预测 流动性减少的新现实

楼市资讯 2021-04-11

重塑市场的研究专家——来自大学和协会的经济学家、建筑产品主管和其他人士——上个月聚集了两天,研究重塑和家装活动的前景。这是一年一度的家居改善研究所(HIRI)峰会。大多数与会者一致认为,重塑活动将在2019年及以后非常强劲。然而,在表面之下,该行业的基本面相当复杂,而且在不断变化。

根据约翰·伯恩斯房地产咨询公司(JBREC)最新发布的预测,市场规模预计将在2018年达到3720亿美元,并在2021年达到3930亿美元。同样,哈佛大学住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies of Harvard University "s Leading Indicator of Remodeling Activity,简称LIRA)的数据显示,到2019年底,住房市场将呈现强劲增长。造成这种前景的因素有很多:强劲的经济,去年夏天增长了4%;失业率很低;高消费者信心;以及工资的实际增长。但也有一些复杂的因素。

我们现在正处于美国历史上最长的商业周期。明年6月,它将有10年的历史,远远超过传统的周期。整体房地产市场没有像过去一个世纪那样反弹。例如,新的建筑建筑还没有完全恢复,而且由于一些结构性原因而滞后:买不起房子的人越来越多,在不断增长的市场中缺乏住房,以及住房流动性的下降。因此,问题不在于未来是否会出现一段增长放缓的时期。这是一个何时的问题。

理解当前市场的一个关键是,美国人拥有住房的时间越来越长。人们不像以前那样经常搬家了。今天,流动率——移动的平均年数——接近10年,远高于几十年前5.6年的平均水平。

“流动性有点让人困惑,”克米特•贝克(Kermit Baker)说。“这是一个更基本的问题:为什么我们移动得更少?”从历史上看,大约80%的搬家基本上是为了解决住房位置问题,20%是为了解决长期的家庭或工作问题。第二类已经稳定下来,并开始再次上升。这些人从芝加哥搬到洛杉矶找新工作。这似乎和以前一样普遍。它在都会区,甚至在社区和社区内,移动不那么频繁。这个人可能会从1500平方英尺的房子搬到2500平方英尺的房子,或者想搬到更好的学校。”

最近的统计报告显示,住房价格和抵押贷款利率都在稳步上升。根据贝克的说法,这样做的结果是,对于搬到另一个家的奢侈享受来说,这是一种非常高的溢价,而在过去的几十年里,人们经常这样做。其结果是:人们住在家里的时间变长了,他们开始对房子进行投资。有些是随意的项目,比如新厨房和浴室。其他项目包括维修和更换节能窗户、新的暖通空调系统或纤维水泥墙板,以及其他许多项目类型。

对行业研究人员来说,这也意味着,2007年全美成屋销售数据达到700万套,对未来改建活动的指示性比过去要小得多。它作为一种衡量标准的作用已经减弱。全美地产经纪商协会(NAR)首席经济学家Lawrence Yun表示,目前,成屋销售年率约为500万套,未来两年料将以2%的温和速度增长。其他人则对房屋销售不那么乐观。JBREC预计,未来几年成屋销售将出现净亏损,因房价持续上涨,且流动性不足将继续动摇形势。

他说:“我们目前的情况是,现房销售显然是负数,但是我们看到的是令人瞩目的增长。我认为,我们正在发现的是,在所有其他周期中,成屋销售与整个房地产市场息息相关。他说:“我们看到,由于人们搬家不那么频繁,成屋销售正在放缓。我们看到了这种锁定效应。但只要房价还在上涨,工资还在增长,房屋改造就会保持强劲势头。”

装修和家装市场很大,而且还在增长。从上个月的HIRI会议中得出的传统观点是,这种势头将在未来几年内持续下去——即使是在更大的经济体可能会从长达10年的繁荣中冷却下来的时候。以下是来自约翰·伯恩斯房地产咨询公司和其他一些预示着重新装修的因素。

真正的平均收入

美国经济中的就业岗位数量大幅增长,将失业率推至创纪录的低点,而且实际工资增长也在缓慢上升。JBREC的重塑预测假设2018年实际收入增长1.5%。他们估计,实际收入中值每增加1%,大项目改造(5000美元以上项目)的支出就会增加2.1%,小项目改造(5000美元以下项目)的支出就会增加2.9%。

房价升值

美国绝大多数地铁市场已经从大萧条中完全复苏。芝加哥和其他中西部市场是明显的例外,但它们也几乎回到了房价的峰值水平。JBREC的预测包括假设2018年房价上涨6.2%,2019年上涨4.6%。他们估计,每增加1%的实际价值,就会使大大小小的项目增加1%的平均项目规模,同时也会使每次改造的平均小项目支出增加1%。

