今天就必须是55%。’”

周一下午,NKF的债务和结构金融集团发布了一份报告,该公司采取了一种冷静的方法来应对这种波动,写道,“需要明确的是,我们看到贷款机构继续报价和关闭贷款。”

按暂停

随着疫情的恶化,该行业已经做出了回应。公司首先在1月份开始停止大规模会议,然后在上周大多数公司开始在家办公之前,将警惕扩展到面对面的会议。的影响远不止对健康的影响,它还对受影响最严重的行业——最明显的是零售业和酒店业——的房地产产生了负面影响,这些行业通常由本行业最优秀的企业拥有、租赁和融资。

奥伦斯坦说:“我不认为我的客户处于恐慌状态。“他们都后退了一步,正在重新评估。”

他举了一个客户的例子,他正在纽约为一个开发场地组装一个组件。奥伦斯坦说:“我们有三个地块都排好了队,准备签合同,但我的客户上周五下午退出了。”“他说,‘这很好,我很想在60天后再来,但这不是一个启动(开发)的好市场。’”

但是,根据NKF的报告,贷款人的情绪仍然“错误地倾向于”继续为建设提供资金。建设预算正在根据covid19对潜在劳动力供应和供应链中断的影响进行调整,“在供应链上积极准备应急计划的发起人将得到贷款人更优惠的待遇。”

奥伦斯坦说,他一直在与他的贷款客户保持对话,但在很大程度上,“他们已经减少了贷款”。“我有一些客户会关闭交易,他们(管道)但就评估新交易他们试图估量他们现有的贷款组合,找出哪些交易将会在接下来的两个月,开始有问题提前解决这些问题。我认为,人们在2008年吸取了教训,正试图非常主动地找出他们将在哪些方面出现问题。”

不愿透露姓名的贷款人同意了CO的做法:“我们有秘密交易,我们接近完成,我们会兑现这些交易。我认为,任何希望与经纪公司和借款人社区建立关系的人都需要这样做。”

罗林斯表示:“那些将要进行交易的人,将是那些不得不这样做的人,(受到)促使他们进行交易的东西的驱使。”他补充称:“股本正开始减少。辛迪加(Syndicates)、乡村俱乐部资本(country club capital)和家族理财室(family offices)是第一批退出的机构;这已经发生了。机构资本(主要是股权资本)将分为两个阵营。一群人会按下暂停键,说,‘我们不知道世界是什么样子,’而另一群人会说,‘我们一直很保守,有资金在观望,我们在寻找机会。’”

罗林斯说,他的公司属于第二种类型。

“我们有干粉,可以看到过去。我们正在寻找我们可以部署的东西,”罗林斯说。他说:“也许这个星期不会,但是我们已经对目前的情况有了了解,所以我们可能在下个周末就可以部署。它将基于资产的基础,它将基于当前的现金流。现在就涌入酒店还为时过早;有些人把零售中心搬到市场上去。它不是由资产类别驱动的。需要流动性的人将被迫在缺乏流动性的市场上筹集资金。它将是所有权驱动的。”

这些银行

NKF的报告指出,债务基金和其他依赖于通过仓库设施借款或利用CLO执行来杠杆化头寸的另类贷款机构“突然变得对定价不确定,并/或被迫调整其风险承受能力,因为它们的退出变得更不可预测,而且可能流动性更差。”

该银行表示:“如果你考虑一家地方或地区银行在其资产负债表上这样做,而不是一家债务基金,后者将利用杠杆来产生它们所需要的回报,这确实是一个很大的区别。”“任何依赖仓库或回购设施的人都在自欺欺人,如果他们没有意识到,他们不知道自己今天到底能报多少价。”

另一方面,对于目前正寻求通过代理融资购买或再融资公寓物业的借款人来说,情况似乎有所好转。该银行表示:“利率低得令人难以置信,如果他们能够达成交易,他们就做好了继续推进的准备。”

