不能让学区房搅了稳楼市大局

楼市资讯 2021-04-12

  上周,合肥楼市加码调控的靴子落地。八条措施涵盖了增加供地、深化限购、加强房贷管理、加大租赁住房建设、打击市场乱象等方面。

  应该说,合肥的调控,大多数政策借鉴其他城市,或者说以“打补丁”为主。值得关注的是其中热点区域的学区房限购政策,明确小学学位“锁定6年”、初中学位“锁定3年”。将限购政策直接落在学区房之上,在密集的调控政策中迈出了创新的一步。

  在这一轮全国多地的房价上涨中,不管是一线城市,还是南京、杭州、合肥等二线城市,最大的特征就是学位房价格领涨,引发了全社会的关注和反思。

  在很长一段时间里,无论是对子女教育极度上心的家长,还是希望从中套取利润的投机客,都对学区房趋之若鹜。主要原因当然是供需矛盾,二胎放开、人口流入、“鸡娃”焦虑等导致学区房显得稀缺。此外,教育集团化成了一种趋势,到处设分校,也让学位成了新房最大的卖点。而类似合肥的“单校划片”“两个一致”的学位政策下,学区房的涨价逻辑清晰可见。

  当新一轮楼市周期来临,学区房每一次上涨都是一个风向标,掀起的热潮是史无前例的。

  一个不容回避的现实是,学区房越受追捧,基础教育资源便越倾向于“按财富分配”,严重违背“划片入学”“就近入学”政策的初衷,不仅对教育公平的损害不容小觑,而且“学区房”概念“高烧不退”, 叠加各种因素的学区房往往成了一个另类的“炒房战局”,使正走向平稳的楼市继续发生波动,搅了房地产稳定的大局,危害性很大。

  合肥将楼市调控之手对准了学区房。但应该清醒的认识到,类似的学区房限售政策,其实是抑制需求,客观上降低了学区房的二手流转率,不仅没有增加供给,反而导致学区房更稀缺。本来六年内最多有可供 6 户人家的小孩上小学,现在只能供 1 户人家了。

  不独合肥,针对学区房热,热点城市采取的措施,都在需求侧“打转转”,更多的是整治乱象的行为。比如,从3月20日起,上海地区的房地产中介已将平台上的“学区房”信息全面下线,“价位虚高”的房源将无法通过房管部门的审核查验。

  北京也有类似动作。近期,北京市住建委联合各区房管局开展房地产市场检查,严查发布委托手续不全、炒作学区房、违规商改住、等违法违规行为,26家机构被查处。

  这些行为旨在打击投机炒作学区房,当然也有必要,但学区房的问题从来都不单单是房地产行业的问题。学区房的价格不仅取决于房子本身的居住价值,更来自于用房子给学龄儿童“占位”的价值。在公众普遍重视子女教育的社会环境中,“不让小孩输在起跑线上”的想法很顽固,当优质学位供给不足,必然导致“优质学区”的房价大幅上涨。单独压制需求,相当于扬汤止沸,是治标不治本的权宜之策。

  学区房对教育公平与房地产市场具有双重影响,解决学位房热,应该着眼于本质问题,做到“让教育归教育,让房子归房子”。即学区房的本质是学区,房子只是载体。

  这当然不只是楼市的事,也不仅仅是住建系统的责任,更需要教育部门协同作战,隔断“买学区房-上名校-拉大社会差距”这种不公平的循环和固化,设法为“学区房”概念祛魅,消除附着在学区房身上的额外价值。

  近年来,相关教育部门也在努力,比如完善学区划分方式,打破“对口直升”,搞多校划片、公民同摇、名额到校、教育集团化(名校设分校、合作办学等)。此外,在源头上增加学位供应,增加教育投入,均衡教育资源分配等等。

  此次合肥的学区房限购写进了楼市调控文件,无论效果如何也不能抹杀进步意义。下一步,希望看到相关教育部门主动有所作为,协同住建部门一起结合本地情况积极试行探索,将学区房的管理上升到综合监管,打一场学区房的“监管硬仗”,捍卫房住不炒,给高烧的学区房市场降温,让其真正回归居住属性。

关键词:楼市 学区房

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