房屋楼龄

从一个以新建筑为主的住房市场,转变为一个与改建和修复保持平衡的住房市场,中国住房存量的总年龄正在上升。来自哈佛大学和JBREC的大量研究表明,重塑和改善活动与衰老有关。例如,有数据显示,45岁以上的住宅通常位于理想的社区,需要一些非常大的预算项目来进行系统和改进。根据JBREC的数据,到2019年,在7700万套自有住房中,65%将是30岁以上。他们估计,24岁的家庭装修最多,30岁以后,每装修一次的花费每年增长0.3%。

HELOC贷款

重建项目的资金正在发生变化。像SoFi和GreenSky这样的新公司正在发放数额超过5万美元的无担保贷款。更传统的数字是房屋净值信用额度。去年,新的税法规定,所有HELOC的钱都要花在装修房屋上,这样才可以扣税。JBREC预计,2018年HELOC总余额将增加5%,结束自2009年以来循环住房贷款的缓慢去杠杆化。

JBREC估计,HELOC向每个家庭提供的贷款每增加1%,就会增加1.33亿美元的大型项目改造资金。此外,房屋净值每增加1%,小型项目改造的数量就会增加1.2%。

改变人口结构

另一个预示着在未来几年重塑的因素是这个国家的人口结构。大约有7500万婴儿潮时期出生的人退休,估计每天有1万人退休。该集团正受益于强劲的股市和房价上涨导致的房屋净值回升。与前几代人相比,他们更倾向于就地老化,因此投资于长期的升级。哈佛大学的贝克说,重塑未来指导委员会一直在研究即将到来的可访问性升级现象,有各种迹象表明,它将在近期产生影响。

专家说,千禧一代有8200万之多,为房地产市场提供了最大的潜在机会,包括新建筑和改建。NAR的Yun表示,1990年是千禧一代最重要的出生年份,由于运气不好,他们在大萧条期间从大学毕业,这降低了他们组建家庭和进入房地产市场的能力。“如果你看到一个28岁的人,”尹说,“给他们一个拥抱。专家们说,“组建家庭”的现象正在增多,在未来十年里,这些更年轻的群体肯定会帮助重塑活动。

重塑市场也面临着不确定性,并直接拖累了需求和销售。以下是来自JBREC的Tomalak、哈佛大学的baker和NAR的Yun的因素列表。

劳动限制

熟练工人的短缺已经持续了很多年。在HIRI会议上的一些人估计,需要一代人的时间才能解决这个问题。短期的修补程序,比如客工程序,目前还没有被提上日程。但据估计,如果熟练工人能够随时满足当前的需求,这个市场可能会扩大10%。JBREC和其他公司预计劳动力短缺将在2019年继续。

根据JBREC,劳动力的可用性影响收入,我们估计劳动力短缺将使职业重塑的增长率比没有劳动力限制的情况下低2 - 3个百分点。确切的影响将很难量化。

成屋销售

如前所述,成屋销售远低于峰值水平。NAR的Yun预计未来两年的增长率为4%。JBREC预计,2018年成屋销售将达到540万套,2019年将达到520万套。

转售与重塑活动之间的关系是有据可循的。根据JBREC的Tomalak的说法,“更多的销售推动了更多的大项目改造,但是它也降低了每个大项目改造的花费,这是由于在最近搬家的家庭中所进行的以价值为中心的项目组合。年转售销售额每增加10万,大项目改造就会增加0.1%,这意味着在目前的水平上,大项目改造增加了约1万次。住房存量周转率每提高10个基点,大项目改造支出就减少0.5%,小项目改造支出就减少1.3%。”

建筑材料价格

建筑产品的需求正在上升,这推高了从石膏板到家电等许多领域的价格。在一些类别,即框架木材,价格较高,因为加拿大木材新征收20%的关税。根据追踪木材价格的网站随机长度(Random length)的数据,自去年以来,木材价格上涨了50%以上。此外,对进口钢材、橱柜和其他装修产品征收的新关税也推高了价格。重塑者别无选择,只能把这些成本转嫁给他们的顾客。到目前为止,它还没有影响到对服务的需求,但随着时间的推移,这种情况可能会改变。

