德意志银行为百仕通西海岸再投资组合提供4.15亿美元CMBS再融资

楼市资讯 2021-04-13

据评级机构文件称,黑石已从德意志银行的商业抵押贷款证券(CMBS)债务中获得4.15亿美元,以重组位于西海岸和亚利桑那州的10家多重家庭房产。

长期利率、浮动利率CMBS贷款的初始期限为两年,包括三个一年的延期期权。这笔融资约3.05亿美元的现有债务,向黑石集团退还了近3亿美元的股权,并支付了720万美元的结算费用。

根据Trepp的信息,在2009年10月30日,预计将在10月30日结束的德国-LEDCOMM2019-WCM单资产、单借款人CMBS交易中对债务进行证券化。

黑石达成利率上限协议--利率罢工价格为3.75%--以缓解libor的任何潜在涨幅。晨星公司计算出最高利率接近5.4%,即罢工价格加上1.59%的利差。评级机构报告称,如果市场在未来几年逐步淘汰伦敦银行同业拆借利率(Libor)指数,该交易包括围绕实施替代利率指数的过渡条款。

这10处房产--其中有近3,000套--是1983年至2006年期间建造的。截至2019年8月,投资组合中的2297个单元仅占92%多一点。

评级机构的报告显示,该套公寓的平均月租为1,631美元;一居室为1,382美元;两居室为1,524美元;三居室为1,970美元;四间四卧室公寓为2,802美元。

四处房产位于西雅图市区--占交易证券化余额的43.2%;四处位于洛杉矶、旧金山和加州圣地亚哥。市场占交易总额的41.7%,在亚利桑那州的坦佩和梅萨各有一个,这是大凤凰城区的子市场。

据晨星(Morningstar)称,黑石在2015年12月至2016年11月期间以近4.3亿美元的价格买下了这10处房产。自那以后,该公司已投入3040万美元,用于翻修投资组合中略高于43%的单元。根据评级机构的报告,在用于翻修的资金中,1 230万美元用于支付“递延维修和资产保全所需经费”,1 460万美元用于各单位的一般翻修,360万美元用于“更换资本项目”。翻修包括增加新地板、不锈钢器具和新台面,以及其他改进措施。

晨星估计,在截至2019年6月30日的前两年半时间里,该投资组合的实际总收入增长了10.4%,至4,050万美元。据晨星(Morningstar)的数据,在这段时间里,黑石得以将营业支出从不到64%降至收入的38.2%,该公司的净营业收入从2,390万美元增至2,710万美元,增幅为13.4%。

今年9月,Cushman&Wakefield评估了投资组合,目前市值为57370万美元。

Greystar、Pinnacle、Davlyn Investments和Bridge Property Management分别对这10处房产进行了管理。根据晨星的贷款协议条款,黑石每个月都将向每位经理支付管理费用,但皮诺克除外。这笔费用占该期间总收入的3%;而根据晨星(Morningstar)的贷款协议条款,百仕通的管理费为2.25%。

关键词:

免责声明:本站内容源自网络,版权归原作者所有,如有侵犯您的原创版权请告知,我们将尽快删除相关内容。(QQ:422026368)

更多资讯,欢迎关注