伯登和布隆伯格主持了CRE高管们在CRE上的广泛讨论

楼市资讯 2021-04-12

11月19日,博登律师事务所(Berdon LLP)、会计师和顾问与彭博媒体集团(Bloomberg Media Group)在彭博办公室举办了2019年房地产行业高管论坛(Real Estate Executive Forum),其中包括两场有关行业现状的小组讨论。

当天上午,彭博资讯(Bloomberg LP)首席美国经济学家卡尔·j·里卡多纳(Carl J. Riccadonna)和高级房地产投资信托基金分析师杰弗里·朗鲍姆(Jeffrey Langbaum)在壁炉边进行了交谈。讨论由Berdon的房地产实践小组的合伙人和联合领导Maury Golbert主持。

里卡多纳将2020年的经济前景描述为“悲观,但并不可怕”,他指出,最近的减税措施本应将GDP增速提升至3%或4%,但日益加剧的贸易战将其放缓至2.2%。Riccadonna认为增长“足够好”,但是他说,如果这个数字下降到1.5%,美联储将需要干预。

利卡多纳指出,由于我们正处于几十年来最长的经济扩张时期,经济周期在历史上变得越来越长,尽管他也表示,用日历来衡量周期是一种“糟糕”的方式。他说,更重要的是要注意到经济指标“仍然很平衡”,同时也承认最近的增长低于平均水平。

他说,更重要的是观察消费者支出,消费者信心目前保持良好,因为“工资的增长速度快于通货膨胀率”。“所有的指标都表明,我们应该对同样的情况抱有更多的期望,因为失业率处于“自越战草案生效以来”的最低水平。

接下来是美国的低利率他说:“只要利率保持在目前的水平,就没有理由改变利率上限,特别是在金融体系流动性充足的情况下。”

他表示:“来自投资者的流动性如此之多,以至于没有明显的催化剂促使估值开始下降,或促使利率上升。”

他表示,随着过去一个月10年期利率小幅走高,以及住宅抵押贷款领域的一波再融资潮,有关经济衰退即将来临的传言已经降温。为了正确看待当前的贸易战,他指出,去年关税总额为330亿美元,今年升至340亿美元。在一个价值20万亿美元的经济体中,这无异于“大海里的唾沫”。

“新关税即将生效,规模将与去年的所有关税一样大,但它们已被取消,”他说,并将此作为整体经济前景好转的一个原因。

Langbaum谈到了曼哈顿中城东部的房东将如何应对由于公司从哈德逊庭院向西迁移而增加的空缺职位,他说,生存的关键是流动性,这些流动性可以投资到物业中来升级他们的设施。

“这不是一个地理问题。这是一个现代化的问题,”他说。他指出,更新建筑、保持大堂和设施竞争力的房东应该做得很好。

该小组简要讨论了共同工作和WeWork等备受争议的问题。他们表示,虽然员工们显然喜欢这种模式,但定价模式仍是个问号,需要加强房东的合作和参与,才能进一步推动这一趋势。然而,最大的问题是它们的IPO估值,因为估值过高。

Riccadonna讨论了减盐措施的变化如何对沿海地区的企业产生了“残酷”的影响,Golbert补充说,“任何可能在其他地方(除了纽约)的人都在这样做,或者正在考虑这样做。”

该小组还讨论了通货膨胀,Golbert指出,那些说我们没有通货膨胀的人没有考虑到更高的成本。里卡多纳证实,他已经看到了同样的服务成本通胀,但我们仍然低于美联储的预期目标2%。

他指出,除非消费者失去信心,否则经济应该保持相对稳定,因为消费者占经济的70%。好消息吗?“失业率为3.5%,很难把消费者从高位上拉下来。”

接下来是一个关于行业趋势的首席执行官/执行小组,由库什纳公司的首席财务官珍妮弗·麦克莱恩(Jennifer McLean)担任;Andrea Olshan, Olshan Properties的首席执行官;还有鲁本公司的首席执行官理查德·鲁本。贝尔登合伙人、房地产实践集团联席负责人迈耶·明茨(Meyer Mintz)主持了会议。

鲁本以多户型住宅为例,指出东海岸的供应问题是由“众多城市中大量多户型住宅的开发”造成的,并表示租金增长的预测不会实现。

“需求最终会赶上供应,”他说,“但在未来一两年,在多户型住宅中提高租金将是困难的。”

关于新的租房法,Olshan说房东误解了处理它们的最佳方式,并指出“很多人都把产品放在线下,不更新单元。”她还强调了一个潜在的担忧,即新规可能会产生与预期相反的效果,因为房东将失去对建筑进行必要改善的动力。

小组成员都承认,住宅房东面临的一个重大挑战是,对打包空间的需求越来越大,因为新租户往往希望打包空间包含在租金中。鲁本说:“人们什么都没带就搬走了,然后从亚马逊订购所有东西。”

麦克莱恩指出,库什纳的公司甚至把原来的零售空间改成了毗邻的多户住宅的包装空间。奥尔山说,带有大型地下室或储物空间的建筑有时会重新改造它们,以适应新搬来的包裹。

零售空间也被转换为共同办公礼仪空间,鲁本说,(尽管在额外收取租户),和麦克莱恩说,他们现在主任参与高层住宅开发讨论由于增加租户的需求广泛的和不间断的连接在这些建筑。

当被问及发展面临的挑战时,麦克莱恩表示,“由于失业率如此之低,我们在寻找合适人选方面面临挑战,我们正在增加财政管理课程和学费报销等福利,以保持竞争力。”

在新规定和增税的双重压力下,麦克莱恩和奥尔山都表示,现在是房东的可怕时刻,他们正在把纽约的房产从市场上撤下,并进行减记。

麦克莱恩说:“我们正在寻找可以对这些资产进行战略性再融资的地方,以度过这个周期。”“就风险而言,这对房东来说是一个可怕的时期。”

虽然进入2020年的经济预测是积极的,但最近的法规和纽约地铁房地产市场的变化提供了一些谨慎的理由。

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