NKF的报告称,寿险公司仍在积极但有选择性地开展业务,"收紧业务范围,但不一定能降低债务成本…几家寿险公司已暂停新贷款申请的利率锁定,进一步显示出对新业务的保守态度。"

NKF分析师写道,就在上周,几家大型寿险公司还将先前设定的固定利率下限下调了3% - 3.35%,具体幅度取决于地产类型。该报告称:“当10年期美国国债接近75至100个基点时,就出现了这一下限。”该报告还补充称,新的下限在2.75%至2.85%左右。“这个下限值得关注,因为它是借款人能够利用的为数不多的机会来源之一。”

奥伦斯坦本周将完成两笔交易;一个是在纽约的办公楼贷款,另一个是在加利福尼亚的开发基地。“我们前进;指令是让他们完成,”他说。“我确实有一些客户在积极推出投资意向书的同时,仍在完成交易。”

Roeschlaub告诉CO,他的集团去年发行了170亿美元的债券和股票,过去两周已经完成了八笔交易。

"这是供需冲击,我认为每个人都将做出正确的选择,从a点升到b点。如果你退后一步,短期内就会有机会," Roeschlaub说。

这是一场无与伦比的危机

由于市场基本面在很长一段时间内保持强劲,且没有明显的牛市结束迹象,市场参与者直到最近才开始猜测并猜测下一只下跌的鞋子最终会是什么。

“这就是那只鞋,”贷款人说。“我很难理解的是,所有的东西都关闭了。9/11之后,没有人坐飞机或住酒店,但人们仍会外出就餐,经常光顾当地的场所。这一切都将一笔勾销。因此,这些企业中有许多都难以按周发放工资。如果他们关闭了3个月,我们怎么知道他们是否有足够的资金来重新启动呢?”

JCR的罗林斯说,市场正在进入一个新的价格发现时期,任何人都不可能知道它的走向。

“这更像是9/11事件。在一场老式的金融危机中,你可以看到自己的出路,知道需要做什么。在这种情况下,你不知道情况会有多糟,也没有社会经济保护措施。”罗林斯说。“好消息是,这件事迟早会结束,但问题是:在我们到达另一边之前,会造成多长时间、多大程度的破坏?”

那就是说,“现在还早,”高力国际佛罗里达的Ken Krasnow说,他在9/11和全球金融危机期间都在纽约。“人们仍在评估。”

3650 REIT的联合创始人肯尼迪(Justin Kennedy)说,很多人周一给他打电话说,这难道不像2008年吗?肯尼迪说:“不,跟2008年完全不一样。“美国住宅和商业抵押贷款是全球金融危机的焦点,它是由系统杠杆引发的,而这在今天的市场中并不存在,尤其是在金融机构中。我认为我们在金融危机方面更像9/11,但不是金融危机。

“有某些行业的企业债券市场,人们担心,但财政部长史蒂夫Mnuchin已明确表示,他们将试图帮助这些陷入困境的行业,这将通过房地产行业,很多这些行业都在我们的租户基地。”

Krasnow将当前的市场混乱与9/11和全球金融危机进行了比较,他说,关键的区别在于,在上述两场危机中,人们最关心的是‘我们将如何摆脱危机?’”

Krasnow表示,"雷曼破产时,人们担心的是系统失灵,市场无法正常运转。"“9/11也是如此,它只发生在纽约。我们坐在这场争吵的中心,想着‘这座城市会复苏吗?他说,疫情不是局部的,也不是系统性的。它是医疗性质的,而不是金融或房地产相关的。所以我认为,大多数人的观点是,我们将经历一段艰难的时期,但是就我们市场的基本面的情况来说,没有什么会发生巨大的变化。”

“我今天和别人聊天,他们描述得很完美,”Krasnow继续说。“‘当你在学校参加考试时,他们会说‘笔放下!你必须停止他们正在做的事情,把笔放下。但是如果你拿起笔,你还是会做同样的测试。但当我看到2007年,甚至9/11事件时,你在考试中一开始做的是代数,然后变成了微积分。’”

罗林斯说:“在金融危机中,我们失去了所有的控制;每个周末,人们都在失败。我们甚至还没有看到裁员,这可能会在下周发生,然后是破产。那些还年轻,还没有经历过这些的人会感到震惊。”

痛苦司机吗?