减少财产税减免

2017年的税收改革法案将州税和地方税的可抵扣金额限制在1万美元。美国大部分地方对远低于这一水平的房屋征收财产税,因此大城市和大城市郊区——如波士顿、华盛顿特区、旧金山和芝加哥——都感受到了影响。康涅狄格、新泽西和纽约等高税收州的房主受到了这一新上限的沉重打击。对一些房主来说,他们对可自由支配的改建活动未来回报的预期现在已经减弱,因此税法对改建的影响刚刚开始。

负担能力下降

来自NAR的Yun引用统计数据显示,虽然过去几年房价总体上涨了45%,但实际收入只上涨了15%。这意味着潜在购房者的购房能力差距越来越大,尤其是在西雅图、旧金山、洛杉矶、波士顿、纽约、迈阿密和华盛顿特区等房价快速上涨的地区

“我认为这是一种趋势,我们已经观察了很长一段时间了,”哈佛大学的贝克指出。“平均收入跟不上平均房价,这造成了一个严重的负担问题。”

上个月,美国国会提出了一项新的住房法案,试图解决美国日益增长的负担能力问题。实际上,美国的负担能力问题将许多年轻的潜在购房者拒之门外。NAHB表达了对法案部分内容的支持,只有时间才能告诉我们这个问题是否得到解决。

利率上升

在近10年的低息贷款之后,美联储开始提高利率。国家房地产经纪人协会的尹表示,他预计2018年还会有两轮加息,2019年还会有两到三轮。目前30年期固定抵押贷款利率为4.5%,处于历史低位,但如前所述,许多业主在过去10年利用了近3%的利率。此外,由于房价普遍上涨,加息进一步限制了进入房地产市场的人数。

总的来说,在可预见的未来,改建和家装的前景看起来很强劲,但情况微妙而复杂。例如,在全国多户住宅开发项目激增的推动下,租金改善的热潮已经放缓。专家说,市场正在转向业主改造,大型项目将在短期内继续保持强劲势头,然后随着时间的推移,将转向由小型项目推动的市场。

托马拉克解释说:“我们确实看到了某些细分市场,比如大型租赁项目的支出明显放缓。”“不同的节目有不同的故事。对于业主来说,大型项目的改进仍然做得很好,我们预计这种情况将继续下去,对于业主来说,小型项目的改进也将继续下去。在这个周期的后期,我们会看到更多的小型项目支出。“| QR

经济学家和房地产专家说,改建活动的前景依然强劲。但随着越来越多的房主在此居住更长时间,基本面需要进一步检验。

重塑市场的研究专家——来自大学和协会的经济学家、建筑产品主管和其他人士——上个月聚集了两天,研究重塑和家装活动的前景。这是一年一度的家居改善研究所(HIRI)峰会。大多数与会者一致认为,重塑活动将在2019年及以后非常强劲。然而,在表面之下,该行业的基本面相当复杂,而且在不断变化。

根据约翰·伯恩斯房地产咨询公司(JBREC)最新发布的预测,市场规模预计将在2018年达到3720亿美元,并在2021年达到3930亿美元。同样,哈佛大学住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies of Harvard University "s Leading Indicator of Remodeling Activity,简称LIRA)的数据显示,到2019年底,住房市场将呈现强劲增长。造成这种前景的因素有很多:强劲的经济,去年夏天增长了4%;失业率很低;高消费者信心;以及工资的实际增长。但也有一些复杂的因素。

我们现在正处于美国历史上最长的商业周期。明年6月,它将有10年的历史,远远超过传统的周期。整体房地产市场没有像过去一个世纪那样反弹。例如,新的建筑建筑还没有完全恢复,而且由于一些结构性原因而滞后:买不起房子的人越来越多,在不断增长的市场中缺乏住房,以及住房流动性的下降。因此,问题不在于未来是否会出现一段增长放缓的时期。这是一个何时的问题。

理解当前市场的一个关键是,美国人拥有住房的时间越来越长。人们不像以前那样经常搬家了。今天,流动率——移动的平均年数——接近10年,远高于几十年前5.6年的平均水平。

“流动性有点让人困惑,”克米特•贝克(Kermit Baker)说。“这是一个更基本的问题:为什么我们移动得更少?”从历史上看,大约80%的搬家基本上是为了解决住房位置问题,20%是为了解决长期的家庭或工作问题。第二类已经稳定下来,并开始再次上升。这些人从芝加哥搬到洛杉矶找新工作。这似乎和以前一样普遍。它在都会区,甚至在社区和社区内,移动不那么频繁。这个人可能会从1500平方英尺的房子搬到2500平方英尺的房子,或者想搬到更好的学校。”

