西蒙地产收购陶布曼的时机似乎恰到好处

楼市资讯 2021-04-11

随着过去12个月最大的零售交易接近完成,西蒙地产集团(Simon Property Group)收购陶布曼购物中心(Taubman Centers)的计划有望使美国顶级购物中心的所有权变得更加专属。

多年来,分析师们一直在追踪零售地产业主之间的阶级分化,因为这个行业正在与不断上涨的在线销售大潮作斗争。虽然中国质量最好的房地产仍然吸引了愿意花钱的购物者,但过时的、偏远的购物中心的业主却在租金下降、商店空置和租户破产的情况下苦苦挣扎。

如今,顶级购物中心的业主们将变得更加舒适。西蒙收购陶布曼多数股权的计划,将使他获得美国最好的零售资产中更大份额的控制权,从而进一步淘汰那些有望从零售业剩余优势领域获益的公司。

晨星公司(Morningstar)研究房地产投资信托基金的分析师凯文·布朗(Kevin Brown)说,以36亿美元收购陶布曼后,西蒙“得到了正的增长,投资组合的整体质量也得到了提升”。在他看来,更高质量的投资组合是零售领域日益分化的最高目标。

“真的,你想要的未来是拥有美国前100大商场中的一些,”布朗说。“平均而言,塔布曼的投资组合给了西蒙一家排名前100的购物中心:真正的优质资产。”

布朗不经意地估计,西蒙现在拥有美国最具吸引力的购物中心的三分之一,在与陶布曼合并后,这个比例可能会提高到40%或50%。交易完成后,只有布鲁克菲尔德和马克里奇这两家大公司愿意与西蒙分享这块蛋糕的任何一大块。

西蒙在这次收购中最大的财富将包括位于新泽西州北部的肖特希尔斯的陶布曼购物中心,洛杉矶的贝弗利中心,丹佛的樱桃溪购物中心和佛罗里达州那不勒斯的水边商店。

每一家店都是奢侈品牌和中档服装商店的完美结合,这种结合让陶布曼获得了业内最高的基准销售数据。去年,陶布曼商场的销售额为每平方英尺876美元,比2018年的数字增长了近10%。西蒙的报告显示,去年每平方英尺的销售额为693美元,比2018年增长了5%。

这笔交易将涉及西蒙购买陶布曼80%的股份,在今年晚些时候股东投票批准之前不会是最终决定。但拥有该公司近三分之一股份的陶布曼家族,以及陶布曼的董事会,都已承诺提供支持。莱坊副董事长托马斯•多布罗斯基(Thomas Dobrowski)说,假设出售成功,西蒙的收入将很快增加。

Dobrowski说:“如果你是Simon,你有能力获得这种类型的资源,并立即将其加入你的投资组合和销售活动中。”“牛头人购物中心就会这么做。”

西蒙似乎成功地避免了多付钱,这也无伤大雅。根据晨星公司的计算,陶布曼的净营业收入与销售价格之比为6.2%。晨星公司(Morningstar)表示,它原本预计陶布曼的高品质购物中心售价会更高;换句话说,一个更低的上限率,接近5%。

分析人士预计,这笔交易将在短期内使西蒙的房地产现金流每年增加3%至4%。

不过,尽管交易的上限很高,但与陶布曼的市场价值相比,交易仍有很大的溢价。2月3日,也就是彭博社(Bloomberg)首次报道西蒙和陶布曼开始讨论合并事宜的前一天,陶布曼在纽约证券交易所(New York Stock Exchange)的收盘价为28.25美元。西蒙同意以每股52.50美元的价格收购该公司,这一价格较该水平高出86%。

西蒙的另一项同步收购可能会帮助陶布曼的收购对总部位于印第安纳波利斯的房地产投资信托基金(REIT)更有意义。上周,西蒙与Brookfield Property Partners和Authentic Brands联手收购了Forever 21。Forever 21是一家私营的全国性服装连锁店,去年9月申请了破产保护。

BTIG分析师吉姆·沙利文(Jim Sullivan)表示,没有哪家大商场老板比陶布曼更严重地依赖Forever 21的租金。这家店是陶布曼最大的租户之一,占陶布曼购物中心总出租面积的4%左右。而排在第二位的房东,这个数字在2%到3%之间。因此,作为这两家公司的所有者,Simon将能够对rent roll的命运保留更多的控制权,尤其是Forever 21去年首次宣布的关闭200家门店的计划。

不过,如果认为西蒙过于担心这家零售商的未来,那就错了,沙利文说。

“事实上,尽管零售商面临着关闭门店的挑战,但西蒙的酒店入住率一直相当稳定,”沙利文说。“他们在更换租户方面没有遇到问题。”

另一方面,投资者对陶布曼持有Forever 21的风险敞口的担忧,很可能帮助把这家商场老板的价值推低到了让西蒙的收购成为可能的水平。

“(2019年)第三季度,陶布曼和西蒙的股价走势相似,”沙利文观察到。但9月1日之后,陶布曼的股价开始下跌。我们与喜欢这些股票的人交谈,也与不喜欢这些股票的人交谈,我们认为,做空可能是Forever 21的结果。”

自那以后,这些担忧让西蒙得以锁定这两宗合并交易颇具吸引力的价格。沙利文说,购买Forever 21是一项低风险的投资,但可能会有很高的回报。

作为一个榜样,他提到了西蒙和General Growth Partners在2016年对Aeropostale的收购——该公司现在是布鲁克菲尔德(Brookfield)的一部分。从2010年到2015年,该公司的销售额下降了约40%,门店数量从800家缩减至229家,因为其主要客户——青少年——似乎已经摆脱了对该品牌的依赖。

当时,西蒙“解释说,他们之所以进行这笔投资,是因为他们相信Aeropostale的问题是可以解决的,”沙利文说。

商场老板是对的。西蒙投资了大约2500万美元,以2.43亿美元收购Aeropostale,目前已经赚回了大约1300万美元。西蒙表示,自那以后,Aeropostale的价值增长了约44%。

但另一位分析师、金融咨询公司Edward Jones的James Shanahan对该交易的看法较为悲观,他担心支撑摇摇欲坠的零售商的诱惑可能导致滑坡。

“如果H&M下一个减速呢?”他们也会购买这些公司的大部分股份吗?”他说。你开始怀疑。你正在收购陷入困境的竞争对手和租户,但它的终点在哪里?”

沙纳汉还对收购陶布曼的做法是否明智提出了质疑,他认为西蒙的钱最好花在增加国际多样性上。

Shanahan称:"看看北美市场的库存有多高,我们本来希望他们收购国际资产,而不是这只股票。"

目前,西蒙的海外业务仅限于其高端门店业务:该公司在全球运营着35家平价零售中心,包括欧洲、加拿大和墨西哥、日本、中国以及东南亚其他地区。陶布曼的收购只会让西蒙在海外的平价购物中心有一点点机会:该公司在中国经营着两家购物中心,分别位于西安和郑州。该公司还在韩国哈南(Hanam)拥有一家购物中心,并正在安城开发韩国的第二处地产。

“这在亚洲是一个有趣的立足点,可以对未来的增长起到补充作用,”沙利文说。

贷款机构也将密切关注此次合并。布朗说,在一些处境艰难的美国房地产公司为再融资寻找债务来源的挑战越来越大之际,西蒙的举动可能会提高其对固定收益投资者的吸引力。

“规模和规模使他们不太可能遇到来自任何一家地产公司的问题,”布朗说。“这也会给它们带来更高的增长前景,从这两个角度看,长期而言,这应该会改善它们对任何类型的银行的前景。”

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