由于该行业的大多数人都是在家办公,因此增长放缓肯定在所难免。许多业内人士也在质疑,未来几天我们是否会遭遇困境。

奥伦斯坦说:“答案是肯定的,但长期来看会更多。”“我说今天早上客户违约和我对他说‘你需要开始思考要做什么”,他说“也许我会让这些贷款陷入违约,”我说“从公共政策的角度来看我不知道去工作。”

不过,短期内不太可能出现丧失抵押品赎回权和统一商法典丧失抵押品赎回权的情况,因为贷款者和贷款者必须共同努力,首先解决贷款问题,奥伦斯坦说,罗森博格补充说;埃斯蒂斯的破产集团正准备增加训练次数。

“当然,还会有更多的危机,”该银行表示。“特别是在纽约的酒店行业,已经有很多资本倒过来了。这将有助于更快速地发现这些价格。劳动力成本上升,每间可用客房收入下降。一切都在朝着不利的方向发展。”

根据NKF的报告,招待贷款已经突然停止,贷款人“几乎普遍暂停新的债务申请,在某些情况下,甚至不愿意或无法关闭申请中的贷款。”除非COVID-19对酒店业和旅游业的破坏的深度和广度能够得到更好的解释,否则酒店业放贷领域将出现显著收缩,信贷息差将扩大——后者将在桥式贷款领域最为突出。对于现有的贷款,考虑到对酒店业现金流的直接影响,它们显然将陷入困境。”

Roeschlaub表示,就目前而言,多数交易仍在进行中,只是要多一点警惕,多一点"过度沟通"。

“没有交易是一样的。但对于一个有大量新股本的收购融资来说,完成交易有些敏感,因此买家和卖家正在共同努力实现融资,”Roeschlaub表示。他补充称,一切都取决于即将出台的刺激措施,或全球经济放缓。“通过再融资,(事情是通过)银行进行直接对话,提供实时数据,并与(交易对手)携手合作。”

虽然政治内斗和两极分化已成为新的常态,但有消息人士指出,合作支持行动的例子将刺激活跃的商业地产专业人士的信心;他们是政府的经济刺激计划,市政当局呼吁暂缓拆迁和丧失抵押品赎回权以及最近从众议院提案背后的特朗普政府已经将补贴职工带薪病假期间,帮助支持中产阶级和工人阶级的爆发。

“资产有银行。贷款机构(物业违约)会暂停吗?这里有多米诺骨牌效应,如果一家大银行需要暂停贷款。我们还没有从总统得到真正的领导——这不是总统的政治评论——但是他已经落后了,而且一直落后。”罗林斯说道。“无论发生什么,都需要大而大胆,包括贷款和房东社区。”

“今年是选举年,所以特朗普将尽其所能提振经济,”一名经纪人消息人士表示。

但是,特朗普政府提振经济的努力可能是徒劳的。

罗林斯说:“我们预计整个国家将停摆两周。“这已经在各州发生了。这将是一个巨大的经济打击,也许降息只是一个前奏。任何拥有浮动利率(债务)、没有下限的人都可以。这是我们作为一个公司运营的基本情况,也是我们所准备的。”

“我们只是被推到了经济衰退的边缘,”这家匿名贷款机构表示。“衰退通常是渐进的——有缓慢的下降和缓慢的上升。但这就像是,‘嘿,我要抓住你,把你扔进一个没有商店开门的小萧条里。’”

罗林斯也认为,如果我们还没有陷入衰退,那就肯定会陷入衰退。“问题是情况会有多糟,这取决于病毒。如果这个行业停滞一个月或更长时间,情况将会很糟糕——可恢复,但也很糟糕。”

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