最近的统计报告显示,住房价格和抵押贷款利率都在稳步上升。根据贝克的说法,这样做的结果是,对于搬到另一个家的奢侈享受来说,这是一种非常高的溢价,而在过去的几十年里,人们经常这样做。其结果是:人们住在家里的时间变长了,他们开始对房子进行投资。有些是随意的项目,比如新厨房和浴室。其他项目包括维修和更换节能窗户、新的暖通空调系统或纤维水泥墙板,以及其他许多项目类型。

对行业研究人员来说,这也意味着,2007年全美成屋销售数据达到700万套,对未来改建活动的指示性比过去要小得多。它作为一种衡量标准的作用已经减弱。全美地产经纪商协会(NAR)首席经济学家Lawrence Yun表示,目前,成屋销售年率约为500万套,未来两年料将以2%的温和速度增长。其他人则对房屋销售不那么乐观。JBREC预计,未来几年成屋销售将出现净亏损,因房价持续上涨,且流动性不足将继续动摇形势。

他说:“我们目前的情况是,现房销售显然是负数,但是我们看到的是令人瞩目的增长。我认为,我们正在发现的是,在所有其他周期中,成屋销售与整个房地产市场息息相关。他说:“我们看到,由于人们搬家不那么频繁,成屋销售正在放缓。我们看到了这种锁定效应。但只要房价还在上涨,工资还在增长,房屋改造就会保持强劲势头。”

装修和家装市场很大,而且还在增长。从上个月的HIRI会议中得出的传统观点是,这种势头将在未来几年内持续下去——即使是在更大的经济体可能会从长达10年的繁荣中冷却下来的时候。以下是来自约翰·伯恩斯房地产咨询公司和其他一些预示着重新装修的因素。

真正的平均收入

美国经济中的就业岗位数量大幅增长,将失业率推至创纪录的低点,而且实际工资增长也在缓慢上升。JBREC的重塑预测假设2018年实际收入增长1.5%。他们估计,实际收入中值每增加1%,大项目改造(5000美元以上项目)的支出就会增加2.1%,小项目改造(5000美元以下项目)的支出就会增加2.9%。

房价升值

美国绝大多数地铁市场已经从大萧条中完全复苏。芝加哥和其他中西部市场是明显的例外,但它们也几乎回到了房价的峰值水平。JBREC的预测包括假设2018年房价上涨6.2%,2019年上涨4.6%。他们估计,每增加1%的实际价值,就会使大大小小的项目增加1%的平均项目规模,同时也会使每次改造的平均小项目支出增加1%。

房屋楼龄

从一个以新建筑为主的住房市场,转变为一个与改建和修复保持平衡的住房市场,中国住房存量的总年龄正在上升。来自哈佛大学和JBREC的大量研究表明,重塑和改善活动与衰老有关。例如,有数据显示,45岁以上的住宅通常位于理想的社区,需要一些非常大的预算项目来进行系统和改进。根据JBREC的数据,到2019年,在7700万套自有住房中,65%将是30岁以上。他们估计,24岁的家庭装修最多,30岁以后,每装修一次的花费每年增长0.3%。

HELOC贷款

重建项目的资金正在发生变化。像SoFi和GreenSky这样的新公司正在发放数额超过5万美元的无担保贷款。更传统的数字是房屋净值信用额度。去年,新的税法规定,所有HELOC的钱都要花在装修房屋上,这样才可以扣税。JBREC预计,2018年HELOC总余额将增加5%,结束自2009年以来循环住房贷款的缓慢去杠杆化。

JBREC估计,HELOC向每个家庭提供的贷款每增加1%,就会增加1.33亿美元的大型项目改造资金。此外,房屋净值每增加1%,小型项目改造的数量就会增加1.2%。

改变人口结构

另一个预示着在未来几年重塑的因素是这个国家的人口结构。大约有7500万婴儿潮时期出生的人退休,估计每天有1万人退休。该集团正受益于强劲的股市和房价上涨导致的房屋净值回升。与前几代人相比,他们更倾向于就地老化,因此投资于长期的升级。哈佛大学的贝克说,重塑未来指导委员会一直在研究即将到来的可访问性升级现象,有各种迹象表明,它将在近期产生影响。

专家说,千禧一代有8200万之多,为房地产市场提供了最大的潜在机会,包括新建筑和改建。NAR的Yun表示,1990年是千禧一代最重要的出生年份,由于运气不好,他们在大萧条期间从大学毕业,这降低了他们组建家庭和进入房地产市场的能力。“如果你看到一个28岁的人,”尹说,“给他们一个拥抱。专家们说,“组建家庭”的现象正在增多,在未来十年里,这些更年轻的群体肯定会帮助重塑活动。

重塑市场也面临着不确定性,并直接拖累了需求和销售。以下是来自JBREC的Tomalak、哈佛大学的baker和NAR的Yun的因素列表。

劳动限制

熟练工人的短缺已经持续了很多年。在HIRI会议上的一些人估计,需要一代人的时间才能解决这个问题。短期的修补程序,比如客工程序,目前还没有被提上日程。但据估计,如果熟练工人能够随时满足当前的需求,这个市场可能会扩大10%。JBREC和其他公司预计劳动力短缺将在2019年继续。

根据JBREC,劳动力的可用性影响收入,我们估计劳动力短缺将使职业重塑的增长率比没有劳动力限制的情况下低2 - 3个百分点。确切的影响将很难量化。

成屋销售

如前所述,成屋销售远低于峰值水平。NAR的Yun预计未来两年的增长率为4%。JBREC预计,2018年成屋销售将达到540万套,2019年将达到520万套。

转售与重塑活动之间的关系是有据可循的。根据JBREC的Tomalak的说法,“更多的销售推动了更多的大项目改造,但是它也降低了每个大项目改造的花费,这是由于在最近搬家的家庭中所进行的以价值为中心的项目组合。年转售销售额每增加10万,大项目改造就会增加0.1%,这意味着在目前的水平上,大项目改造增加了约1万次。住房存量周转率每提高10个基点,大项目改造支出就减少0.5%,小项目改造支出就减少1.3%。”

建筑材料价格

建筑产品的需求正在上升,这推高了从石膏板到家电等许多领域的价格。在一些类别,即框架木材,价格较高,因为加拿大木材新征收20%的关税。根据追踪木材价格的网站随机长度(Random length)的数据,自去年以来,木材价格上涨了50%以上。此外,对进口钢材、橱柜和其他装修产品征收的新关税也推高了价格。重塑者别无选择,只能把这些成本转嫁给他们的顾客。到目前为止,它还没有影响到对服务的需求,但随着时间的推移,这种情况可能会改变。

减少财产税减免

2017年的税收改革法案将州税和地方税的可抵扣金额限制在1万美元。美国大部分地方对远低于这一水平的房屋征收财产税,因此大城市和大城市郊区——如波士顿、华盛顿特区、旧金山和芝加哥——都感受到了影响。康涅狄格、新泽西和纽约等高税收州的房主受到了这一新上限的沉重打击。对一些房主来说,他们对可自由支配的改建活动未来回报的预期现在已经减弱,因此税法对改建的影响刚刚开始。

负担能力下降

来自NAR的Yun引用统计数据显示,虽然过去几年房价总体上涨了45%,但实际收入只上涨了15%。这意味着潜在购房者的购房能力差距越来越大,尤其是在西雅图、旧金山、洛杉矶、波士顿、纽约、迈阿密和华盛顿特区等房价快速上涨的地区

“我认为这是一种趋势,我们已经观察了很长一段时间了,”哈佛大学的贝克指出。“平均收入跟不上平均房价,这造成了一个严重的负担问题。”

上个月,美国国会提出了一项新的住房法案,试图解决美国日益增长的负担能力问题。实际上,美国的负担能力问题将许多年轻的潜在购房者拒之门外。NAHB表达了对法案部分内容的支持,只有时间才能告诉我们这个问题是否得到解决。

利率上升

在近10年的低息贷款之后,美联储开始提高利率。国家房地产经纪人协会的尹表示,他预计2018年还会有两轮加息,2019年还会有两到三轮。目前30年期固定抵押贷款利率为4.5%,处于历史低位,但如前所述,许多业主在过去10年利用了近3%的利率。此外,由于房价普遍上涨,加息进一步限制了进入房地产市场的人数。

总的来说,在可预见的未来,改建和家装的前景看起来很强劲,但情况微妙而复杂。例如,在全国多户住宅开发项目激增的推动下,租金改善的热潮已经放缓。专家说,市场正在转向业主改造,大型项目将在短期内继续保持强劲势头,然后随着时间的推移,将转向由小型项目推动的市场。

托马拉克解释说:“我们确实看到了某些细分市场,比如大型租赁项目的支出明显放缓。”“不同的节目有不同的故事。对于业主来说,大型项目的改进仍然做得很好,我们预计这种情况将继续下去,对于业主来说,小型项目的改进也将继续下去。在这个周期的后期,我们会看到更多的小型项目支出。“

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